מצאתם נכס, חתמתם על החוזה, אולי גם שיפצתם והכנסתם שוכר. מבחינת משקיעים רבים זה הרגע שבו אפשר סוף סוף להתרווח, אבל בפועל דווקא מכאן מתחיל שלב שיכול להשפיע לא מעט על איכות ההשקעה. ניקו בליאן הבעלים של ניקו נדל"ן מסביר איך בוחרים דייר, מה עושים כשצ'ק חוזר, למה אסור להתעלם מתחזוקה מונעת ואיך מנהלים נכס בלי להפוך כל תקלה קטנה לכאב ראש גדול
יש רגע מסוים בתהליך רכישת דירה להשקעה שבו נדמה שהעבודה הקשה כבר מאחורינו. החיפוש הסתיים, המשא ומתן נסגר, החוזה נחתם, השיפוץ הושלם והשוכר קיבל את המפתח. מכאן, לפחות בתיאוריה, הדירה אמורה להתחיל לעבוד בשביל בעליה.
אלא שבפועל, דירה להשקעה אינה מוצר שמניחים בצד וחוזרים אליו פעם בחודש כדי לבדוק אם שכר הדירה נכנס. יש דיירים שצריך לבחור נכון, חוזים שצריך לחדש, תקלות שמגיעות לפעמים בזמן הכי פחות נוח, תיקונים שדורשים איש מקצוע ולעיתים גם תשלומים שלא נכנסים בזמן.
ניהול הנכס מתחיל עוד לפני שנכנס השוכר הראשון
מבחינת ניקו בליאן, המתמחה במציאת נכסים מניבים וליווי משקיעים, זה בדיוק המקום שבו ניהול הנכס הופך לחלק בלתי נפרד מההשקעה עצמה, כי יש בעלי דירות שמבחינתם ניהול הנכס מתחיל ברגע שהדייר מתקשר בפעם הראשונה עם תקלה. בפועל, אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר מתקבלת עוד קודם לכן, כאשר צריך להחליט למי בכלל נותנים את המפתח.
מועמד יכול להגיע בזמן, להיראות רציני ולהצהיר שלא תהיה שום בעיה עם התשלומים. לרושם הראשוני יש מקום, אבל הסתמכות עליו בלבד משאירה את בעל הדירה עם סיכון שאפשר לצמצם.
"לרושם הראשוני יש השפעה, אבל כדי לא להישען רק עליו אנחנו עובדים עם חברות דיפרנט ו-WeCheck ומבצעים בדיקות של מועמדים לפני הכניסה לנכס", מסביר ניקו. "בין היתר, אנחנו בודקים תלושי שכר ובוחנים אם קיימות בעיות בנקאיות, כמו צ'קים שחזרו בעבר או עיקולים, לצד נתונים נוספים שיכולים להעיד על יכולת התשלום של הדייר".
הבדיקות אינן מבטיחות שלא תתעורר בעיה בעתיד, אך הן מאפשרות לקבל החלטה על בסיס מידע רחב יותר.
"אנחנו משתדלים לבחור דיירים ברמת סיכון נמוכה ככל האפשר. דייר לא מתאים עלול לגרום לבעל הנכס נזק משמעותי, ולכן שלב הבדיקה חשוב לנו מאוד", הוא מוסיף.
הצ'ק חזר. עכשיו מה?
אולם, גם לאחר בדיקה מקדימה, צ'ק עלול לחזור או שתשלום עשוי להתעכב. זה לא מוכיח מיד שהדייר אינו מסוגל לשלם, אבל בהחלט מחייב בירור וטיפול, במיוחד אם הדבר חוזר על עצמו.
לכן ניקו ממליץ לבעלי נכסים לבחון מראש אפשרות של הגנה על שכר הדירה. "אם צ'ק חוזר או שהתשלום לא מתקבל, חברה כמו דיפרנט, שאנחנו עובדים איתה במקרים רבים, יכולה לפעול מול הדייר כדי לגבות את הכסף", הוא אומר.
הגנה כזו אינה זהה בכל מסלול, לכן חשוב לבדוק מראש מה היא כוללת, באילו מצבים ניתן להפעיל אותה ומהם התנאים לקבלת התשלום.
איך מצמצמים את הזמן שבו הנכס עומד ריק?
ניקו בליאן מנכ"ל ובעלים
(יח"צ)
גם דייר מצוין ששילם בזמן לאורך כל התקופה לא נשאר בדירה לנצח. חוזים מסתיימים, אנשים עוברים לעיר אחרת, משפחות גדלות ולעיתים השוכר פשוט מחליט שהגיע הזמן לעבור.
עבור בעל הנכס, כל חילוף כזה יוצר שני לחצים מנוגדים. מצד אחד, כל שבוע שבו הדירה עומדת ריקה פירושו אובדן הכנסה. מצד אחר, הרצון לסגור מהר עלול להוביל לבחירה לא טובה. לכן, לדברי ניקו, החיפוש אחר הדייר הבא צריך להתחיל עוד לפני שהמפתח חוזר לבעל הדירה.
כשהחוזה מתקרב לסיומו, החברה מזכירה לצדדים שהגיע הזמן להחליט אם לחדש אותו. אם הדייר מתכנן לעזוב, מתחיל השיווק של הנכס בערוצים שונים.
"כדי למנוע מצב שבו נכס נשאר ריק זמן רב מדי, אנחנו מפרסמים בפייסבוק, באינסטגרם, ביד2 ובערוצי מדיה נוספים, ומשתפים פעולה גם עם משרדי תיווך שיכולים להפנות אלינו מועמדים", מסביר ניקו. "המטרה היא להגיע למספר מספק של שוכרים פוטנציאליים, כדי שבעל הנכס לא יצטרך לבחור בין דירה ריקה לבין האדם הראשון שהסכים למחיר".
מה קורה כשהדייר מתקשר עם תקלה?
בעוד שתשואה נראית טוב על הנייר, דוד שהתקלקל ביום שישי אחר הצהריים קצת פחות, כאשר הדייר נשאר בלי מים חמים כשיש לו ילדים קטנים בבית. אם באמצע חודש אוגוסט המזגן מפסיק לעבוד, וביום אחר מתגלה נזילה בקיר או תקלה במערכת החשמל. בעל הדירה לא תמיד גר בחיפה, לא בהכרח מכיר איש מקצוע מתאים ובוודאי לא תמיד יכול לעזוב הכול ולנסוע לבדוק מה קרה.
"בניהול הנכס אנחנו הכתובת של הדייר בכל הנוגע לתיקונים ולתקלות, ואנחנו נותנים לו מענה", אומר ניקו. "כשהדייר פונה אלינו, אנחנו שולחים איש מקצוע שיבדוק את התקלה. לאחר הבדיקה הוא נותן הצעת מחיר, אנחנו מעבירים אותה לבעל הנכס, ולאחר קבלת האישור מתאמים את ביצוע העבודה".
כך בעל הנכס אינו נדרש לחפש בכל פעם בעל מקצוע חדש או לנהל בעצמו את התקשורת עם הדייר. עם זאת, הוא עדיין מקבל את הצעת המחיר ומאשר את ההוצאה לפני ביצוע התיקון.
עוד לדבריו, ניקו נדל"ן מתכננת להשיק בקרוב מאוד אפליקציה שבאמצעותה דיירים יוכלו לפתוח קריאת שירות ישירות. איש האחזקה יקבל את הפנייה ויוכל לקדם את הבדיקה ואת הצעת המחיר בצורה מסודרת.
לפעמים עדיף לטפל לפני שמתקלקל
(צילום: ניקו בליאן)
לא כל טיפול בנכס צריך להתחיל בשיחת טלפון מהדייר. יש בעיות שאפשר לנסות למנוע או לזהות מוקדם, אף שהדבר כרוך בהוצאה על מערכת שעדיין עובדת כראוי.
ניקו מביא כדוגמה דירות בקומות העליונות, שבהן כדאי במקרים מסוימים להיערך לפני החורף. "מומלץ לבצע תחזוקה מונעת, בעיקר בדירות שנמצאות בקומה האחרונה. למשל, לבדוק לפני החורף שהמרזבים פתוחים ושהגג אטום", הוא אומר. עוד הוא מדגיש שהבדיקות האלה אינן חלק אוטומטי משירות הניהול. "תחזוקה מונעת כרוכה בעלות נוספת. אם בעל הנכס מעוניין בכך, אנחנו יכולים לתאם ולבצע אותה". כך שההחלטה נשארת בידי בעל הדירה, אבל היא מתקבלת לפני שכתם קטן בתקרה מתפתח לנזק שדורש תיקון רחב ויקר יותר.
חברת הניהול מטפלת, בעל הנכס נשאר אחראי
שירות ניהול טוב אמור להוריד מבעל הדירה את רוב ההתעסקות השוטפת, אולם הוא אינו אמור לגרום לו לשכוח מהנכס לחלוטין.
"בעלי הדירות נשארים בעלי הנכס, והאחריות עליו נשארת שלהם. חברת הניהול היא השליחה שלהם", מדגיש ניקו. "אנחנו נותנים מענה שוטף, מטפלים בפניות ומרכזים את העבודה מול הדייר ובעלי המקצוע, אבל בעל הנכס עדיין צריך לעקוב ולנהל את הדברים מלמעלה".
ניהול דירה להשקעה אינו החלטה אחת גדולה, אלא רצף של החלטות קטנות שמתקבלות לאורך השנים. בחירת הדייר, הטיפול בתשלום שהתעכב, תיקון התקלה בזמן וההחלטה אם להשקיע בתחזוקה מראש יכולים להשפיע על ההכנסה מהנכס ועל כמות ההתעסקות שהוא ידרוש. את הנכס אפשר לרכוש ביום אחד, אבל את ההשקעה צריך לדעת לנהל גם ביום שאחריו.
מוגש מטעם ניקו נדל"ן
