(צילום: חגי דקל)

לאורנה ולניצן משכונת יוספטל בכפר סבא נולדו תאומות בינואר, והם מתגוררים עם שלושה ילדים וסבתא בדירת 70 מ"ר. "התחלנו לחפש דירה גדולה יותר לפני שפרץ משבר הקורונה ומצאנו דופלקס גן ברחוב מצדה בשכונה", מספרת אורנה בשיחה עם ynet. "היינו צריכים למכור את הדירה שלנו, ולמזלנו בא משקיע שקנה אותה מהר יחסית".
  • הקורונה מכה בביקוש לנדל"ן: חיפוש הדירות למגורים נחתך בחצי
  • ענף הנדל"ן בצל משבר הקורונה: תידחה בחירת דירות זוכי מחיר למשתכן
  • "בתרחיש פסימי מחירי הדירות צפויים לרדת בשיעור חד ספרתי"
>> כל הסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - בערוץ הטלגרם שלנו
"כשפרץ המשבר התחלנו לחשוש שאולי צריך לבטל את העסקה ולא לקנות עכשיו, בטח כשהבנקים מעלים את הריביות. אבל הקורונה זמנית והיא תעבור. הבנו שאם לא ניקח את הדירה שאהבנו נצטער"
"בינתיים פרץ המשבר, והתחלנו לחשוש שאולי צריך לבטל את העסקה ולא לקנות עכשיו, בטח כשהבנקים מעלים את הריביות", היא ממשיכה. "לבסוף אמרתי לבעלי שהתאומות שנולדו לנו הוכיחו שהחיים חזקים מכל קורונה, אין לנו ממה לחשוש כי הוא עובד בטבע ומוגדר חיוני. אני בחופשת לידה, אבל אחזור לעבוד. הקורונה זמנית והיא תעבור. אמרתי לו שאם לא ניקח את הדירה שאהבנו - באמת נצטער".
את דירתם הנוכחית, הכוללת ארבעה חדרים בשטח 70 מ"ר בבניין ישן בקומה ראשונה ללא מעלית, מכרו אורנה וניצן ב-1.35 מיליון שקל, ורכשו דירת דופלקס גן עם חמישה חדרים בשטח של 160 מ"ר עם גינה ב-2.15 מיליון שקל. "בחתימה על החוזה כולם היו כבר עם מסיכות וכפפות וזה היה מוזר ואפילו קצת מצחיק", היא מודה.
שיפרו דיור למרות המשבר. כפר סבא שיפרו דיור למרות המשבר. כפר סבא
שיפרו דיור למרות המשבר. כפר סבא
(צילום: ירון שרון)
"אף שהיו להם התלבטויות, למשפחה של שש נפשות שגרה בדירה קטנה אין באמת ברירה", אומר רועי שרון, מתווך נדל"ן בסוכנות רימקס one בכפר סבא, שליווה את אורנה וניצן בעסקה. "הם לא קונים דירה בשביל הכיף אלא בשביל לגור, ויכולים ליהנות מתנאי המשכנתה הקיימת שלהם ולגרור אותה לרכישת הדירה שהם קונים".
לדבריו, "מי שצריך לקנות דירה - קונה. אמנם קשה יותר לראות דירות, והרבה פחות אנשים באים עכשיו, אבל מי שצריך בא עם מסיכה, נכנסים בזה אחר זה ולא ביחד ולא נוגעים בכלום בדירה. אם הסגר יוקל ובחודש חודשיים הקרובים נחזור לתפקוד מלא, אני מאמין שלא תהיה למשבר השפעה על שוק הנדל"ן. אבל אם המצב יימשך הרבה זמן, הרבה אנשים שמשלמים משכנתה ואיבדו את עבודתם ייאלצו למכור את הדירה שלהם כי לא יוכלו להחזיר את ההלוואה ומחירי הדירות יירדו".
המעטים והנועזים
הקושי של מתווכים להציג דירות בימי קורונה לא פסח גם על קבלנים, שרובם סגרו את משרדי המכירות. אמנם השוק הוגדר חיוני, אך אתרי הבנייה לא פעילים באותם היקפים ומספר הקונים ירד מאוד. ובמציאות המוזרה הזאת עדיין נחתמות עסקאות.
משה שחר, מרצה לאנטומיה במכון וינגייט בנתניה, רכש באחרונה דירה בפרויקט וילאגו של חברת דמרי בשכונת אגמים בעיר אחרי שמכר בית פרטי באבן יהודה לפני משבר הקורונה. עליו לפנות את הנכס באוגוסט הקרוב.
"חיפשתי דירה במשך חודשיים כדי לגור בה", אומר שחר. "כשמצאתי את הדירה שרציתי, והייתי אמור לחתום על החוזה, פרץ המשבר. בסוף אני יודע שמשבר הקורונה יעבור, שגרף מחירי הדירות בישראל תמיד היה בעלייה, וגם אם ירד - הוא מיד אחר כך עלה. כך או כך, בנדל"ן אני יודע שלא מסתכלים על החודש-חודשיים הקרובים אלא על הטווח הרחוק".
משה שחר מפרויקט וילאגומשה שחר מפרויקט וילאגו
"אם לא היה לי הון עצמי משמעותי - העסקה לא הייתה יוצאת לפועל. משה שחר שרכש דירה בנתניה
(צילום: יח"צ)
"את הדירה ראיתי עם מסיכות וכפפות, וחתמנו על החוזה בלי עורכי דין - רק אני ונציג החברה במרחק שני מטרים ועם הרבה אלכוג'ל. את כל ההערות עורכי הדין העבירו לפני כן במייל, וכך מנענו התקהלות"
שחר, למעשה, צמצם דיור - ובמקום בית פרטי שמכר, רכש דירת ארבעה חדרים בשטח של 130 מ"ר עם נוף לים תמורת 2.43 מיליון שקל. בין אכלוס הדירה לשחר מפריד רק מטבח שיש להתקין. "את הדירה ראיתי עם מסיכות וכפפות, וחתמנו על החוזה בלי עורכי דין - רק אני ונציג החברה במרחק של שני מטרים ועם הרבה אלכוג'ל. את כל ההערות עורכי הדין העבירו לפני כן במייל, וכך מנענו התקהלות של כמה אנשים בחדר".
"הבעיה מאז הקורונה היא שהבנקים, במהלך שעושק את הציבור, העלו את הריביות, ולכן אין ספק שאם לא היה לי הון עצמי משמעותי - לא הייתי עושה את העסקה", מלין שחר. "יש לי משפחה שתומכת ולכן אני צריך רק 30% מימון מהבנק, אבל אם הייתי תלוי בבנק ברוב העסקה, לא הייתי מוציא אותה לפועל".
אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק של חברת דמרי שבנתה את הפרויקט, מסביר כי אי הוודאות בענף וחוסר היכולת לנוע הפחיתו מאוד את מספר המפגשים עם מתעניינים ברכישת דירות. "מי שיכול מחכה, ועדיין יש אנשים שקונים דירות בשבועיים האחרונים: אנשים שמכרו דירה לפני המשבר וחייבים לקנות, או משקיעים שהוציאו את הכסף שלהם משוק ההון. לזה יש להוסיף את מי שחושש מעליית הריבית, שלא ברור איך תתנהג בטווח הארוך, ולכן אני קורא לקונים האלה 'המעטים והאמיצים'".
כהן מוסיף כי אין חוקים בעניין מספר המכירות בימים אלה. לדבריו, דווקא בפרויקט של החברה בשכונת ברנע באשקלון היה מספר המכירות הגדול ביותר לעומת פרויקטים בערים אחרות, אף ששיעור ההידבקות בקורונה באשקלון גבוה.
החשש: הרבית שעלתה
המכשול הגדול ביותר שבפניו ניצבים רוכשי דירות היא הריבית על המשכנתאות שהבנקים העלו מאז פורץ המשבר. כדי להקטין את החשיפה מול הבנקים, משנים הרוכשים את התוכניות הכלכליות שהיו להם לפני תחילת המגפה.
"לפני שסגרנו את העסקה החלה הקורונה והתלבטנו אם להמתין, בעיקר מכיוון שהבנקים העלו ריבית. לבסוף במקום שרוב המימון לדירה יגיע מהבנק, הגדלנו את ההון העצמי"
אילנה הירשמן מרחובות רכשה לפני שבועיים דירה לבתה. "חיפשנו דירה לבתי המורה במרכז נס ציונה, ליד בית הספר שהיא מלמדת בו, ומצאנו דירה מתאימה ברחוב בילו", היא אומרת. "לפני שסגרנו את העסקה החלו הגבלות הקורונה, והתלבטנו אם להמתין, בעיקר מכיוון שהבנקים העלו את הריבית".
לדבריה, "לבסוף המצב גרם לנו לקבל החלטות בהתאם, ובמקום שרוב המימון לדירה יגיע מהבנק, הגדלתי את ההון העצמי כך שהמשכנתה תעמוד על כ-50%, ולא יותר, ונקטין את הסיכון שנובע מעליית הריבית. בנוסף, פחדנו שהבנקים יהיו סגורים ולא נוכל לקבל את המשכנתה בזמן, אז הכנסנו סעיף לחוזה, לפיו אם יהיה איחור עקב ביורוקרטיה שאינה תלויה בנו - הוא לא ייחשב להפרת חוזה".
הירשמן רכשה דירת שלושה חדרים בשטח של 75 מ"ר בקומה שלישית ללא מעלית, המושכרת ב-4,100 שקל בחודש, תמורת 1.59 מיליון שקל. לדברי יפית פינטו מסוכנות רימקס בית לנדל"ן בנס ציונה שביצעה את העסקה, "החתימה על החוזה הייתה יוצאת דופן. ישבנו אצל עורך הדין במרחק שני מטרים אחד מהשני ולא לחצנו ידיים".
"מלבד הקורונה, צריך לזכור שבשנה וחצי האחרונות כל הדירות התייקרו וההזדמנויות פוחתות, ולכן, כשמוצאים דירה שרוצים צריך לקחת אותה בשתי ידיים כי דירות טובות בסוף נמכרות", מוסיפה הירשמן. "הרבה אנשים קונים דירה ראשונה בגיל 40, כשפעם זה היה בגיל 20. אף שעכשיו פחות מתקשרים ומתעניינים, הקורונה זמנית וצריך לחשוב קדימה".
השמאי לא רצה לבוא
גם בני כהן מכר את ביתו בגבעת זאב בירושלים רגע לפני משבר הקורונה, ורכש דירה חדשה בפרויקט לב העיר של חברת מ. אביב בגבעת מרדכי בבירה. "אני נכה צה"ל וכבר לא התאים לנו בית גדול עם מדרגות", הוא אומר. "חברים שלנו גרים כבר בפרויקט לב העיר, ולכן הכרנו אותו עוד לפני הקורונה וידענו שאנחנו רוצים לקנות שם. מכרנו את הבית שלנו לזוג צעיר וקנינו דירת ארבעה חדרים בקומה התשיעית עם נוף יפה ב-2.4 מיליון שקל".
בני כהן ורעייתו מפרויקט לב העירבני כהן ורעייתו מפרויקט לב העיר
"יש לנו את רוב הכסף". בני כהן ורעייתו
(יחצ)
"יש לנו את רוב הכסף", אומר כהן, "מלבד הלוואה קטנה של 200 אלף שקל כדי להשלים את הקנייה. הבעיה היא שאחרי שחתמנו על העסקאות היה צריך לבוא שמאי מטעם הבנק של הקונים כדי לתת אישור למשכנתה, ואף שמאי לא הסכים להגיע, וכספים עלולים להתעכב. בסוף עשינו לו את החיים קלים: כשיגיע, הבית יהיה פתוח ומאוורר, אנחנו נצא ממנו, והוא רק ייכנס לכמה דקות, ימדוד את הבית וייצא".
הילה מילר, סמנכ"לית השיווק של מ. אביב, סבורה שהצורך בדירות מגורים אולי יתעכב, אך לא ייעלם. "אנחנו נמצאים בימים של חוסר ודאות. עם זאת, הצורך בדירות למגורים דווקא מתעצם בימים כאלה, כשכולנו נמצאים בבתים ומבינים טוב יותר את הצורך במגורים איכותיים. כך למשל, זוגות צעירים שחיו עם ההורים מרגישים עוד יותר את הצורך בפרטיות. יידרש זמן כדי לחזור למסלול, לבנקים להוריד את הריביות ולאנשים לחזור לתעסוקה, ולכן יכול להיות שנחווה קצב מכירות נמוך ולאחר מכן קצב מכירות מואץ שיפצה על תקופת אי הוודאות".
לב העיר (הדמיה)לב העיר (הדמיה)
"אף שמאי לא הסכים להגיע". פרויקט לב העיר בירושלים
(יחצ)
המשבר, מתברר, מביא עמו גם רוכשים מחו"ל, והמצב העגום בחלק מהמדינות מזרז את ביצוע ההחלטה המוקדמת לרכוש דירה בישראל. כך למשל פסקל, בת 45 מצרפת, סמנכ"לית מכירות בסוכנות ביטוח, שלפני שבוע קנתה דירה בשטח 45 מ"ר על הנייר באילת תמורת 1.3 מיליון שקל - בשיא משבר הקורונה.
"כבר לפני שנה התחלתי לחפש דירה לרכישה בישראל", היא אומרת. "תכננתי לבוא לארץ בפסח ולהעמיק את החיפוש, ואז השמיים נסגרו. ראיתי כמה המצב בצרפת קשה, וזה גרם לי לא לשאול הרבה שאלות ולהחליט שאני חייבת דירה בארץ. בשנה האחרונה כבר הבנתי שתל אביב וירושלים יקרות מדי, ותמיד אהבתי את אילת. כשפתחו שם שדה תעופה בינלאומי, החלטתי לחפש נכס שאוכל גם לגור בו כשאני מבקרת וגם להשכיר כשאני בצרפת".
פרויקט בראון 42 באילת (הדמיה)פרויקט בראון 42 באילת (הדמיה)
המשבר מביא עמו רוכשי דירות מחו"ל. פרויקט בראון 42 מעלות
(studio 251)
פסקל רכשה את הדירה בפרויקט בראון 42 מעלות של היזם אבי כראל בעיר הדרומית וחתמה על החוזה אצל עורך דין בצרפת. מדובר במיזם שיכלול בחלקו 223 דירות מגורים ובחלקו האחר אגף מלונאי שתפעיל רשת מלונות בראון, ובו 155 חדרים. לדברי כראל, "עמדנו להתחיל בעבודות, ואז פרץ משבר הקורונה. לכן אנחנו משהים מעט את התחלתן". את תג המחיר הגבוה עבור דירה כה קטנה מסביר כראל כך: "צריך להבין ש-20 שנה לא קם באילת מלון חדש, ובטח לא בסטנדרטים של מלון בוטיק עם קולינריה איכותית. זה בדיוק מה שחסר באילת, ומשקיעים ישראלים מבינים את זה".
פחות עסקאות - ירידת מחירים
אנה ודניס מכרו דירה בשכונת רמב"ם בראשון לציון לפני התפשטות הקורונה תמורת 1.48 מיליון שקל, משום שרצו לשפר דיור ולעבור לנכס גדול יותר. מדובר בדירת שלושה חדרים בשטח של 78 מ"ר, שעליה הם משלמים משכנתה בגובה של 5,000 שקל בחודש. "מצאנו דירה שהתאימה לנו - חמישה חדרים בשטח 125 מ"ר באותה השכונה - אבל אז פרץ המשבר", אומרת אנה שעובדת כאחות בבית החולים אסותא בראשון לציון.
"התלבטנו אם להקפיא את העסקה כי מחיר הדירה שקנינו היה 1.75 מיליון שקל, ולפני הקורונה ידענו שההחזר החודשי של המשכנתה יעלה ל-6,000-5,900 שקל בחודש", היא מספרת. "אבל לפני שסגרנו כבר הבנו שהבנקים מעלים את הריבית וההחזר יהיה גדול יותר והתלבטנו. לבסוף הבנו שגם אם לא נקנה ונעבור לשכירות - נשלם 5,500 שקל בחודש - ועדיף לנו לגור בבית משלנו גם אם קצת נצטמצם בהוצאות במקום לזרוק כל חודש כסף על שכר דירה. נראה שאם לא היינו מוכרים את הדירה שלנו לפני הקורונה היינו מקפיאים את כל העסקה, אבל מכיוון שמכרנו החלטנו לא לחכות".
המתווך מאיר שאשא, מבעלי משרד התיווך חמישה יועצי נדל"ן בעיר שביצע את העסקה, מעריך שמשבר הקורונה יביא לירידה ברכישת דירות ובהמשך לירידת מחירים. "בניגוד למשברים קודמים, כמו משבר הסאב-פריים של 2008 שנוהל בצורה מיטבית על ידי נגיד בנק ישראל לשעבר, סטנלי פישר, ולא השפיע על שוק הנדל"ן בארץ, המשבר הנוכחי משפיע על המשק בהיבט התעסוקה", הוא אומר.
לדבריו, "הבנקים תמיד בוחנים את יכולת ההחזר של כל לווה בהלוואות לדיור ארוכות טווח. כשהם נותנים הלוואה והסיכון גדל, הם מייקרים את ההלוואות, ואז משק בית - שהיה יכול לעמוד לפני המשבר בהחזר חודשי, שהוא נגזרת של עד 40% מהכנסתו החודשית - פתאום חורג בהחזר בגלל עליית הריבית לסכומים גבוהים יותר והוא נשלל על ידי הבנק ולא מקבל הלוואה. במקביל, יש רוכשים שידם אמנם משגת, אך הם לא מעוניינים כרגע לקנות דירה ולשלם החזרים גבוהים יותר, וזה אומר שיותר ויותר אנשים מתרחקים מקניית נכס".
"כפועל יוצא, אט אט יגבר ההיצע על הביקוש והמחירים יירדו", הוא מוסיף. "המסקנה היא שרק אבטלה גבוהה באמת מורידה את מחירי הדיור. לא מע"מ אפס, לא מחיר למשתכן ולא ירי קסאמים על הדרום. במקביל, יש הממתינים להזדמנות טובה לרכישה כי השוק יביא איתו הזדמנויות כשהמחירים יירדו. החדשות הטובות הן שאם מחיר הדירה יורד, צריך מימון קטן יותר מהבנק, ואז נשארים על החזר חודשי של עד 40% מההכנסה".