ביוב משותף: איך תימנעו מתקלות

אחת התקלות הנפוצות בבניין משותף היא סתימה במערכת הביוב. זו נקודה למחלוקת עבור הדיירים שטוענים שעקב התנהגות של אחד מבעלי הדירות, כולם נאלצים לשאת בעלות התיקונים החוזרים ונשנים. מה ניתן לעשות כדי להימנע מתשלומים מיותרים? וכיצד תחזוקה נכונה תמנע נזקים ותקטין עלויות? קבלו עצות מ"המקצוענים".

עוד בנושא:

מה עושים נגד סתימות ביוב תכופות?

כדאי לגשר: איך פותרים סכסוך עם בעל המקצוע

 מחירון ביובים

התקלות הנפוצות נגרמות לרוב כתוצאה מהתנהגות צרכנית לא נכונה. "לא תמיד ניתן לדעת מי גרם לנזק", מסביר ציון בראנץ מאקספרס שאיבות. "אבל בגדול 80% מהבעיות נגרמות ממגבונים וממוצרי היגיינה שנזרקים לביוב. ברגע שמקפידים להימנע מכך ישנו שקט תעשייתי בבניין. יתר הבעיות נובעות מבלאי טבעי של הצנרת. התנהגות נכונה ותחזוקה יכולה למנוע סתימות, או לפחות שזו תתרחש אחת לארבע שנים ולא אחת לחצי שנה".

"לרוב דיירי הקומות הראשונות הם הראשונים שסובלים מתקלה בביוב של כלל הבניין", אומר אמיר שמידט מאמיר שירותי ביוב. "לכן, חלקם בוחרים להתנתק מהקו הראשי של הבניין, כדי ליהנות מחיים שקטים יותר, ולא להיתקל בהצפות ביוב פתאומיות ולא נעימות".

כמה יעלה להתנתק מקו הביוב של הבניין? בראנץ: "זה לא תמיד משתלם, וזה סיפור די יקר.

 זה משתלם בעיקר למי שבקומה ראשונה. מי שבקומת קרקע ממילא מנותק מקו הבניין ויוצא ישירות לפתח ביוב שנמצא בקרקע. העניין של התנתקות מקו הבניין הוא לא רק עניין של חיסכון כספי. זה מונע פשוט הרבה עוגמת נפש במצבים של סתימות. עלות ההתנתקות היא 3,000 עד 5,000 שקל במרבית המקרים".

אך האם ניתוק מהקו הראשי באמת מהווה חיסכון? בראנץ: "העובדה שבעל דירה התנתק מהקו הראשי של הביוב לא פוטרת אותו גם מעלות תיקונים של בעיות הקשורות לביוב של כלל הבניין. אם יש בעיה בבניין ויש סתימה בקו הראשי, הוא שייך לכל הבניין, וזה שבעל דירה התנתק לא פוטרת אותו מתשלום".

כדי לפתור תקלות מראש לכלל הבניין, חשוב מאוד שוועד הבית יקפיד להזמין בעלי מקצוע לתחזוקה שוטפת. גיא פריינטי מגיא שירותי ביוב: "הדרך הכי חסכונית היא דווקא הקפדה על טיפול שנתי מונע של ניקוי קווים. התחזוקה המומלצת היא אחת לשנה לכל הפחות, ובמקרים שבהם הצנרת ומצב הביוב מחייבים זאת, מומלץ אף לעשות זאת אחת ל-8 חודשים. העלות עבור ניקוי שנתי הוא 1,200 שקל ל-10 בריכות (בבניין ממוצע שבו יש 16-12 דירות). העלות הממוצעת היא כ-100 שקל לדירה (ולעתים אף פחות), וזה פותר את כל בעיות הניקוז. העבודה עצמה מתבצעת בבריכות הראשיות, בפיצולים שלהם ובניקוזים. רוב הסתימות קורות בפתחי הביקורת למטה".

גורמים לסתימות. מגבונים שהוצאו מהביוב. ארכיון(צילום: יחסי ציבור)

ומתי מומלץ להחליף את הצנרת של כלל הבניין? בראנץ: "בבניין שקיים מעל 40 שנה, מומלץ להחליף את הצנרת".

במוקד השירות של המקצוענים אומרים: "תקלות בביוב הן מקרה מובהק שבו תחזוקה ושימוש נאותים יכולים לחסוך לנו כסף רב. לעתים יש תקלות שמצריכות החלפת משאבה וזו הוצאה יקרה יחסית או הזמנת ביובית קטנה שתצליח להיכנס לרחוב שלכם ותאלצו לחכות יותר זמן. שימוש נכון ושיתוף פעולה בין הדיירים והמשתמשים במערכת יביא לשנים ארוכות של שקט".

כשיש מסעדה או בית עסק בבניין

תקלות בביוב גורמות פעמים רבות מגיע לכדי מחלוקת בין דיירים. בראנץ: "המחלוקת מתגברת כשבית עסק מעורב בסיפור. לרוב מדובר במסעדה או בבנק המאפשר לציבור הרחב להשתמש בחדרי שירותים. פעמים רבות דיירי הבניין נאלצים לשלם כסף עבור נזקים שנגרמו על-ידי העסק".

פותחים סתימה בביוב(צילום: רוני נבות)

"ברגע שיש בית עסק בקומת הקרקע של הבניין יש הרבה יותר שומנים", מסביר פריינטי.

 "אני מקבל הרבה תלונות מדיירים בבניין שקוראים לי לתיקונים חוזרים בשל סתימות. לרוב פותרים את זה על-ידי צינור נפרד ובריכה נפרדת לעסק. אם יש בית עסק למטה, בעל העסק יידרש אחת ל-4 חודשים לתחזק את ניקוי הקו שלו, בעלות של כ-600 שקל".

"כיום, ישנן עיריות שאוכפות את העניין ומחייבות בעלי עסקים להתנתק מקו הביוב של הבניין, אחרת הן לא נותנות רישיון עסק", מסביר שמידט. "כיום מחייבים את כל בעלי העסקים לשים מפריד שומנים שאוגר את השומנים, כך שהמים ממשיכים לתוך הביוב והשמן נאגר בנפרד. צריך לשאוב את השמן שמצטבר אחת לחודש-חודשיים, תלוי בהיקף הפעילות של העסק. בעל העסק אמור לממן זאת בעצמו. ברוב המקומות שיש עסק בבניין, זה אכן יוצר יותר לחץ על הקו. אם מטפלים בזה על בסיס קבוע לא נוצרות בעיות. הבעיה היא כשלא מקפידים על תחזוקה ואז זה גורם לסתימות בקווי הביוב".

לשון החוק: מי אחראי?

ומה אומר החוק בעניין? "תקלה בביוב משותף היא באחריות וועד הבית, כלומר כלל הדיירים נושאים בעלות" מסביר עו"ד סמי ישראל, יועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור. "תקלה בביוב המשרת דירה אחת, האחריות היא פרטית על אותה דירה. במידה ודירה מסוימת בוחרת להתנתק מהביוב המרכזי ומתקינה ביוב פרטי, עדיין עליה לשאת בעלויות מערכת הביוב המשותף (כמובן חוץ מתחזוקת הביוב הפרטי שלה)".

מתי מוגדרת מערכת ביוב משותפת? עו"ד ישראל: "כאשר היא משרתת את רוב הדירות. אם היא משרתת את המיעוט בלבד – הוא האחראי עליה. חשוב מאוד: אם יש תקלה, ריח רע או הצפה, ויש מחלוקת מי הדייר האחראי - קודם כל על ועד הבית לדאוג לתיקון וכלל הדיירים יישאו בעלויות. צריך לשים לב שבתקלות במערכות הביוב, מי שסובלים לרוב הם דיירי קומות תחתונות. יש לדאוג אחת לתקופה לבצע ניקיון המערכת באחריות כלל הדיירים. כמו כן, אין להשאיר ביוב זורם ועולה על גדותיו מספר ימים ללא פיקוח, מדובר במפגע תברואתי חריף. במקרה של בית עסק או בית מורכב (בניין דירות משותף הכולל עסק בקומה הראשונה) חלים אותם תנאים, נהלים וחוקים משפטיים. בית עסק נחשב כדירה בבית במשותף".

מה קורה במקרה של סירוב אחד מבעלי הדירה לשאת בתשלום? עו"ד ישראל: "על-פי סעיף 58 לחוק המקרקעין חלה חובה על כל בעל דירה

 לשאת בתשלום הרכוש המשותף. במקרה של סירוב, צעד האכיפה הראשון הינו הגשת מכתב התרעה. לאחר מכן הגשת תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. במקרה כזה האגודה לתרבות הדיור מעניקה ייעוץ משפטי, מנסחת עבור ועד הבית מכתב התרעה ומייצגת אותו בבית המשפט".

ואם מדובר בשוכר? עו"ד ישראל: "על-פי אותו סעיף, בעל דירה או בעל החנות (ולא בעל העסק השוכר) הוא שחייב בתשלום על תקלה ברכוש המשותף. לרוב, ישנו חוזה פנימי בין בעל הנכס לבין השוכר לפיו השוכר משלם על נזק עתידי. אך אם לא שילם השוכר את חלקו, נציגות הבניין פונה לבעל הנכס".