תזכורת: הצפי לשוק הנדל"ן אחרי הקורונה
(צילום: שחר גולדשטיין)
חמש שנים אחרי שמשה כחלון הצליח לרכז במשרד האוצר "ארגז כלים נדל"ני", ההישג מתפרק ממש בימים אלה. בממשלה החדשה שהוכרזה אתמול אריה דרעי החזיר את מינהל התכנון למשרד הפנים, ויעקב ליצמן לקח את רשות מקרקעי ישראל חזרה למשרד השיכון.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
ייתכן שהגיוני דווקא שמינהל התכנון יישב בתוך המשרד האחראי על הרשויות המקומיות (שצריכות להתנהל מול המשפחות החדשות שבאות לגור אצלן), או שרמ"י תשב תחת המשרד שאחראי על הבנייה והשיכון, אבל העובדה היא ששוב אנחנו מקבלים אבות רבים שאחראים על ענף הנדל"ן, שרים ופקידים שידאגו לנטרל האחד את השני, ויהיו עסוקים בעיקר בקרבות על קרדיט.
אתר בנייה. צילום: דוד הכהןאתר בנייה. צילום: דוד הכהן
ארגז הכלים הנדל"ני מתפרק. אתר בנייה
(דוד הכהן)
רגע לפני שכחלון מונה לשר אוצר בשנת 2015, פורסם דו"ח מיוחד של מבקר המדינה על משבר הדיור, ובו נקבע כי פיזור הסמכויות בענף הדיור על פני יותר מדי משרדים – תכנון במקום אחד, שיווק במקום אחר, רגולציה במשרד שלישי וכן הלאה – אחראי במידה לא מבוטלת לזינוק של יותר מפי 2 במחירי הדירות מאז 2008.
אינפו כלכלה משבר נדלןאינפו כלכלה משבר נדלן
כחלון לקח את הביקורת לתשומת ליבו ופעל: ממשרד הפנים הוא לקח את מינהל התכנון - הגוף שקובע כמה יבנו ואיפה. ממשרד השיכון הוא נטל את רשות מקרקעי ישראל - מונופול הקרקעות שמחזיק ומנהל למעלה מ-90% מקרקעות המדינה. שני אלה, יחד עם העוצמה של האוצר - השולט על המיסוי ועל חלוקת הכסף, הפכו את כחלון לכתובת יחידה כמעט בכל הנוגע לשוק הנדל"ן. בעזרת מינהל התכנון ורמ"י הוא יכול היה להגדיל את ההיצע שתוכנן ושווק, בעזרת מיסים חדשים הוא הקטין את הביקוש (למשקיעים הוא העלה את מס הרכישה וכיווץ את מספרם בעשרות אחוזים), ומעל כל אלה היה את מטה הדיור שקם במשרד האוצר, שדאג לסנכרן בין כל השחקנים בתחום.
אלמלא ההתעקשות של כחלון על פרסום מכרזים ב"מחיר למשתכן" בלבד - מודל שבעיקר הפריע למדינה לשווק כמות גדולה יותר של קרקע (כשהקבלן הזוכה מתחייב למחיר סופי לדירה, מוכרחים לשווק לו רק קרקעות זמינות יחסית ומוכנות לבנייה), בהחלט ייתכן שאותו ארגז כלים היה משנה את המגמה בענף הנדל"ן עוד בימיו של כחלון כשר אוצר. אבל זה לא קרה: ביום שישי האחרון דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עלייה של עוד 0.6% במחירי הדירות בחודש מרץ 2020, שהשלימו עלייה של 4.2% בשנה האחרונה וקפיצה של יותר מ-17% במחירי הדירות מאז התיישב כחלון בכיסא שר האוצר.

מי האחראי?

בנוסף, כאמור, הכנסת ענף הנדל"ן תחת קורת גג אחת התאיידה: כבר ביום רביעי האחרון, לאחר ששר הפנים אריה דרעי גילה כי בהסכם הקואליציוני שעליו חותם שר השיכון המיועד יעקב ליצמן נקבע כי "מטה הדיור במשרד האוצר ייסגר, ויוקצו 12 תקנים למשרד השיכון", הוא מיהר לדרוש שגם אצלו יוקם מטה תכנון, "שיורכב מתקנים הזהים לפחות במספרם, ברמתם ובדרגתם לתקני מטה הדיור". בתגובה, בראש נספח ג' בהסכם בין הליכוד לאגודת ישראל, נכתב ששר השיכון יכהן כ"יו"ר ועדת שרים לענייני מקרקעין ודיור".
כדי להרגיע את דרעי, נכנס עוד סעיף (ו') שקבע כי "ועדת השרים (של ליצמן) לא תעסוק בענייני תכנון ובנייה, שהם בסמכות שר הפנים". אז מי אחראי? כולם ואף אחד.
במקביל, הגיע הזמן להבין שמשבר הדיור הוא לפני הכל משבר תחבורה. אין דבר יותר דחוף ומהותי לפתרון משבר הדיור מאשר סינכרון בין הדירות החדשות שהמדינה מפזרת ברחבי הארץ (ב-20 השנים הקרובות אוכלוסיית ישראל צפויה כמעט להכפיל את עצמה, כך שנדרשת הכפלה של כמות הדירות), לבין פתרונות תחבורה ציבורית וקרבה של שכונות המגורים לתחנות מטרו ורכבת.
וכששרת התחבורה החדשה מתמנה לפי הצהרת ראש הממשלה נתניהו לשנה וחצי בלבד, ועם רכב השרד קרוב לוודאי שהיא תצא בכל בוקר במהירות מהגיהינום התחבורתי בראש-העין המוצפת שכונות שינה, קשה להאמין שבחודשים הקרובים מישהו יתכנן את התחבורה, את הדיור ואת התעסוקה יחד.
ייתכן גם שכאשר המיתון בפתח בעקבות משבר הקורונה, ושיעור האבטלה דו-ספרתי, הביקוש לדירות ממילא יירד דרמטית. קבלנים התקועים עם מלאי לא מכור ומשפרי דיור שמוכרחים למכור את דירתם הישנה (לפי נתוני האוצר, יש 15 אלף כאלה), עשויים להתפשר ראשונים על המחיר, והממשלה תשמח לזקוף לזכותה ירידות במחירי הדיור. ועדיין, כשבישראל מתחתנים בממוצע יותר מ-50 אלף זוגות בכל שנה ומתגרשים עוד 15 אלף ישראלים, אבל בונים בקושי 50 אלף יחידות דיור מדי שנה, הביקוש האמיתי לדירות ממשיך לעלות על ההיצע, ודאי באזור המרכז, שבו הם גם יכולים למצוא יותר בקלות עבודה. אל תופתעו אם השרים החדשים יגלגלו את הצרה הזו לממשלה הבאה.