ערן מזור, מנכ"ל קבוצת אלביט נדל"ן, מביט על שוק הנדל"ן של השנים האחרונות ומזהה מיד את השינוי שמשתקף לצד הקשיים הכלכליים גם שינוי בהתנהגות של הדור הצעיר. "יש כיום דיסוננס אדיר בשוק הנדל"ן. מצד אחד, אנחנו עדים לביקוש אדיר לשכירות, ואם מנתחים את מחירי השכירות בשלוש השנים האחרונות רואים שהם לא מפסיקים לעלות. מצד שני, יש ירידה מובהקת בביקוש לרכישת דירות, אפילו בשוק המשנה של דירות יד שנייה שכיום קל יותר להשכיר אותן מאשר למכור".
מה חולל את השינוי?
"המוצר הוא אותו מוצר בסופו של דבר - קורת גג למגורים. אבל כיום, השכרה נתפסת כחלופה נוחה וברורה בהרבה מרכישה. מחירי הדירות עדיין גבוהים מאוד, הריבית אמנם ירדה מעט אך עדיין גבוהה, ורוכשים פוטנציאליים נדרשים להון עצמי גבוה מאוד שפשוט אינו בהישג ידם. המצב הזה מציב את השוק כולו בפני אתגר משמעותי".
ערן מזור
(צילום: יח"צ)
כך נצא מהקיפאון
אלביט נדל"ן החלה את פעילותה בשנת 2023 כאשר נרכשה כשלד בורסאי על ידי בעל השליטה בחברה, איש העסקים אליהו קנפלר. הפיכתה לחברה יזמית פעילה התבססה על סדרת עסקאות שהחלו בדצמבר 2024, אז רכשה החברה צבר פרויקטים של התחדשות עירונית מבעל השליטה קנפלר. במהלך שנת 2025 השלימה החברה את המעבר לחברה בורסאית באמצעות רכישת פעילות נדל"ן רחבה (הכוללת את חברת "תניא ישראל"). המהלך צירף לצבר שלה כ-1,500 יחידות דיור בבנייה חדשה. נכון להיום מנהלת הקבוצה צבר של כ-4,500 יחידות דיור, המורכב משילוב של 1,500 יח"ד בבנייה חדשה וצבר של כ-3,000 יח"ד בהתחדשות עירונית.
מזור בן ה-47 הוא רואה חשבון בהשכלתו, וטרם ניהול אלביט נדל"ן כיהן כמנכ"ל קבוצת מצלאוי במשך שבע שנים וכסמנכ"ל הכספים של הקבוצה במשך חמש שנים. מעברו לאלביט נדל"ן לפני כמעט שנתיים סימן את תחילתה של המהפכה העוברת על הקבוצה, תוך ביצוע מהלכים אסטרטגיים מהירים כדי לצקת לתוך השלד פעילות נדל"ן מסיבית.
לשאלה כיצד מצב שוק הדיור כיום משפיע על היזמים, הוא משיב כי במידה והקיפאון יימשך לאורך זמן אנו עלולים לראות פשיטות רגל של יזמים וקבלנים. "שנת 2025 הייתה שנה חלשה במיוחד, ושנת 2026 מציגה המשך ישיר של המגמה השלילית, כאשר האתגרים העומדים בפני היזמים רק הולכים וגדלים", הוא מסביר. "במציאות הזו, חוסר היכולת למכור דירות בקצב משביע רצון מייצר לחץ פיננסי אדיר על החברות היזמיות. המערכת הבנקאית אמנם שומרת על היזמים ומלווה אותם, אך ככל שהזמן עובר והיזם אינו מוכר דירות בפרויקט שנמצא בליווי, היקף החוב בפרויקט גדל והסיכון הכללי שלו מתעצם. מצב זה עלול להוביל לקשיים חמורים ואפילו לפשיטות רגל של יזמים קטנים יותר, שאינם מחזיקים בגב פיננסי חזק מספיק".
"יתרה מכך, קיים קשר ישיר ומטריד בין מגמה זו לבין האינפלציה הכללית במשק. הרכיב המשמעותי ביותר במדד המחירים לצרכן הוא סעיף השכירות, ולכן שוק השכירות הגואה הוא למעשה הגורם המרכזי שתורם לעליית המדד ומקשה על הפחתות ריבית נוספות".
היכן עובר הפתרון שייטיב הן עם היזמים והן עם הציבור?
"לב הבעיה טמון בהיעדרם של המשקיעים מהשוק. בכל העסקאות שביצענו במהלך שנת 2026 כמעט ולא פגשנו משקיעים. הפתרון הנדרש הוא מהלך ממוקד שיחזיר את המשקיעים למשחק, כמו, למשל, הפחתת מס הרכישה המרתיע העומד כיום על 8% תוך התניה שהמשקיע יתחייב להחזיק בדירה ולהשכיר אותה למשך חמש שנים לפחות ממועד האכלוס, ללא אפשרות ביצוע מכירה מהירה. מהלך כזה יזרים לשוק היצע אדיר של דירות להשכרה ארוכת טווח. הגדלת ההיצע תמתן את עליית דמי השכירות, מה שיבלום את עליית מדד המחירים לצרכן ויאפשר לבנק ישראל להמשיך ולהוריד את הריבית. זהו מעגל קסמים חיובי שיסייע גם ליזמים וגם לשוכרים".
עד כמה אלביט נדל"ן חשופה למגמות השוק?
"על מנת לפעול להקטין חשיפות, האסטרטגיה שלנו מראשית הדרך הייתה לא להתמקד בפריים לוקיישנים של מרכז הארץ, אלא לפעול בעיקר בפריפריה ובאזורים שבהם מחירי הדירות נמוכים ונגישים יותר. האסטרטגיה הזו מוכיחה את עצמה כיום ותורמת ליציבות החברה".
האיכות של תל אביב בעפולה
הדוגמה הבולטת ביותר לאסטרטגיה זו היא פרויקט "פארק צמרת" בעפולה. "זהו פרויקט ייחודי של כ-300 יחידות דיור, המביא סטנדרט פרימיום של בנייה יוקרתית לפריפריה", מתאר מזור. "הפרויקט בנוי כמתחם סגור של שבעה בנייני בוטיק, הממוקמים בשכונה מבודדת טופוגרפית ומשקיפים על נופיו של עמק יזרעאל. הבניינים כוללים בממוצע 40 דירות בלבד, עם מרפסות רחבות ידיים ובריכות שחייה פרטיות בחלק משמעותי מהדירות. הבאנו לעפולה חוויית מגורים איכותית שבדרך כלל מאפיינת רק את מגדלי היוקרה במרכז, ועדיין עיקר הדירות בפרויקט נמכרות במחירים נגישים של פחות משני מיליון שקלים, וחלקן אף סביב 1.8 מיליון שקלים. זה מאפשר לרוכשים לשפר משמעותית את איכות חייהם במחיר הגיוני".
במקביל לפרויקט זה מקימה החברה את פרויקט White Key ברובע הצפוני החדש של אילת (מתחם שדה התעופה הישן באילת). פרויקט זה מכוון באופן ממוקד לשוק המשני והמשקיעים ומציע להם אלטרנטיבת תשואה יוצאת דופן.
"בעוד שהתשואה הממוצעת על דירת מגורים רגילה בישראל נעה כיום סביב 2% עד 3% בלבד, בפרויקט באילת אנחנו מציעים מודל המאפשר להגיע לתשואה של 7% עד 8%", מפרט מזור. "הפרויקט מבוסס על דירות מאובזרות ומרוהטות ברמה הגבוהה ביותר, כאשר רובן כוללות בריכה פרטית. רוכשים רבים אינם תושבי אילת ואינם מעוניינים להשקיע זמן ואנרגיה בריהוט ואבזור הנכס. אנחנו מציעים להם רכישת דירה מרוהטת ומאובזרת ובתנאי מימון נוחים מאוד, שתהווה אלטרנטיבת השקעה אטרקטיבית. אילת נהנית מביקושים גבוהים מאוד, במיוחד בתקופות החמות מפסח ועד סוכות, ובשל יוקר בתי המלון והיעדר חברות תעופה זרות רבות כיום, דירות הללו מהוות פתרון מבוקש ביותר. גם אם הדירה מושכרת רק כ-180 ימים בשנה, התשואה המתקבלת היא גבוהה ומשתלמת במיוחד".
פורטפוליו מרשים
מלבד עפולה ואילת, פורטפוליו הפרויקטים של החברה כולל פעילות ענפה במוקדים נוספים ברחבי הארץ, ביניהם שני פרויקטים באבו גוש, פרויקט גדול בבן שמן שבלוד, פרויקטים נוספים באילת, פרויקט במועצה המקומית אפרת, וכן פעילות בירושלים, בית שמש, אשקלון ובת ים. "רצינו לייצר פורטפוליו פרויקטים משמעותי במהירות הגבוהה ביותר", מסביר מזור. "לשם כך, ביצענו שתי עסקאות גדולות: בראשונה מיזגנו לתוך החברה פרויקטים של התחדשות עירונית, ובעסקה השנייה רכשנו את חברת תניא ישראל (כיום אלביט מגורים), שהחזיקה ב-11 פרויקטים של ייזום למגורים. המהלכים המהירים הללו אפשרו לנו לבנות בתוך זמן קצר מאוד פורטפוליו מרשים של כ-4,500 יחידות דיור, עם צפי הכנסות עתידיות של מעל 5 מיליארד שקלים".
אתם משלבים בין בנייה חדשה לבין התחדשות עירונית. מה הרעיון העומד מאחורי האסטרטגיה הזו?
"האסטרטגיה שלנו מבוססת על גיוון סגמנטים. להתחדשות עירונית יש יתרון מימוני עצום. כמעט ואין עלויות מימון עד לעלייה לקרקע, מכיוון שאיננו רוכשים את הקרקע אלא מתקשרים עם הדיירים הקיימים. החיסרון הוא משך הזמן הארוך שלוקח לפרויקטים להבשיל בשל הליכי תכנון ומגעים מורכבים עם הדיירים. מנגד, בפעילות הייזום והבנייה החדשה של אלביט מגורים, רכישת הקרקעות מאפשרת תהליך מהיר בהרבה של עלייה לקרקע ללא תלות בדיירים, אך היא כרוכה בעלויות מימון משמעותיות מהיום הראשון. השילוב בין פרויקטים זמינים ומיידיים לבין פרויקטים עתידיים ארוכי טווח הוא שמעניק לנו יציבות ופוטנציאל צמיחה".
עבור מזור, הבנייה בפריפריה ובאזורים גיאוגרפיים מגוונים נושאת גם ערך מוסף אישי ורגשי. "בתפקידיי הקודמים הגישה המקובלת הייתה להתמקד באזורי הביקוש של המרכז", הוא משתף. "בתפקיד הנוכחי באלביט נדל"ן יש משהו מרענן ומעורר עניין. החשיפה לפרויקטים במקומות כמו אפרת, עפולה או אילת מעניקה לי סיפוק מקצועי עצום. מדינת ישראל היא הרבה מעבר למרכז הארץ, ואני רואה זכות גדולה וחשיבות רבה לבנות ולפתח אזורים אלו".
