שוק השכרת המשרדים עובר שינויים דרמטיים בחודשים האחרונים, עם ירידה ניכרת בביקושים ובשיעורי התפוסה במרבית המגדלים המסחריים. הנתונים מצביעים על ירידה של 10-15% בתפוסת משרדים בארץ, אך מתוך התמונה הכללית המאתגרת מצטיירת תופעה מעניינת: שלושה מגדלים מובילים ממשיכים לצמוח ולמשוך עסקים איכותיים. לשיחה מיוחדת הגיע ניב ברוך, דור שני במשרד תג נכסים וראש תחום משרדים במשרד, בעל ניסיון של עשרות שנים בתחום הנדל"ן המסחרי. בראיון הוא חושף את המגמות המרכזיות בשוק, מנתח את גורמי הירידה בביקושים ומסביר מדוע דווקא מגדלים מסוימים ממשיכים להצליח.
המצב הנוכחי בשוק המשרדים: הירידה בביקושים והגורמים לה
"אנחנו רואים שינוי משמעותי בהתנהגות השוכרים בשנה האחרונה," פותח ניב ברוך. "מודל העבודה ההיברידי שהתבסס לאחר מגפת הקורונה, יחד עם אי-הוודאות הכלכלית והביטחונית, יצרו מצב שבו חברות רבות מצמצמות את שטחי המשרדים שלהן או מתלבטות האם בכלל להישאר במשרדים גדולים." הוא מציין כי הירידה בביקושים איננה אחידה - "יש סוגי משרדים ומגדלים שדווקא שומרים על ביקושים גבוהים. בבדיקות שערכה סוכנות קידום האתרים שלנו seolinks הביקושים בגוגל שומרים על יציבות בעוד שבמיוחד עולה מהנתונים שלהם שאחד המגדלים הבולטים הוא מידטאון, שם ניתן למצוא משרדים להשכרה במידטאון במגוון גדלים ורמות גימור. המשותף לכל המגדלים המצליחים הוא שילוב של מיקום אסטרטגי, איכות בנייה גבוהה ושירותים נלווים שמקלים על החיים העסקיים."
מגדל מידטאון: מקרה מבחן להצלחה בתקופת משבר
מגדל מידטאון מהווה דוגמה מצוינת להצלחה חרף המגמה הכללית בשוק. "המגדל נהנה משיעורי תפוסה של מעל 90%, בניגוד גמור למגמת הירידה בשוק," מספר ניב ברוך. "הסיבות לכך מגוונות: המיקום המרכזי בצומת גלילות מאפשר נגישות מעולה מכל רחבי המטרופולין, איכות הבנייה ברמה הגבוהה ביותר, ובעיקר - הקהילה העסקית החזקה שנוצרה שם. חברות הייטק, משרדי עורכי דין וחברות פיננסיות מובילות בחרו במידטאון כבית, מה שיוצר אפקט מושך לחברות נוספות."
ברוך מסביר כי סוגי העסקים שנמשכים למידטאון הם בעיקר אלה שמחפשים איכות ויוקרה. "ראינו בשנה האחרונה מספר חברות שעברו ממגדלים ותיקים למידטאון, למרות שמחירי השכירות גבוהים יותר. העלות הנוספת משתלמת להן בזכות החווית העובד, הפרסטיז'ה של הכתובת, והתשתיות הטכנולוגיות המתקדמות. מחירי השכירות במגדל נעים סביב 150-180 שקלים למטר, אבל הביקוש מצדיק את המחיר."
מגדל הארבעה של חג'אג' גרופ: שילוב של מיקום ומקצועיות
"מגדל הארבעה הוא עוד דוגמה למקום שממשיך לפרוח," ממשיך ברוך. "המאפיין הייחודי שלו הוא השילוב בין מיקום מצוין בלב תל אביב לבין גישה מקצועית של חג'אג' גרופ לניהול הנכס. הם מבינים שהצלחה של מגדל משרדים כיום לא תלויה רק באבן ובבטון, אלא בשירותים המוצעים לשוכרים." המגדל מציע מגוון שירותי ניהול ותפעול שהופכים את חווית השכירות לנוחה ויעילה יותר, מחניה נוחה ועד שירותי מזכירות משותפים.
לדברי ברוך, פרופיל השוכרים במגדל הארבעה מגוון במיוחד. "יש שם חברות בינוניות וקטנות שמחפשות כתובת איכותית אבל לא בהכרח ברמת היוקרה המקסימלית של עזריאלי שרונה. זה מצב win-win - החברות מקבלות מגדל מודרני ומתוחזק מצוין במחירים סבירים יותר, וחג'אג' גרופ שומרת על רמת תפוסה גבוהה גם בתקופה מאתגרת. שיעור התפוסה במגדל נמצא בסביבות 88%, שזה מעולה לעומת הממוצע בשוק."
עזריאלי שרונה: הסטנדרט של יוקרה ומצוינות
מגדל עזריאלי שרונה נותר אייקון של יוקרה בשוק המשרדים הישראלי. "שרונה הוא בליגה אחרת," מדגיש ברוך. "הוא לא רק מגדל משרדים - זו חווית עבודה שלמה. המיקום הנהדר בפארק שרונה, הקניון המסחרי בקומות הראשונות, ורמת הגימור והשירותים - כל אלה הופכים אותו ליעד מבוקש עבור החברות המובילות במשק." ברוך מציין כי למרות מחירי השכירות הגבוהים, הביקוש למשרדים בשרונה נותר יציב.
"החברות שבוחרות בשרונה הן בדרך כלל חברות בינלאומיות, משרדי עורכי דין מובילים, חברות ייעוץ בכירות וקרנות השקעה," מסביר. "עבורן, הכתובת היא חלק מהמיתוג שלהן. כשאתה אומר שהמשרד שלך בעזריאלי שרונה, זה אומר משהו על הרמה שלך. מחירי השכירות שם נעים בין 180 ל-220 שקלים למטר, תלוי בקומה ובגודל היחידה, אבל תפוסת המגדל עומדת על כ-92% - כמעט מלאה."
מגמות עתידיות והשפעות על השוק
לגבי העתיד, ניב ברוך מביא תחזית זהירה אך אופטימית. "אני מאמין שאנחנו נראה המשך התייצבות של מודל העבודה ההיברידי, אבל לא חזרה מלאה למשרד כפי שהכרנו אותו לפני הקורונה. החברות למדו שאפשר לעבוד אחרת, והן לא יוותרו על הגמישות שרכשו. מצד שני, יש הבנה הולכת וגוברת שהמשרד הפיזי חשוב לתרבות ארגונית, לחדשנות ולשיתופי פעולה." הוא צופה שחברות ימשיכו לצמצם שטחים, אך יעדיפו איכות על פני כמות.
בנוגע להשפעת המצב הכלכלי והביטחוני, ברוך אומר: "אי-הוודאות מאטה החלטות, זה ברור. חברות שתכננו להרחיב או לעבור משרד נוטות להמתין ולראות איך המצב מתפתח. אבל חשוב להבין שהביקוש למשרדים איכותיים לא נעלם - הוא רק הופך לסלקטיבי יותר. חברות מחפשות משרדים שמתאימים בדיוק לצרכים שלהן, במחיר הנכון, ועם שירותים שתומכים בדרך העבודה החדשה שלהן."
סיכום: הזדמנויות בתקופת שינוי
לסיכום השיחה, ניב ברוך מציין כי למרות האתגרים, זו למעשה תקופת הזדמנויות. "חברות שיודעות מה הן מחפשות יכולות למצוא עכשיו משרדים מצוינים בתנאים טובים. בעלי נכסים גמישים יותר בנוגע למשך החוזים ולתנאי השכירות, ויש מקום למשא ומתן. המפתח הוא להבין את הצרכים האמיתיים של החברה ולמצוא את ההתאמה הנכונה בין מיקום, איכות ומחיר."
לסיום, ניב ברוך מציין כי מציאת המשרד המתאים בתקופה של תנודות בשוק דורשת ליווי מקצועי. "אנחנו רואים יותר ויותר חברות שפונות למשרד תיווך מנוסה שמבין את התהליכים בשוק ויכול להתאים להן את הנכס המדויק לצרכיהן. הידע המקומי, הקשרים בשוק, והיכולת לנהל משא ומתן אפקטיבי - כל אלה יכולים לעשות את ההבדל בין עסקה טובה לעסקה מצוינת. בתקופה שבה כל שקל נספר, חשוב להיות עם מי שיודע לשמור על האינטרסים שלך."
מוגש מטעם תג נכסים
