הקיץ הגיע, ואיתו עונת "נדידת הדירות" הישראלית. החודשים החמים מהווים באופן מסורתי את שעת השיא של שוק הנדל"ן, כאשר אלפי שוכרים ורוכשים אורזים ארגזים ויוצאים למסע המתיש אחר הנכס הבא שלהם. במרוץ הזה, רבים בוחרים להיעזר בשירותיהם של מתווכי נדל"ן.
מתווך מקצועי אכן יכול לחסוך זמן יקר, אך לעיתים הלחץ לסגור עסקה מהר לפני שתיחטף, בשילוב חוסר היכרות עם דקויות "חוק המתווכים", מובילים לטעויות, לסכסוכים ולעוגמת נפש. "ממון" ו-ynet גיבשו מדריך באמצעות עו"ד ד"ר אריק אריאל, מחבר הספר "דיני תיווך מקרקעין", כדי להבין איך להתנהל נכון מול מתווכים ולהימנע מטעויות שיחסכו לא מעט כסף.
(צילום: shutterstock)
מה חשוב ששוכרים ידעו לפני שהם מתקשרים עם מתווך לשכירת דירה?
מידע זה כולל בין השאר את פרטי הנכס (גוש, חלקה ישוב) מספר חדרים, קיומן של מרפסות, מחסנים ומיקומם. הקומה בה מצויה הדירה, האם ישנן מעליות, שטח הנכס, תשלום ארנונה, המחיר המבוקש, האם יש מחזיק בנכס, האם המכירה היא על ידי רשות לדוגמה הוצאה לפועל או על ידי בית משפט, האם בדירה המיועדת להשכרה ישנם ליקויים. כמו כן, מוטלת עליו חובה לדרוש לקבל מבעל הנכס מסמך ובו מידע מהותי אודות הנכס. בין השאר: האם ישנה רטיבות בנכס, האם קיימות חריגות בנייה, האם קיימים ליקויים מהותיים בתשתיות, האם קיימים מטרדי רעש, ריח, קרינה ועוד.
אם בעל הנכס יסרב, על המתווך להודיע על כך ללקוחו השוכר. כמו כן, על הלקוח לשים לב שבטופס הזמנת שירותי תיווך יש, במקרים רבים, שתי אופציות רכישה ושכירות. אם מדובר בשכירות, כשנושא הרכישה כלל אינו רלבנטי בשלב הראשון, יש למחוק את אופציית הרכישה. בשל אי מחיקתה עלול השוכר למצוא עצמו כעבור שנתיים, כשיחליט לרכוש את הדירה נתבע לתדהמתו בגין דמי תיווך גם עבור הרכישה. בנוסף, יש לוודא שלמתווך יש רישיון בתוקף.
כמה תביעות מוגשות בנושא?
מדי שנה מתבררות בבתי המשפט עשרות תביעות בנושאי דמי תיווך, כאשר לדברי עו"ד אריאל כ-95% מהן מוגשות על ידי מתווכים הדורשים את שכרם לאחר שהלקוח סירב לשלם. בלב המחלוקת בתיקים אלו עומדת לרוב טענתו של המתווך כי הוא היה "הגורם היעיל" שהביא לסגירת העסקה. כדי להימנע מהליכים משפטיים מיותרים, חשוב להבין כיצד החוק והפסיקה מתייחסים לעבודת התיווך: עבודתו של מתווך יכולה להיות לעיתים מורכבת, ממושכת וסיזיפית, אך באותה מידה היא עשויה להיות קצרה, פשוטה ולהסתכם בחיבור נקודתי ומהיר בין הצדדים.
עו"ד ד"ר אריק אריאלצילום: פלג אלקלעיהמבחן המשפטי הקובע אינו מודד בהכרח את כמות השעות או את מידת המאמץ הפיזי שהשקיע המתווך, אלא את התוצאה. אם פעולותיו של המתווך, פשוטות או מורכבות ככל שיהיו, היוו את הזרז המרכזי שהוביל למפגש הרצונות ולחתימה על ההסכם, הוא נחשב משפטית ל"גורם היעיל" בעסקה. במקרים אלו, קמה למתווך הזכות המלאה והמוחלטת לקבלת דמי התיווך שעליהם הוסכם.
האם מותר למתווך להשכיר לי נכס של קרוב משפחה שלו?
מותר למתווך להשכיר נכס של קרוב משפחה בתנאי אחד, שהמתווך נתן גילוי נאות לשוכר על העניין והקשר שלו לדירה או למשכיר, והשוכר נתן הסכמה בכתב שעל אף העניין האישי הוא רשאי לתווך בעסקה.
מהם דמי התיווך הנהוגים?
עו"ד אריאל מציין כי אין מגבלה בחוק על שיעור דמי התיווך, אך מקובל שדמי התיווך בעסקת מכר ינועו בין 1,1.5% ל-2% בצירוף מע"מ. בעסקת שכירות סטנדרטית מקובל סכום השווה לחודש שכירות בצירוף מע"מ.
האם מתווך יכול להיות גם של שוכר ומשכיר?
מתווך רשאי לייצג שני צדדים באותה עסקה, ובלבד שיידע כל אחד מהם מראש על כך וקיבל מכל אחד הסכמה לייצוג הכפול.
האם מותר למתווך לערוך עבור השוכר והמשכיר את חוזה השכירות כדי לחסוך בעלויות עו"ד?
בשום אופן לא. עו"ד אריאל מסביר כי "למתווך אסור להיות מעורב בניסוח מסמך משפטי. מתווך שיעשה כן, יכול לאבד את זכותו לדמי תיווך וחמור מכך הוא יכול להיתבע ע"י הלקוח על נזק שנגרם בשל כך ללקוח. בנוסף מדובר גם בעבירת משמעת שבגינה עלול המתווך לעמוד לדין משמעתי. מתווך אינו יכול לשמש עורך דין באותה עסקה. זאת ועוד, נדרשת תקופת צינון של שלוש שנים לפחות. מתווך שהנו גם עורך דין, לא יוכל לשמש כעורך דין בעסקה בנכס זה לפחות שלוש שנים מיום שטיפל בו כמתווך".
מה חשוב למוכרים ושוכרים לדעת לפני שהם מתקשרים עם מתווך?
חשוב לבקש לראות רישיון תיווך בתוקף, לקבל המלצות ואף לשוחח עם לקוחות שהוא טיפל במכירת הנכס שלהם, לקרוא היטב את תנאי הזמנת שירותי התיווך וטופס הבלעדיות. חשוב להסכים מראש אלו פעולות שיווק מתחייב המתווך לבצע. עו"ד אריאל מוסיף כי "אם באותה עת יש מישהו שכבר ראה את הנכס וגילה בו עניין חשוב מאוד לציין בהערות להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות כי פלוני ואלמוני שהתעניינו בנכס טרם ההתקשרות עם המתווך יוחרגו מההסכם, כך שאם הם ירכשו לבסוף את הנכס, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך. בנוסף, אם מקובל על המוכרים, הם רשאים לדרוש מהמתווך שמידע מסוים (כגון האם הם לחוצים מאוד למכור בשל בעיה כלכלית) לא יעבור לידיעת הרוכשים הפוטנציאליים".
מה זה חוק המתווכים?
חוק צרכני מובהק שמתנה את זכות המתווך לדמי תיווך בקיומן של דרישות יסוד: רישיון תיווך בתוקף, הזמנת שירותי תיווך בכתב. לדברי עו"ד אריאל, "כשמדובר במתן בלעדיות נדרש טופס נוסף נפרד ובו פירוט פעולות השיווק שעל המתווך לבצע כבר בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות. על המתווך לשמש גורם יעיל בהתקשרות הצדדים ודמי התיווך ישולמו אך ורק אם ייחתם בין הצדדים הסכם מחייב".
