בשיתוף מזרחי טפחות
משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות בכנס הנדל"ן הארצי
"זה לא סוד שאנחנו למעלה משנתיים וחצי נמצאים באחת התקופות הקשות, המאתגרות של המדינה היקרה שלנו. לא שלפני זה חיינו במקום פסטורלי כל כך ושליו, אבל אין ספק שהשנתיים האלה היו מאוד מיוחדות, מורכבות", כך פתח ואמר משה לארי, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות, בכנס הנדל"ן הארצי 'בונים עתיד' של מזרחי טפחות בשיתוף קבוצת "ידיעות אחרונות". ועם זאת, הוסיף, כשמסתכלים על הכלכלה מבחוץ, משהו מפתיע מתרחש: "אנחנו רואים תופעה יוצאת דופן. זה נראה כאילו הכלכלה פועלת בווקטור אחר ושונה מהמצב הביטחוני שבו אנחנו חיים".
ענף הנדל"ן: קטר הצמיחה שמקביל להייטק
על אף האתגרים, הצביע לארי על נתונים שמלמדים על חשיבות הענף לכלכלה הלאומית: "מרבים לדבר על קטרי הצמיחה במשק הישראלי, וכשמדברים עליהם הענף הראשון שכולנו מעלים מיד הוא ענף ההייטק. ואין ספק שענף ההייטק הוא אחד מקטרי הצמיחה החשובים, אבל ענף הנדל"ן הוא גם אחד החשובים שבהם". לארי הביא השוואה מפתיעה: "כשמשווים בין ענף ההייטק לענף הנדל"ן בתרומה לכלכלה הלאומית, מגלים שהם תורמים באופן זהה. שניהם סביב ה-15% בתוצר ובצמיחה. אם בוחנים את הכנסות המדינה, ענף הנדל"ן לאורך כל שרשרת הערך שלו כ-20%, די דומה למה שענף ההייטק תורם. ובמספר המועסקים - ענף הנדל"ן כ-10% מסך המועסקים במשק הישראלי, שהוא בוודאי גבוה".
ועם זאת, הענף חווה בשנים האחרונות שורה של קשיים: "התייקרות חומרי גלם, עיכובים בשרשראות האספקה, מחסור בעובדים מקצועיים, סביבת ריבית גבוהה, מצב ביטחוני מאתגר ובירוקרטיה שעדיין נדרש לשפר". ולצד הקשיים המצטברים, הוסיף לארי, גם "התמתנות בביקושים, בעיקר בהיקף העסקאות ביד ראשונה. ולצד זה, יציבות ואפילו צמיחה קלה בצד ההיצע - התחלות בנייה, שיווק קרקעות". תוצאת המשוואה בין שני הווקטורים אינה מפתיעה: "היקף הדירות הלא מכורות נמצא בשיא של 86 אלף דירות. לפני שלוש שנים היה כ-40 אלף. אחרי שלוש שנים אנחנו כבר ב-86 אלף דירות לא מכורות, גמורות או בבנייה ולא מכורות".
אתגר נוסף שהצטרף לתמונה בשנה האחרונה הוא התחזקות השקל, שפוגעת ספציפית ברוכשים שמגיעים מחו"ל: "מה שגורם למשקיעי חוץ, לעולים חדשים, לתושבי חוץ, לכל מי שרוכש דירה והוא מגיע מחו"ל - להתייקרות מחיר הדירה בעשרות אחוזים, במאות אלפי דולרים, שזה המטבע שבו הוא סוחר".
"יש סיבה לאופטימיות"
בניגוד לנבואות הקשות שנשמעות לגבי הענף, בחר לארי לנקוט עמדה מפוכחת אך אופטימית. "מזה תקופה ארוכה, אפילו שנים, יש כאלה שאומרים שאוטוטו יזמים וקבלנים יפלו ומחירי הדירות יצנחו בעשרות אחוזים. לא חסרות נבואות אפוקליפטיות לענף הזה. אבל אני, לפחות נכון לעכשיו, מאמין שהמצב הוא לא כך." את האופטימיות שלו ביסס לארי על מה שהוא מגדיר כהתנהלות אחראית של כל הגורמים: "אנחנו רואים בענף בעת הזו התנהלות מאוד נבונה ומאוד אחראית של כל הגורמים - היזמים, קבלנים, גורמי המימון. כן, גם גורמי המימון מגלים את האחריות הרלוונטית לתקופה".
לגבי העתיד, הציב לארי תנאים ברורים: "ככל שהמצב הביטחוני יתייצב, אי הוודאות תתפוגג לאט לאט. סביבת האינפלציה והריבית יתמתנו יותר - ואנחנו בדרך לשם. אז אני מאמין שגם נראה גידול בביקושים ונראה גידול בפעילות של הענף". הוא הוסיף הבהרה סטטיסטית חשובה: "מדינת ישראל היא קטנה גאוגרפית, אבל אסור להסתכל עליה כמקשה אחת. הפעילות הנדלנית בדרום ובצפון לא דומה לפעילות הנדלנית בגוש דן. יש הטיה סטטיסטית כשמסתכלים על הכל בהיבט אחד. צריך לזכור גם ששוק הדיור הוא לא שוק הון, הוא לא שוק ספקולטיבי – זה שוק ריאלי עם ביקושים אמיתיים שעונים על צורך, צורך של אוכלוסייה. שינויים דמוגרפיים, סוציולוגיים, עלייה שרובנו מתפללים שרק תלך ותגבר".
על רקע האתגרים, בחר לארי לסיים עם בשורה חיובית: "שוק המשכנתאות פורח. את שנת 2025 סיימנו כמערכת בהיקף כספי של 106 מיליארד שקל. את שנת 2026 אנחנו מעריכים שנסיים בהיקף כספי אפילו גבוה יותר - בין 110 ל-120 מיליארד שקלים". הוא הודה שיש כאן לכאורה סתירה: "יש איזו אנומליה בין מה שאמרנו קודם, שיש התמתנות בביקושים, לבין הצמיחה בהיקף המשכנתאות" – ואנשי מזרחי טפחות, הבטיח, ירחיבו על כך בהמשך הכנס.
"הלוואות קבלן - מוצר נכון וראוי"
לארי לא התחמק מהסוגייה שמעסיקה את שיח הענף. "תמיד טענתי ואני עדיין טוען שהלוואות בסבסוד קבלן הן מוצר נכון וראוי. הוא נכון ליזם, לקבלן, והוא נכון גם לרוכש". כראיה, לארי הביא נתונים פנימיים מהבנק: "בדקנו אצלנו, מאז שההלוואות האלה החלו להינתן כשלוש שנים אחורה, יש לנו תיק של מיליארד שקל הלוואות מהסוג הזה שנפרעו על פני זמן. כמות הביטולים - אפסית. 70% מהלווים השלימו את העסקה, קיבלו את הדירה, מחזרו את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר. 30% מהלווים פרעו את ההלוואה ולא המשיכו למשכנתא ארוכת טווח."
בשיתוף מזרחי טפחות
