בתוך הערפל המדכדך שכפתה עלינו הקורונה, ענף הנדל"ן ממשיך לשדר עסקים (כמעט) כרגיל. חרף התחלואה הגבוהה, נתוני האבטלה העגומים ובעיקר אי הוודאות הגדולה לקראת העתיד, לא מעט ישראלים ממשיכים להניע באופן מרשים ואפילו מעט מפתיע את הגלגל הנדל"ני. ולא ממש במפתיע, שוק המגורים הוא העוגן היציב מכולם.
גם כשמאות אלפי ישראלים פוטרו או יצאו לחל"ת שלא נגמר, גם כאשר לרבים אחרים קיצצו את המשכורת החודשית והם לא באמת יודעים אם מקום העבודה יחכה להם גם מחר בבוקר, וכאשר לא מעט יזמי נדל"ן חנוקים בהלוואות אדירות, אבל הם עדיין לא באמת יצאו מגדרם להציע לנו הנחות משמעותיות שיעזרו להם להיפטר מהמלאי שברשותם - זרם של קונים המשיך להגיע לאתרי המכירות או לדירות היד השנייה. חודש אחרי חודש מתברר, שאפילו משבר הקורונה לא יכול בינתיים לנצח את הביקוש הכמעט קשיח ואת מחירי הדירות המטורפים כאן. בניגוד ללא מעט נבואות שחורות, שוק הדיור עדיין גבוה מעל המים.
דירות בישראלדירות בישראל
משבר הקורונה לא יכול לנצח את הביקוש
(צילום: אוראל כהן)
העובדה שישראלים ממשיכים להתחתן כאן בקצב מרשים (יותר מ-50 אלף זוגות בשנה) וששיעור הילודה הוא מהגבוהים ביותר בכל מדינות המערב (כ-200 אלף תינוקות בשנה) – לא נתונים טריוויאליים בעולם שמתמודד עם מגפה וכשרוב מדינות העולם המערבי מעדיפות דווקא להתכווץ – ממשיכה לספק רוכשים פוטנציאליים לשוק הדיור המקומי, אם כרוכשים ואם כשוכרים, הזקוקים לקורת גג חרף כל הדכדוך מסביב.
בחודש יוני האחרון, לראשונה מאז פרוץ משבר הקורונה, דיווחו במשרד האוצר על גידול בעסקאות בשוק בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, "לאחר שלושה חודשים שבהן נרשמו ירידות חדות". סך העסקאות לרכישת דירה ביוני 2020 עמד על 10,900 דירות, גידול של 16% אפילו בהשוואה ליוני אשתקד. 4,200 דירות שנמכרו ביוני היו "יד ראשונה" מקבלן, הרמה החודשית הגבוהה ביותר מאז תחילת השנה.
אומנם בחודש יולי המגמה השתנתה שוב, אבל הירידה נראית זניחה ביחס למגפה שחזרה להשתולל בחוץ. לפי נתוני משרד האוצר, נמכרו ביולי 3,600 דירות חדשות ובסך הכול 9,700 דירות חדשות ודירות יד שנייה - ירידה של 7% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 12% לעומת החודש הקודם. נוכח היקפי התחלואה שהתגברו ביולי, ובעיקר נוכח העובדה שדתיים ומסורתיים רבים נמנעים בכל שנה מלבצע עסקאות משמעותיות בימי "בין המצרים" שבין י"ז בתמוז לתשעה באב (שנפלו השנה רק על חודש יולי, בעוד בשנה שעברה הימים הללו חלו בעיקר באוגוסט) - שוק הדיור המשיך להפגין עוצמה מרשימה.
תזכורת: שר האוצר יפחית את מס הרכישה למשקיעים
(צילום: משי בן עמי )

גם הנתונים שפורסמו על שיעור גביית המיסים בחודש אוגוסט העידו שהנדל"ן למגורים הוא אחד הענפים היציבים כרגע במשק, ודאי מהענפים הבודדים שממשיכים לספק למדינה הכנסות שהיא כה זקוקה להן. המדינה גבתה באוגוסט 11% יותר מיסי נדל"ן מהחודש המקביל אשתקד (900 מיליון שקל רק ממע"מ, למשל). אפילו בהכנסות ממס הרכישה למשקיעים בנדל"ן – מס שהופחת בסוף יולי ממינימום של 8% למדרגה ראשונה בשיעור של 5% בלבד – נרשם גידול של 2% בחודש אוגוסט, מה שאומר שהישראלים שילמו פה יותר כסף גם עבור דירות להשקעה.
אבל לא רק ענף הנדל"ן למגורים נותר חסין למגפה. מתברר שהצרות הצפויות בענפי המשרדים והמסחר מגיעות אף הן די לאט. גם אם לרבים מאוד ברור שבנו פה יותר מדי מגדלי משרדים וקניונים בשנים האחרונות, חודש אחרי חודש אנחנו מגלים כי למעט יוצאי דופן, השוק ממשיך להציג יכולת ספיגה מרשימה של ההיצע החדש. בעלי המשרדים והקניונים הפחיתו אומנם מאות מיליונים מהשווי החשבונאי בדו"חות הכספיים, אבל התפוסות והמחירים עדיין יציבים.
לפי שעה, בעלי משרדים מדווחים כי שוכרים במצוקה מוצאים שוכרי משנה שיעזרו להם לשלם את השכירות ואת הארנונה. בנוסף, ענקיות כמו פייסבוק ואינטל אינן חוששות לשכור גם בימי קורונה עוד שטחי משרדים, גם בישראל, בזמן שהמניות שלהן טסות בבורסה מעבר לים ועל אף שעובדים רבים בכלל לא מגיעים למשרד. אז ייתכן שנראה בקרוב אינספור שטחים ריקים ויקרים שיעמדו ללא שימוש וילחצו את המחירים למטה, אבל לפי שעה זה עוד לא קרה.
גם הקניונים שלנו סובלים ברובם בשקט. מצד אחד, אנחנו קונים יותר באינטרנט, וגם האטה כלכלית ואבטלה בוודאי לא תורמות למכירות. מצד שני, הפסקנו לטוס לקניות זולות בחו"ל, ומי שזקוק להן לצורך ניקוי הראש והארנק, מגיע לחנויות בקניון, שהציגו נתוני שיא דווקא בחודשי הקורונה.
קניון עזריאלי בתל אביבקניון עזריאלי בתל אביב
גם הקניונים סובלים בשקט
(צילום: שאול גולן)

הזעזוע יגיע

עד כאן הבשורות הטובות. כל עוד הקורונה כאן, והיא לא עושה סימנים של פרידה בקרוב, כשהעולם צועד בעיניים פקוחות להאטה כלכלית ארוכה, וכשהממשלה בישראל מסוכסכת, מפולגת ובעיקר לא מתפקדת, אין שום סיכוי שהזעזוע הכלכלי בישראל בכלל ובעולמות הנדל"ן בפרט לא יהיה גדול וכואב.
העובדה שישראלים רבים נכנסו ל"שגרת קורונה", שכללה יציאה פה ושם לקניות (גם של דירה חדשה) למרות המספרים הגבוהים והתחלואה סביבם, עלולה להתגלות בדיעבד בעיקר כעצימת עיניים אומללה. ממשלה מתפקדת תצטרך מתישהו לסגור גירעון של מאות מיליארדי שקלים שנפער בימי המגפה, מה שאומר יותר מיסים שנצטרך לשלם לקופה הציבורית, פחות שירותים שנקבל מהמדינה, וממילא גם פחות כסף להזין את אותו גלגל נדל"ני. האדישות הכללית שבה מתקבל כרגע המשבר הכלכלי עשויה להיראות מבחוץ כמו הנוסעים החוגגים על סיפון הטיטניק או הצפרדעים הנהנות מהמים המתחממים על הגז.
כבר היום ישנם עשרות מיליארדי שקלים של הלוואות משכנתה הנמצאות בהקפאה, דחייה שבנק ישראל והבנקים נתנו ללווים - בתקווה שמתישהו המצב ישתנה והם יוכלו לפרוע את ההחזר השוטף, שגם תופח בעקבות הדחייה. בנוסף, ביולי האחרון כ-11% מהדירות החדשות שנמכרו בישראל כבר עמדו מוכנות למסירה, מה שמוכרח להזכיר לנו, שלקבלנים יש מלאי נכבד שהם מוכרחים למכור עכשיו. בסופו של דבר, יותר מכל ענף אחר, הנדל"ן זקוק בעיקר לוודאות ולממשלה מתפקדת – שני פרמטרים שלא נראים בכלל באופק.
חלק מבניין שקרס כתוצאה מעבודות תמ"א 38 בקריית ביאלירחלק מבניין שקרס כתוצאה מעבודות תמ"א 38 בקריית ביאליר
גם פרויקטים של תמ"א 38 כרוכים בהשקעה ראשונית של מיליונים
(צילום: עיריית קריית ביאליק)
אין ענף שבו הרגולציה של הממשלה קריטית כל כך לתפקוד בריא של השוק כמו הנדל"ן. הענף מחובר בכל נימיו לצעדים שעושה הממשלה, וזה היה כך הרבה לפני שבאה אלינו הקורונה. הממשלה היא זו שקובעת ומכתיבה למשל את הבעלות על הקרקעות ואת קצב שיווקן, היא קובעת מה יהיה ייעוד הקרקע, כמה זכויות בנייה יהיו עליה, ומה יהיה היקף ההשקעה בתשתיות שמסביב – תחבורה, בתי ספר, בתי חולים ועוד.
הוודאות הזו קריטית לכל מי שרוצה לקנות דירה וחייב לצמצם את סימני השאלה לפני שהוא נכנס להתחייבות של עשרות שנים קדימה. הוודאות הזו קריטית גם לכל מי שיוזם ובונה ועוסק בענף, וחייב אופק בהיר לפני שהוא משקיע מיליונים – וכמעט אין פרויקט נדל"ני שאינו כרוך בהשקעה ראשונית של מיליוני שקלים (גם לא תמ"א 38) – וקופץ אל המים. ולכן, כל עוד הממשלה לא מתאפסת ולא מודעת לגודל השעה, קשה לראות את ענף הנדל"ן ממשיך קדימה ומתכונן באמת לעשור הבא.

מחמיצים את השעה

דבר אחד כבר ברור: יום יבוא, המגפה הארורה הזו תהיה מאחורינו, ונביט בתסכול עצום על ההחמצה האדירה של ישראל בימי קורונה. הזדמנות יקרה נקרתה בדרכנו, בלי שכמובן רצינו בכך, אבל ציבור אדיש והנהגה חלשה פספסו את השעה הנדירה, שזעקה לשידוד מערכות וליישום הרפורמות הגדולות והנחוצות כל כך.
שוב ושוב נשאל את עצמנו איך קרה שגם כשהגיע משבר של "פעם במאה שנה", בשעה שכל כך הרבה דובר ונכתב על השינוי שהמגפה חוללה ביחסנו למשפחה, לעבודה, לטכנולוגיה ועוד, הקברניטים שלנו לא הובילו אף רפורמה דרמטית בשטח. ולא פחות חשוב: איך קרה שאנחנו לא תבענו זאת מהם, בשעה שהבור הכלכלי והחברתי העמיק מיום ליום לממדי ענק. השיתוק הזה נכון כמעט בכל תחום בחיינו – חינוך, בריאות, רווחה ועוד, ועל אחת כמה וכמה בהחמצת השינויים הדרמטיים שלהם אנו זקוקים בענף הנדל"ן.
במקום זה, בעצימת עיניים, גם בשנה החולפת המשכנו לתכנן פה בעיקר שכונות של מגדלי דירות צמודות לחניונים ולרכב פרטי (רצוי שניים לכל משפחה, כמובן), ולשרטט אזורי תעסוקה אדירים ליד כל עיר, כאילו כך ייראה גם העולם של מחר. ממשלת ישראל אף המשיכה להפריח סיסמאות ישנות על מענקי דיור ועל סבסוד דירות בפריפריה הזולה ממילא. כאילו שלהמשיך לשלוח את החלשים ביותר לגור או להשקיע בנדל"ן בקצה הארץ, זה מה שהם או שהמדינה צריכים כרגע, במקום לחזק את אותם מקומות בבתי חולים נורמליים, בבתי ספר מצטיינים, במקומות עבודה, כדי שכולם ירצו לבוא לקנות שם דירה ובאמת לגור בה.
ממשלת ישראל אף המשיכה להפריח סיסמאות ישנות על מענקי דיור ועל סבסוד דירות בפריפריה הזולה ממילא. כאילו שלהמשיך לשלוח את החלשים ביותר לגור או להשקיע בנדל"ן בקצה הארץ, זה מה שהם או שהמדינה צריכים כרגע
ומה לגבי תוכניות שכוללות עירוב שימושים – מגורים, מסחר, תעסוקה ושימושים ציבוריים באותו מתחם? אפשר למצוא אותם בקושי בשוליים. כסת"ח בלבד. צאו וראו האם מישהו העז לתכנן ליד הבית שלכם בית ספר מתחת לקניון, או מסחר ומשרדים מתחת לדירות; כנ"ל לגבי תכנון שכונות שמיועדות להליכה ברגל, לרכיבה על אופניים או לתחבורה ציבורית. במקום זה, חניונים תת קרקעיים יקרים ימשיכו לחצות את המדרכות בשכונות החדשות;
ומה בנוגע לאיחוד רשויות, מהלך שכל בר דעת מבין שהוא מתבקש במדינה שכוללת למעלה מ-1,300 יישובים ו-260 רשויות מקומיות? גם בימי קורונה לא היה פה שום אומץ פוליטי של ממשלה חלשה. אף שר בממשלה לא יתעמת חלילה עם ראש עיר קיקיוני, ולמי אכפת מבזבוז המיליארדים והמשאבים שחסרים לנו כל כך. ולא מדובר רק במנגנונים כפולים, אלא בעיקר במערכת שמייצרת עיוותים לשנים. כי כשכל רשות מקומית זניחה צריכה לעמוד לבדה על הרגליים, היא מוכרחה לקבל מהמדינה שטחים למשרדים ומסחר – כדי שגם לה תהיה ארנונה רווחית, לפחות על הנייר.
כך, רק בשבועות האחרונים קיבלנו למשל החלטה על תוכנית מתאר חדשה ליישוב בית דגן שליד ראשון לציון, הכוללת – תחזיקו חזק – 366,219 מטרים חדשים של מסחר ומשרדים. כמעט פעמיים וחצי השטח של שלושת מגדלי עזריאלי בכניסה לתל אביב. וכך קיבלנו תוכנית מתאר חדשה למועצת גני תקווה הקטנטנה, היושבת בין קריית אונו לפתח תקווה, הכוללת תוספת של 281 אלף מטרים לטובת שטחי מסחר ומשרדים.
כי חלילה שבית דגן, הכוללת היום כ-7,000 תושבים בלבד, או גני תקווה, הכוללת 21 אלף תושבים, יהפכו לשכונות באחת הערים הגדולות לידן ויהיה אפשר לתכנן אותן כמו שכונות מגורים, ללא אילוץ כלכלי מלאכותי לדחוף אליהן מאות אלפי מטרים של תעסוקה שאף אחד לא צריך כאן. הקורונה קראה לנו להתעורר, אבל העדפנו להמשיך לעצום עיניים. אולי בשנה הבאה.