פסק דין תקדימי בולם את יזמי מחיר למשתכן מלקבל מיליוני שקלים מהרשויות המקומיות: בית המשפט העליון הפך לאחרונה פסק דין של בית המשפט המחוזי - וקבע כי פרויקטים של מחיר למשתכן אינם ראויים להיחשב באופן גורף כ"שיכון לזוגות צעירים", ולכן היזמים אינם זכאים לפטור מאגרות בנייה. זאת, חרף תנאי המכרזים המשקפים מעורבות ממשלתית משמעותית בקביעת מפרטים וקביעת רשימות הזכאים לרכישת דירות בפרויקטים מסוג זה.
מדובר בפסק דין שבענף מגדירים חריג ובעל השלכות רוחב על פרויקטים של מחיר למשתכן. השאלה עליה היו הצדדים חלוקים הייתה לעניין הפרשנות של הוראה בתקנות התכנון והבנייה, המעניקה פטור במקרים שבהם בנייה מבוצעת בידי המדינה, מטעמה או מיוזמתה, למטרת הקמת שיכון לזוגות צעירים.
אתר בנייה
(צילום: דנה קופל)
חברת הבנייה אופק שלי, שבנתה את הפרויקט במסגרת מכרז מחיר למשתכן, טענה שמגיע לה החזר של מחצית מאגרת הבנייה ששילמה לוועדה המקומית, בטענה שפרויקט מחיר למשתכן הוא כזה שמקיים את שני התנאים הללו; ואילו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בית שמש, שבשטחה נבנה הפרויקט, התנגדה לבקשה.
טענת החברה הייתה כי תנאי תוכנית מחיר למשתכן קובעים כי הדירות בפרויקטים יימכרו רק לזכאים, כאשר הגיל מהווה קריטריון מרכזי לזכאות ועל כן מדובר ב"שיכון זוגות צעירים"; וכן כי המעורבות העמוקה של המדינה בתכנון, פיקוח ושיווק הדירות הופכת את הבנייה לכזו המבוצעת ביוזמתה של המדינה ומטעמה. על כן, טענה החברה, קמה לה זכאות לפטור מאגרות בנייה.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בית שמש, מנגד, טענה כי הקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון מאפשרים זכאות גם ליחידים ולמבוגרים, ומעבר לכך הקביעה מיהו 'זוג' ומיהו 'צעיר' מערבת שיקולי מדיניות מובהקים ולכן מחייבת את אישור משרד הבינוי והשיכון. עוד טענה הוועדה המקומית כי מעורבות המדינה בפרויקטים נמוכה באופן מהותי, ותנאי המכרזים מאפשרים מכירת דירות גם בשוק החופשי.
בית משפט השלום דחה את התביעה וקבע כי התקנות לא חלות על פרויקטים של מחיר למשתכן, כיוון שהתוכנית אמנם נועדה לסייע למחוסרי דיור ברכישת דירה, אולם מעבר לשיווק התוכנית - לא הייתה מעורבות מהותית של המדינה במידה המצדיקה לראות בפרויקטים כבנייה מטעמה של המדינה וביוזמתה.
חברת אופק שלי ערערה לבית המשפט המחוזי, שב-2024 הפך את ההחלטה וקבע כי פרויקט מחיר למשתכן מיועד לשכבות סוציו-אקונומיות שהאפיונים שלהן דומים לאלה של זוגות צעירים או מפונים, את המכרז יזמה המדינה שגם קבעה את תנאי הזכאות והמחיר, ולכן יש לפטור את החברה היזמית מתשלום אגרת בנייה.
על פסק דין זה הגישה הוועדה המקומית בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, באמצעות עורכי הדין אמיר בירנבוים ויונתן מוטעי ממשרד עפר שפיר ושות'. לנוכח השאלה העקרונית, שטרם הוכרעה בפסיקה, והשפעתה הכלל ארצית על עשרות תביעות שהוגשו כנגד ועדות מקומיות בכל רחבי הארץ, הודיעה היועצת המשפטית על התייצבותה בהליך, ובית המשפט אישר את בקשת מרכז השלטון המקומי והתאחדות הקבלנים ובוני הארץ להתייצב כצדדים בהליך.
השופטים קבעו פה אחד כי בית המשפט המחוזי טעה כאשר הגדיר את דרישת האישור של הרשות המקומית כעניין פורמלי שניתן להתעלם ממנו. "לא מדובר בדרישה טכנית, אלא בתנאי מהותי לקבלת הפטור", נקבע.
בית המשפט קיבל את טענת הוועדה המקומית לפיה המונח "זוגות צעירים" אינו חד משמעי, וכי מדובר במונח המחייב הפעלת שיקול דעת: מהו גיל "צעיר"? האם יש משמעות למצב המשפחתי? כמה זמן אדם נשוי? האם רווקים נכללים? את ההכרעה בעניינים אלה הפקיד המחוקק בידי הרשות המקומית או משרד הבינוי והשיכון. לכן, לא ניתן להחליף את שיקול דעתם בקביעה שיפוטית כללית שלפיה כל פרויקט מחיר למשתכן הוא בהכרח "שיכון לזוגות צעירים".
מכאן הגיע העליון למסקנה: התקנה מציבה שני תנאים מצטברים – ראשית, שהבנייה תיעשה בידי המדינה, מטעמה או ביוזמתה; ושנית, שהרשות המקומית או משרד השיכון יאשרו כי מדובר ב"שיכון לזוגות צעירים". מאחר שהתנאי השני לא התקיים במקרה הזה, די בכך כדי לדחות את תביעת היזם.
העליון נמנע מקביעה גורפת לפיה כל מיזמי מחיר למשתכן הם פרויקטים של המדינה. לדעתו, יש לבחון כל פרויקט לפי נסיבותיו, לרבות חלוקת הסיכונים בין המדינה ליזם, האפשרות למכור דירות בשוק החופשי והיקף הפיקוח הממשלתי. לבסוף קבע כי אם הוועדה המקומית כבר השיבה ליזם את מחצית האגרה – עליו להחזיר לה את הסכום שקיבל, בצירוף הצמדה וריבית. בנוסף, בוטלו חיובי ההוצאות שנפסקו במחוזי, והיזם חויב בהוצאות של 20 אלף שקל לוועדה, לצד 25 אלף שקל נוספים שישולמו על ידי החברה והתאחדות הקבלנים.
לדברי עו"ד אמיר בירנבוים שייצג את הוועדה המקומית, "מדובר בפסק דין תקדימי וחשוב בעל השלכות רוחב על כל הפרויקטים של מחיר למשתכן ברחבי הארץ – פסק דין ששם סוף לגל התביעות כנגד ועדות בכל הארץ, ואשר יסיים התדיינויות בעשרות הליכים משפטיים שהמתינו להכרעת בית המשפט העליון. משמעותה של תוצאה אחרת הייתה חיוב עשרות ועדות מקומיות בכל רחבי הארץ, ובפרט אלה הממוקמות בפריפריה, בהשבת אגרות בנייה בהיקפים שמעריכים שמגיעים לכדי מאות מיליוני שקלים".
