סכנות בבניין: על מה חייבים להקפיד?

אם אתם גרים בבניין רב-קומות וחדש יחסית, סביר להניח שקיימות בו מערכות מתקדמות המחייבות תחזוקה שוטפת. האם יש תקן מחייב או שיש אכיפה לעניין? במרבית המקרים לא. למעט תחזוקת מעליות ובדיקת תקינות של מערכות הגז, שנמצאים בפיקוח משרד הכלכלה, האחריות על תחזוקת יתר המערכות היא של בעלי הדירות.

עוד בנושא:

ניהול ואחזקת מבנים - זה כדאי?

בדיקת הארקה: הבדיקה שתציל את חייכם

שכנים שכנים: איך מסתדרים בבניין המשותף

הצרה היא שבבניינים רבים בישראל קיימים מפגעים תברואתיים, ומערכות שלא נבדקו זמן רב הופכים להיות פצצה מתקתקת. לכן, כדאי מאוד להיות עם אצבע על הדופק ולוודא שאכן ועד-הבית וחברת הניהול שומרים על האינטרס שלכם כדיירים.

 מערכות גילוי אש, מאגרי מים ומשאבות, גנרטורים ומערכות ביוב נמצאים באחריות בעלי הדירות, שמסמיכים את ועדי הבתים לדאוג לתחזוקתם, מבלי שאף גורם יפקח עליהם.

"מרגע שהקבלן קיבל טופס אכלוס (טופס 4) מהרשות המקומית, אין אף גורם שאחראי לוודא שמערכות הבניין מתוחזקות בהתאם לתקנים", מסביר ארז ספני מפרש אפ אחזקות. "המצב יכול להיות מסוכן במיוחד כשמדובר ברשלנות בתפעול הבניין. במקרים רבים, כדי לחסוך בעלויות, ועד-הבית מקל ראש בתחזוקה של חלק מהמערכות ומתקשר עם חברות ניהול שמוכנות להסכים לניהול חלקי של הבניין, וזה בהחלט צריך להדליק נורה אדומה. במקרה חירום, מי שישלם את המחיר בנפש או ברכוש הוא בעלי הדירות. לכן ההמלצה היא להימנע מלהתקשר עם חברות ניהול שלא לוקחות אחריות על תחזוקת כל מערכות הבניין".

אז אלו בדיקות תקופתיות צריך לקיים ומה הסכנה במקרה של אי הקפדה על התקנים?

מערכות גילוי אש

"לא פעם קרה שהגענו לבניינים וגילינו תקלות במערכות גילוי האש של הבניין", אומר אמיר אמסלם מא.ב. אחזקות. "מצאנו גלגלונים שהצינורות שלהם מפוצצים, מטפים לא תקניים, ומערכות, שבמקום לתקן את החיישן שלהם, פשוט ניתקו אותם כדי שהצפצוף שמעיד על תקלה לא יפריע. לעתים חיישן שנראה שולי ולא הכרחי, לא מתוקן כדי לחסוך בעלויות, אבל יכול לגרום לאסון בבניין. אם תהיה שריפה באותו איזור והוא לא יתריע, זה בפירוש מסכן את הדיירים".

אז מה צריך לעשות? אמסלם: "אחת לשנה צריך לדאוג לביקורת של מערכות גילוי האש, לוודא שכל הזרנוקים והספרינקלרים (מתזי המים הממוקמים על התקרה) פועלים ולא סתומים או שבורים. בחדרי המדרגות ובחניונים של הבניינים, יש חיישנים שאמורים להפעיל את המפוחים שתפקידם להוציא את העשן אל מחוץ לבניין, כדי למנוע חנק מעשן. רוב מקרי המוות הם בעקבות חנק ולא כתוצאה מהאש עצמה, ולכן זה חשוב מאוד להקפיד לוודא את תקינות המפוחים".

ספני מוסיף: "כשאנחנו מגיעים לבניינים ומגלים שהמערכות לא תקינות אנחנו פשוט מודיעים לוועד-הבית שאנחנו לא מוכנים להתקשר איתם בחוזה עד שהם לא משלמים על תיקון כל התקלות, ומתחייבים לשלם על תחזוקה שוטפת של המערכת כנדרש.

 אם כדי לחסוך בעלויות הדיירים מבקשים מאיתנו להתעלם ממערכת מסוימת, אנחנו מסרבים להתקשר איתם. אני חושב שכך חברות ניהול צריכות לפעול, ולא להפחית עלויות תוך העמדת דיירי הבניין בסיכון בטיחותי".

במוקד השירות של המקצוענים מפרטים: "אמנם קיים תקן ניהול מבנים (ת"י 1525), אבל הוא לא תקן מחייב אלא וולונטרי וגם בכל מקרה אין כאמור אכיפה בתחום. ההמלצה היא לקחת חברת ניהול ממאגר אמין שמבצע בקרת איכות בקרב הצרכנים, ובכל מקרה להקפיד על ניסוח חוזה ברור ומפורט מול חברת הניהול המאפשר גם נקודות יציאה".

מאגרי מים ומשאבות לחץ מים

"הזנחה של מאגרי מים יכולה לגרום לסכנה תברואתית של ממש", אומר אמסלם. "ברגע שלא מקפידים על ניקיון מאגר המים אחת לשנה, ריקון וחיטוי של המים, מצטברת בקטריה וירקת בתוך המאגרים. פעמים רבות אני מגיע לבניינים שלא ניקו את המאגרים שנים ומזדעזע. אלו מאגרים שאמורים לתת מענה לכל הדיירים במצב של תקלה באספקת המים לבניין".

גנרטורים

התפקיד של גנרטור הוא לתת מענה לדיירי הבניין בעת תקלה במערכת החשמל. אמסלם: "במקרה של הפסקת חשמל הגנרטורים אמורים להפעיל את תאורת הבניין ואת המעליות. לא מעט פעמים הגענו לבניינים שלא הקפידו על תחזוקה שוטפת, וגילינו שהגנרטורים פשוט לא עובדים. התחזוקה הנדרשת היא בדיקת תקינות של המערכת אחת לחודש (הדלקה וכיבוי של הגנרטורים). כמו כן, אחת ל-3 חודשים יש צורך לבצע בדיקה יותר מעמיקה של תקינות, ואחת לשנה יש צורך בהחלפת שמנים ופילטרים של המערכת. חשוב להקפיד על כך, כדי שבעת הפסקת חשמל הגנרטורים אכן יפעלו".

מערכות ביוב

"גם בבניינים ישנים ישנה חשיבות לניהול נכון ואחראי של מערכות הבניין", אומר אמסלם.

 "בבניינים ישנים ישנה מערכת ביוב בת 50-40 שנה, שלרוב מורכבת מצנרת שנסתמת בקלות. זה גורם לסתימות אחת לחודש, ולהוצאה כספית מיותרת על תחזוקה במקום על החלפת המערכת. הסכנה התברואתית היא גם שנוצרות שלוליות בבריכות הביוב, וזה מושך יתושים וחיידקים, אם לא פותחים את הסתימות בזמן. חשוב להקפיד על תחזוקה או על החלפת קווי הביוב במצבים כאלה, אך במקרים רבים כשאנו מגיעים לבניינים שבהם מרבית הדיירים הם שוכרים, ישנה נטייה לחסוך בהוצאות ולסכן את כלל הדיירים מבחינה תברואתית".