נס ציונה, עיר עם לב של מושבה, תחגוג בשנה הבאה 140 שנה להיווסדה. בעיר השלווה, המאופיינת בבניה נמוכה ובריבוי שטחים ירוקים, קיימים היום מתחמי מגורים ישנים בבעלות פרטית של תושבים. בנייתם התרחשה בשנות החמישים או השישים של המאה הקודמת ועל כן הבניה מיושנת ואינה עונה על סטנדרטים עדכניים. מנהלת ההתחדשות העירונית, שהוקמה בשנת 2020 בהנחיית ראש העיר שמואל בוקסר, נועדה לסייע לתושבים לשפר את סביבת המגורים שלהם והיא מנוהלת ע"י לנה פייפרמן שחר, אדריכלית מתחום התחדשות עירונית ותכנון ערים וצוות מקצועי הכולל אחראי תחום חברה וקהילה, אחראי תחום תכנון וממונה על מחלקת תרבות הדיור. מנהלת ההתחדשות בנס ציונה היא אחת מתוך 25 מנהלות התחדשות עירונית בישראל ותפקידה לרכז ולקדם, מתוך ראייה כוללת של האזור כולו, את חידושם של המתחמים הישנים, זאת תוך שיתוף פעולה עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
הפרויקטים להתחדשות עירונית בנס ציונה כוללים פרויקטים של פינוי בינוי וגם תמ"א 38. מטרות עבודת המנהלת, כפי שהוגדרה על ידי ראש העיר, הינה להבטיח סביבת מחיה בטוחה עבור בעלי הדירות הנוכחיים, ובמקביל לפעול לניצול מיטבי של הקרקע ולהוספת מאות יחידות דיור חדשות אשר ייבנו תחת סטנדרטים גבוהים של בניה חדישה, בכפוף לתוכנית המתאר העירונית, ובהתאם לאופייה הכפרי של העיר. עוד הוגדר בתפקידה של המנהלת לפעול לחידוש ושיפור נראות המתחמים, תוך אחריות לשיפור סביבת המגורים כולה, קידום ופיתוח שירותים עירוניים, פיתוח המרחב הציבורי בסמוך למבנים וכמובן שדרוג איכות חיי התושבים.
שמונה מתחמי התחדשות עירונית תחת פינוי בינוי
המתחמים כוללים את מתחם נחמיה, מתחם אצ"ל מרגולין, מתחם בן צבי, מתחם הבנים, מתחם העצמאות, מתחם יד אליעזר ומתחם מרכז העיר. לאחרונה ביקש ראש העיר שמואל בוקסר להוסיף מתחם התחדשות נוסף – הכולל את הבניינים הישנים ברח' ירושלים. ארבעה פרויקטים כבר מתקדמים ונמצאים בהליך רישוי.
בכפוף לכלל האישורים הנדרשים, חידושם של המבנים הישנים במסגרת תוכנית פינוי בינוי יאפשר תוספת של אלפי יחידות דיור חדשות: כ-369 יחידות דיור חדשות כבר מתוכננות בשכונות יד-אליעזר, כ-850 יחידות דיור חדשות מתוכננות בשכונת מרגולין וכ-589 יחידות דיור חדשות נוספות ייבנו בשכונת נחמיה. בשלושת המתחמים עצמאות, הבנים ומרכז העיר צפויות עוד מאות דירות חדשות בכפוף לאישור ועדת בניין עיר והועדה המחוזית לתכנון ובניה. בחודש אפריל האחרון אישרה מליאת בניין עיר את חלקה הראשון של תוכנית פינוי בינוי בשכונת בן צבי הותיקה. על פי התכנון בכלל המתחם ייבנו כ-1,150 יחידות דיור חדשות במסגרת הפרויקט הגדול והשאפתני אשר אושר לאחר כ-10 שנים במהלכן לא אושרה תוכנית פינוי בינוי בעיר.
לא רק פינוי בינוי
במקביל למסלולי פינוי בינוי, מקדמת העירייה גם התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38. המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה לקצר את תוקפה של תמ"א 38 ולסיימה באוקטובר 2022. הועדה המקומית האריכה את תקופת התמ"א עד מאי 2025, זאת כדי לאפשר לפרויקטים הקיימים להסתיים ולתושבים נוספים אשר מעוניינים לחזק את הדירה בבעלותם לעשות זאת בצורה הטובה ביותר. במסגרת תמ"א 38 קודמו או מקודמים כבר 24 פרויקטים שונים על ידי אגף ההנדסה בעירייה. 13 פרויקטים אשר הסתיימו בהצלחה, 3 נוספים קיבלו היתרי בניה, 4 פרויקטים נמצאים בשלבים מתקדמים של קבלת ההיתר ו-3 פרויקטים נוספים נמצאים בימים אלו בתהליך רישוי. תושבים אשר מעוניינים לחזק את המבנה בו הם מתגוררים במסגרת תמ"א 38 מוזמנים להתקשר עם קבלן ולפנות לאגף ההנדסה להגשת הפרויקט לאישור. התושבים המשתתפים בפרויקט מקבלים תמורת הדירה הישנה שברשותם דירה חדשה, הבנויה בסטנדרטים גבוהים תוך הבטחת ביטחונם ושיפור איכות חייהם. הדירות החדשות יכללו מעלית בבניין, ממ"ד, מרפסת וחניה.
משפרים את כל סביבת המגורים
בעוד הדירות נמצאות בבעלות ובאחריות התושבים, רואה העירייה חשיבות עליונה בקידום ובשיפור סביבת המגורים בשכונות הישנות. על כן מלווה העירייה את הפרויקטים לפינוי בינוי בכל שלב התכנון ועד לאישור התכנית (תב"ע). מימוש התוכנית מופקד בידי יזם חיצוני אשר נבחר על ידי בעלי הדירות ובהסכמתם. קידום הפרויקט אומנם תלוי ועומד על יוזמה ושיתוף פעולה של התושבים, אך בשל עדיפות עירונית לתוכניות, פועלת העירייה בשיתוף עם היזמים ככל יכולתה. כך למשל במתחם נחמיה פועלת העירייה במטרה שהיזם אשר ייבחר על ידי התושבים יזכה להטבה של קבלת קרקע משלימה בפטור ממכרז, לצורך השלמת יחידות דיור נוספות כפי שהוגדרו במסגרת הפרויקט.
התקשרות התושבים מול היזם הינה במסגרת עסקה פרטית לפיה תסוכם התמורה לבעלי הדירות, אך היזם פועל על פי קווים מנחים שהוגדרו מראש. כל בעל דירה במסגרת פרויקט פינוי בינוי יקבל בפרויקט החדש בניין עם מעלית, תוספת ממ"ד בדירה, ובנוסף מחסן, חניה ומרפסת. תפקידה של המנהלת לא תם עם קבלת אישור התב"ע. המנהלת תמשיך ללוות ולפקח על השלמת פיתוח סביבת המגורים כולה. אחריותה כוללת דאגה לפיתוח של שטחים ירוקים מסביב למבנים, גינות ציבוריות, תכנון דרכי גישה, חניות, שירותים קהילתיים ועוד. פרויקטים של התחדשות כוללים קודם כל הבטחת ביטחון התושבים במבנה חדש אשר יעמוד בסטנדרטים של בטיחות גבוהים ויעניק לבעלי הדירות הנוכחיים איכות חיים גבוה, אך יש בפרויקטים החדשים ערך מוסף רב. התחדשות עירונית היא גם התחדשות חברתית - חידוש הסביבה מביא איתו החייאה וחידוש של המרקם החברתי. שילובה של אוכלוסייה חדשה לצד האוכלוסייה הוותיקה במתחם מגורים אחד.
ראש העיר שמואל בוקסר אמר: "אחד הפרויקטים הראשונים שקידמתי עם כניסתי לתפקיד היה הקמת מנהלת להתחדשות עירונית. הרבה לפני קריסת בניין המגורים בחולון היה לי ברור שאני חייב לעזור לתושבים המתגוררים במבנים הישנים. כאשר פגשתי אזרחים ותיקים המתגוררים בבניין ישן ללא מעלית וללא ממ"ד, היה לי ברור שהמציאות הזו צריכה להשתנות. לתושבים המתגוררים במבנים הישנים מגיע גם ליהנות מבניה חדשה ובטוחה וגם מסביבת מגורים איכותית ומודרנית".
"מדובר בתהליכים שלוקחים זמן, ובנס ציונה הם כבר החלו ומתקדמים בקצב מהיר. אני מקווה שלאור המקרה הנורא של קריסת הבניין בחולון, הממשלה מבינה את דחיפות הנושא והיא תעזור לנו לקדם את מתחמי ההתחדשות במהירות האפשרית. אני מקווה גם שהתושבים ייקחו אחריות על הנכסים שברשותם ויבצעו את חלקם המהותי בקידום הפרויקט. עכשיו ברור שלא מדובר רק באיכות חיים. אנחנו מדברים על חיי אדם", הוסיף בוקסר.
מנהלת התחדשות עירונית בנס ציונה אחראית הן לפרסום נהלי עבודה ליזמים ולתושבים, היא מהווה מוקד מידע וידע עבור תושבים ויזמים ודואגת שהפרויקטים יתנהלו בשקיפות מלאה ובאופן מקצועי, יעיל ומהיר, תוך שמירה על האינטרס הכלל עירוני מחד ועל אינטרס התושבים מאידך.
נס ציונה היא עיר המונה כיום כ-51,000 תושבים. העיר הקטנה הממוקמת במרכז הארץ מתעקשת לשמור על צביונה הכפרי ולשמר כל פיסת טבע שעוטפת אותה. יתרונו המובהק של פרויקט התחדשות עירונית הוא היכולת לנצל באופן מיטבי קרקע קיימת אשר יעודה לבניה תוך הוספת מאות יחידות דיור חדשות, הנבנות בסטנדרטים גבוהים של בניה מתקדמת מבלי לפגוע בצביונה הייחודי של העיר – לשמר בניה נמוכה באופן יחסי ואת השטחים הפתוחים אשר עוטפים את שכונות המגורים. על פי החלטת ראש העיר שמואל בוקסר, תינתן תוספת שב"ס של 20% במרבית מתחמי ההתחדשות עבור דירות קטנות, במחיר מיוחד. הדירות מיועדות לצעירי העיר שאין ברשותם עדיין דירה. ההחלטה נועדה לאפשר לצעירים שגדלו והתחנכו בעיר, להישאר בה ולבנות בה את ביתם למרות מחירי הנדל"ן הגבוהים.
ראש העיר, שמואל בוקסר, הוסיף: "אנחנו רואים שעם עליית מחירי הנדל"ן העיר מזדקנת. השנה נאלצנו לסגור 6 גני ילדים בעיר, כלומר השנה נרשמו כ-200 ילדים פחות לגני הילדים. כל זאת מכיוון שילידי העיר אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות כאן בית והם נאלצים לנדוד לערים אחרות. פרויקטים של התחדשות עירונית, בנוסף לכל היתרונות שבהם, יאפשרו גם לתושבי העיר הצעירים שרוצים בכך, להישאר כאן".
בין תפקידיה הרבים של המנהלת, בראש ובראשונה תפקידה לעמוד לרשות התושבים ואנשיה נכונים ללוות ולסייע לתושבים המתגוררים במתחמים ישנים ומעוניינים להתקשר עם יזם חיצוני לביצוע פרויקטים של התחדשות. פרויקטים מסוג זה דורשים ידע והבנה רבה של התחום. אנשי המקצוע במנהלת פועלים למען האינטרס של התושבים העומד בד בבד עם האינטרסים לפיתוחה ושגשוגה של העיר. מנהלת ההתחדשות העירונית כמו גם אגף הנדסה מזמינים את התושבים לפנות ולהתייעץ בטרם ההתקשרות עם יזם חיצוני ולקבל את כל המידע הדרוש לביצוע נכון ויעיל של הפרויקט.
