סקירה: איפה תרוויחו מהשקעות נדל"ן בת"א?

המשבר בשוק הדיור ועליות המחירים החדות גרמו לתל-אביב לאבד מהאטרקטיביות שלה כיעד מועדף - הן בקרב משקיעי נדל"ן והן בקרב רוכשי דירות למגורים. כפי שפורסם אתמול (ב') ב-ynet, ניכר כי זרקורי המשקיעים מופנים לערים שעוברות פיתוח מואץ כמו לוד ובאר יעקב, ובעיקר ליעדים מרוחקים יותר, כמו למשל באזור מטרופולין חיפה.

כותרות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• יבנה נגד הסכמי גג: "לא נבנה בלי מחלף"
• הבהלה לירוחם: הישראלים רוצים לעבור לנגב
• חריש: 15 אלף תושבים בספטמבר 2015
  

ואולם, תל-אביב הייתה ותישאר מרכז הכובד הכלכלי, המסחרי והתרבותי של ישראל, וכפי הנראה היא צפויה להמשיך וליהנות מביקושים בשוק הנדל"ן. מחקר שנערך עבור ynet על ידי חברת סביבות מגורים, המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים לחברות בנייה, קובע באופן די מפתיע שמחירי הנדל"ן בתל-אביב-יפו דווקא נמוכים יחסית - אבל הכוונה כאן היא בהשוואה למחירים במטרופולינים מרכזיים אחרים ברחבי העולם.

"ברוב מדינות המערב, ההפרש של מחירי הנדל"ן בין גלעין המטרופולין לבין הפרברים והפריפריה גבוה באופן משמעותי מזה שמתקיים בישראל", מסביר את הקביעה הזו מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים שערכה את המחקר. על כן, הוא חוזה, בטווח הארוך יש לצפות לעליות מחירים נוספות בעיר ללא הפסקה.

במסגרת המחקר נבחנו שכונות ברחבי העיר, והממצאים העלו את 5 האטרקטיביות ביותר להשקעה כיום. בתהליך הבחירה נבדקו קריטריונים כגון צפי לפיתוח והתחדשות עירונית, תשואה מהשכרה, שיעור הדירות המושכרות בשכונה, מחירי דירות חדשות וישנות, אופי האוכלוסייה ומגמות אורבניות ודמוגרפיות בראי תוכנית המתאר החדשה (תא/5000) של העיר.

שכונת פלורנטין

דירת 3 חדרים יד שנייה: 1.34 מיליון שקל

דירת 3 חדרים חדשה: 1.62 מיליון שקל

תשואה שנתית ממוצעת: 3.8%

שוק השכירות: 84% מהדירות בשכונה מושכרות

סה"כ יחידות דיור בשכונה: 4,481

שטח ממוצע ליחידת דיור: 53 מ"ר

שיעור האקדמאים: 29%

שיעור עובדי צווארון לבן: 55%

שכונת פלורנטין בדרום תל-אביב, אשר הוקמה לפני כמעט 90 שנה והפכה עם השנים ל"סלאמס" של העיר, הפכה את פניה ומצויה בימים אלה בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית. מהמחקר עולה כי בשכונה נבנות ומתוכננות כ-1,900 יחידות דיור חדשות (קטנות בעיקר), שמהוות תוספת של למעלה מ-40% למצב הקיים.

"הדירות החדשות נבנות לצד היצע הולך וגדל של מקומות בילוי, חנויות מעצבים, סדנאות אמנים וגלריות", אומר גרינברג, "כל אלו, יחד עם מחירי דיור סבירים, מושכים לפלורנטין אוכלוסייה צעירה שהפכה אותה לאחת השכונות בעלות שוק השכירות למגורים המפותח ביותר בארץ". על פי המחקר, יותר מ-80% מיחידות הדיור בשכונה מושכרות, בתשואה גבוהה יחסית לעיר כולה.

עוד עולה מהמחקר כי פלורנטין מאופיינת בצפיפות מגורים גבוהה וביחידות דיור קטנות, כאשר דירות 2.5 חדרים ממוצעות מיד שנייה מושכרות בשכונה בכ-4,000 שקל בחודש. המחירים עדיין נחשבים "נמוכים" מאלו שבמרכז תל-אביב, אך הפער באחוזים נמוך יותר מכפי שהיה לפני 5-4 שנים.

גם מחירי הדירות בשכונה נחשבים נמוכים מאשר במרכז העיר, אם כי יקרים יותר ביחס לשאר השכונות הדרומיות - בעיקר על רקע הקמת פרויקטי יוקרה למגורים, לצד השקעה בתשתיות. דירת פנטהאוז בפרויקט "פלורנטין 2" של חברת רוטשטיין בשכונה, למשל, עולה כ-3 מיליון שקל - מחיר של דירת 3 חדרים בשכונות המבוקשות שבמרכז העיר. פרויקטים נוספים שנבנים בשכונה הם, לדוגמא, "אליפלט 26", "המשביר 12", "ויטל 20" ורבים אחרים. 

שכונת פלורנטין. בנייה חדשה ושדרוג תשתיות(צילום: ירון ברנר)

"יישום תוכנית המתאר יביא להשבחת הנכסים בשכונה בטווח הארוך, שכן היא מטמיעה במערב השכונה תוכניות לפינוי מבני מלאכה ותעשייה, לטובת בנייה חדשה בגובה של עד 15 קומות, בעיקר למגורים - אך גם בשילוב של שימושי מסחר ומשרדים", ממשיך גרינברג. כך למשל, ממערב לרחוב אליפלט התוכנית קובעת שטח מעורב למסחר, לתעסוקה ולמגורים בגובה של עד 8 קומות; ובנייה גבוהה יותר של עד 12 קומות לאורך רחוב שלבים.

שכונת כפר שלם

דירת 3 חדרים יד שנייה: 1.05 מיליון שקל

דירת 4 חדרים חדשה: 1.66 מיליון שקל

תשואה שנתית ממוצעת: 4.1%

שוק השכירות: 26% מהדירות בשכונה מושכרות

סה"כ יחידות דיור בשכונה: 7,999

שטח ממוצע ליחידת דיור: 74 מ"ר

שיעור האקדמאים: 25%

שיעור עובדי צווארון לבן: 51%

לשכונת כפר שלם בדרום-מזרח תל-אביב תדמית בעייתית, אך בשנים האחרונות היא נמצאת במגמת שיפור ובעלת פונטציאל השבחה גדול, לאור העובדה שהיא נמצאת בתהליך מתמשך של התחדשות עירונית. רק לאחרונה החליטה עיריית תל-אביב להגדיל את אחוזי הבנייה במתחם כדי לקדם את יישום התוכנית לפינוי-בינוי בשכונה.

בנוסף, מציינים עורכי המחקר, הקו הסגול והצהוב של הרכבת הקלה מתוכננים לעבור בסמוך לשכונה, שלה קירבה לאלפי דונמים של ריאות ירוקות - פארק בגין, הפארק הלאומי ברמת גן והפארק המטרופוליני ע"ש אריאל שרון. לדברי גרינברג, גם כאן מציעה תוכנית המתאר החדשה של תל-אביב לפתח את מזרח העיר כרובע מגורים איכותי וירוק יותר, ולהפוך אזורי תעשייה מיושנים לאזורי תעסוקה מודרניים.

ברוב האזור תינתן אפשרות ל"עיבוי מתון" של מספר יחידות הדיור, באמצעות תוספת של קומה או שתיים, הרחבת הדירות ותוספת אגפים למבנים קיימים. במקביל, משווקים בשכונה מספר פרויקטים חדשים למגורים כגון פרויקט "תלאביבי" של חברת אוניל או פרויקט "אשדר במרכז". כיום קיימות בשכונה כ-8,000 דירות, אך התכנון מאפשר תוספת של 2,500 יחידות מגורים נוספות.

שכונת כפר שלם. בתוכנית: רובע מגורים איכותי וירוק יותר(צילום: יהונתן צור)

"אמנם שוק השכירות בכפר שלם עדיין אינו משמעותי, אך הוא מתעצם עם הזמן תוך משיכת זוגות צעירים ואיכותיים - למשל עובדים בבית החולים שיבא", אומר גרינברג. על פי המחקר, התשואה על נכסי נדל"ן למגורים בשכונה היא מהגבוהות בתל-אביב (4.1%).

אזור לב תל-אביב

דירת 3 חדרים יד שנייה: 2.56 מיליון שקל

דירת 3 חדרים חדשה: 3.95 מיליון שקל

תשואה שנתית ממוצעת: 3%

שוק השכירות: 67% מהדירות בשכונה מושכרות

סה"כ יחידות דיור בשכונה: 16,802

שטח ממוצע ליחידת דיור: 70 מ"ר

שיעור האקדמאים: 46%

שיעור עובדי צווארון לבן: 67%

התשואה הנמוכה והמחירים הגבוהים מרחיקים מלב תל-אביב את המשקיעים, אך לאורך השנים הוכח כי ליבה הפועם של העיר ללא הפסקה הוא גם אחד האזורים האטרקטיביים להשקעה. לדברי גרינברג, "המשקיעים בלב תל-אביב נהנו מרווחים הוניים משמעותיים ויציבים לאורך השנים, גם בתקופות שפל בענף הנדל"ן".

אזור לב תל-אביב, לפי המחקר של סביבות מגורים, ממוקם בין הרחובות שדרות בן ציון ובוגרשוב בצפון, יהודה הלוי במזרח, הרצל ויעבץ בדרום והים במערב. "זה האזור הכי אופנתי ושוקק חיים בעיר", טוען גרינברג, "הוא מאופיין בריכוז גבוה של בניינים לשימור בשכונות צפופות יחסית ובשימושים מעורבים, כולל צירי מסחר מהוותיקים בעיר - כמו הרחובות אלנבי, נחלת בנימין, המלך ג'ורג' ושוק הכרמל. בתחום הרובע אף נמצא מרכז העסקים ההיסטורי לאורך שדרות רוטשילד".

גרינברג מסביר שתוכנית המתאר החדשה שומרת על מרקמי המגורים הקיימים ואמורה למתן תנועת כלי רכב, תוך העדפת הולכי רגל, רוכבי אופניים ותחבורה ציבורית. עם זאת, בחלק מהצירים הראשיים התוכנית מאפשרת בנייה אינטנסיבית וגבוהה יותר. "הרכבת הקלה צפויה לעשות מהפכה תחבורתית במרכז העיר - בשלב ראשון באמצעות הקו האדום, ולאחר מכן מתוכננים גם הקו הירוק והסגול", הוא מוסיף.

רחוב אבן גבירול. כאן יוקם פרויקט חדש

שוק השכירות באזור הוא מהמפותחים בעיר, "דירות להשכרה נחטפות לעתים מהיום להיום", מציין גרינברג. אמנם דירות 3 חדרים מושכרות סביב 6,500 שקל בממוצע, מחיר המייצג תשואה ברוטו של כ-3% בלבד, אך היותו של האזור הלב האורבני של המטרופולין מבטיח, כך להערכת סביבות מגורים, המשך עליות מחירים בטווח הארוך.

זאת ועוד, בחלק מהמתחמים קיים פוטנציאל השבחה, בעיקר דרך עיבוי ותמ"א 38. כך למשל, חלק מהמתחמים בלב העיר נבנים במסגרת הליכי שימור, כמו פרויקט "אנטוקולסקי-שטרוק" של מאור מעוף (באמצעות חברת בי.אי.טי) ופרויקט "ICON TLV" ברחוב אבן גבירול; ואחרים הם פרויקטים חדשים המוקמים מהיסוד - כמו פרויקט "גרוזנברג" של קרסו נדל"ן או פרויקט "בצלאל" (גם של קרסו נדל"ן, בשיתוף צמח המרמן) שמוקם על חורבות שוק בצלאל הוותיק.

שכונת נווה שרת

דירת 3 חדרים יד שנייה: 1.34 מיליון שקל

דירת 4 חדרים חדשה: 2.11 מיליון שקל

תשואה שנתית ממוצעת: 3.4%

שוק השכירות: 40% מהדירות בשכונה מושכרות

סה"כ יחידות דיור בשכונה: 2,886

שטח ממוצע ליחידת דיור: 63 מ"ר

שיעור האקדמאים: 28%

שיעור עובדי צווארון לבן: 56%

רבות כבר דובר על שכונת נווה שרת, שנחשבה במשך שנים ל"בת החורגת" של צפון תל-אביב וכיום נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית. בשכונה מקודמים כיום מספר פרויקטים של פינוי-בינוי המצויים בשלבים שונים, כגון פרויקט "ME" של החברות אשלי וש.מיכלסון או פרויקט "גרין פארק" של אלקטרה השקעות, SGS ומטרופוליס. פרויקטים אלה ונוספים צפויים להוסיף לשכונה כ-2,200 יחידות דיור, תוך שדרוג התשתיות הקיימות.

כיום, אומר גרינברג, נווה שרת מאופיינת בתמהיל אוכלוסייה מגוון: קבוצות אתניות שונות, סטודנטים, זוגות צעירים ואף חרדים. ההתחדשות העירונית צפויה ליצור תהליך של ג'נטריפיקציה, במסגרתו אוכלוסייה בסטטוס חברתי-כלכלי גבוה תחליף חלק גדול מהאוכלוסייה הוותיקה - תוך שינוי מהותי באופייה של השכונה.

לדברי עורכי המחקר, בטווח הארוך ניתן לצפות כי הן המרקם החברתי והן מחירי הנדל"ן יישרו קו עם שכונות היוקרה של צפון תל-אביב - מה שהופך את נווה שרת ליעד מועדף להשקעה. כיום, למשל, מחירי הנדל"ן בנווה שרת נמוכים בכ-25% ביחס לשכונת רמת החייל הסמוכה וב-15% משכונת המשתלה.

"אחד היתרונות הבולטים של נווה שרת הוא סמיכותה לקריית עתידים, פארק תעסוקה עתירת ידע, הכולל גם בית חולים ובית מלון עסקי", מסביר גרינברג. לדבריו, "באזור קיימת פעילות מסחרית ענפה, כולל מסעדות רבות המשרתות את אזור התעסוקה ביום ואת המבלים בערב". תוכנית המתאר של תל-אביב מאפשרת חיבור עתידי מאזור התעסוקה אל כביש גהה.

פינוי-בינוי בנווה שרת. כבר לא הבת החורגת?(צילום: אמיר ישראלי)

בנוסף לתוכניות הפינוי-בינוי, התוכנית העירונית מאפשרת עיבוי על ידי תוספת של עד שתי קומות למבני השיכון הקיימים. ממזרח לשכונה ישנה עתודת קרקע, אותה מייעדת תוכנית המתאר לאזור חדש למוסדות ציבור.

אזור מרכז יפו

דירת 3 חדרים יד שנייה: 1.35 מיליון שקל

דירת 4 חדרים חדשה: 1.98 מיליון שקל

תשואה שנתית ממוצעת: 3.6%

שוק השכירות: 37% מהדירות בשכונה מושכרות

סה"כ יחידות דיור בשכונה: 4,968

שטח ממוצע ליחידת דיור: 68 מ"ר

שיעור האקדמאים: 19%

שיעור עובדי צווארון לבן: 36%

עורכי המחקר בחרו את אזור מרכז יפו כיעד מועדף להשקעה. מרכז יפו ממוקם בין ציר שלבים במזרח, הרחובות נס לגויים ודרך ארליך בדרום, רחוב יפת במערב ודרך בן צבי ורחוב עולי ציון בצפון. את מרכז יפו חוצה הציר המסחרי הוותיק שדרות ירושלים. התשואה משכירות באזור נעה כיום סביב 3.5% ברוטו.

יפו, ההולכת ומתברגנת, הפכה בשנים האחרונות ליעד נדל"ן מוביל יחסית. עבודות השיקום והפיתוח במקום גררו עמם גל של פרויקטים חדשים ויוקרתיים למגורים כמו פרויקט "נויה", "W", "יפו בשדרה" ואחרים. עיריית תל-אביב השקיעה ביפו מאות מיליוני שקלים בשדרוג תשתיות, ריאות ירוקות ומוסדות ציבור.

"האותנטיות והייחודיות של יפו, מתחם שוק הפשפשים המתחדש, המכללה האקדמית שבה לומדים כ-4,000 סטודנטים ומחירים נוחים ביחס למרחב - כל אלו מיצבו את יפו כאלטרנטיבה ראויה למרכז תל-אביב ומשכו אוכלוסייה יהודית חזקה, לעתים על חשבון האוכלוסייה הערבית המקומית", טוען גרינברג. "תהליך מתמשך זה מביא להגדלת הביקושים באזור ולהעמקת שוק השכירות למגורים".

יפו. הולכת ומתברגנת