פולי טטרו, שותף ומייסד חברת המימון החוץ בנקאית המובילה בענף הנדל"ן "טופ קפיטל", מגדיר כ"דשדוש" את שלוש השנים האחרונות בענף הנדל"ן, אך מסרב להיות פסימי. "יש שיקראו לזה משבר של ממש, אבל כפי שגורסת האמרה שמ’דבר רע יכול לצאת גם משהו טוב’, כך אני מקווה שיהיה גם כאן. זהו עיתוי טוב לייצר שיווי משקל חדש שיאפשר לדורות הבאים להמשיך לממש את החזון הישראלי ולהתיישב בארץ, בבית משלהם", הוא אומר, ומבטיח שגם בתקופה הזו החברה שלו תמשיך להנגיש את הנדל"ן לתושבי המדינה על ידי הענקת האפשרות ליזמים להמשיך ולבנות פרויקטים: "נמשיך להזרים אליהם את הכסף, שהוא החמצן שהענף הזה צריך כדי שהכל יקרה. זה התפקיד שלנו".
איך אתה מסכם את פעילות החברה בשנים האחרונות תחת המצב הבטחוני המורכב?
"למזלנו, ענף הנדל"ן בישראל הוא ענף חזק שעומד בפני עצמו. עד לפני כשלוש שנים היינו בתקופה של צמיחה אדירה, שהייתה אפילו קצת מסוכנת, מאחר שהמחירים האמירו למחוזות שבהם הדור הצעיר התקשה לממש את חלומו לרכוש בית בישראל. פרוץ המלחמה בעזה הביא את הענף למשברים שדרשו מאיתנו להיות עוד יותר טובים ויצירתיים, לעמוד בחוד החנית של מתן פתרונות המימון בענף. נכנסנו לעבודה ויצרנו עבור יזמי הנדל"ן פתרונות פיננסיים שמתאימים לתקופה. במקומות שבהם נדרשו הסיוע, תזרים, הראייה היצירתית המייצרת פתרונות ומסירה מגבלות - היינו שם בשבילם. את הקרדיט לכך אני חייב גם לחלוק עם צוות ההנהלה והעובדים שאיתי בחברה. בעיניי ערכו של המנהל נגזר מהצוות המקצועי שמקיף אותו. לכל מי שמקיף את המנהל, מהתפקיד הכי זוטר עד לתפקיד הכי בכיר, יש משקל משמעותי בהצלחה. מנהל טוב הוא כזה שיודע לבחור את האנשים הנכונים שיקיפו אותו ויחד איתם יוצר סוג של גאוות יחידה, המאפשרת להסתער על האתגרים. מניסיוני, כשבונים צוות טוב - אפשר לסמוך עליו במשימות הקשות ביותר. צוות ‘טופ קפיטל’ הוא כזה. אלו אנשים שאני אוהב אישית ומעריך מקצועית, כולם אנשי מפתח כאן".
איך אתה רואה את מצב הדברים העדכני בענף הנדל"ן?
"אנחנו עדיין מתמודדים עם תופעות הלוואי של מלחמות השנים האחרונות, דוגמת פרויקטים שתקופת ביצועם מתארכת ורווחיותם נשחקת. יזמים רבים נאבקים להשלים פרויקטים ברווח מסוים לפחות, גם אם הוא משמעותית פחות מהתכנון המקורי, ותוך כדי גם להתחיל פרויקטים חדשים. בתוך הקושי הזה, אנחנו כגוף מימון חוץ בנקאי תמיד מנסים לפתח פתרונות מימון וצמיחה ההולמים את הסיטואציה הנוכחית שבה מדובר בשוק שכבר אינו תומך ביזמים בעוצמה שבה תמך בהם בעבר. אנו מנסים לייצר עבורם את הרוח הגבית שאליה היו רגילים, ולוקחים את המשימה הזאת באחריות ובכובד ראש. אני רואה בכך שליחות של ממש".
תחרות ישירה ואמיתית למערכת הבנקאית
"טופ קפיטל" הוקמה ב-2009 על ידי פולי טטרו וגיא רוזן. בין שותפיה כיום נמצאים גופים פיננסיים מובילים כמו אורשי, לידר שוקי הון ופניקס ביטוח. בנוסף, החברה מנהלת שותפויות אסטרטגיות עם גופים מוסדיים ובנקים, בהם: ילין לפידות, אנליסט, גלעד פנסיה, בנק הפועלים, בנק לאומי, בנק דיסקונט ובנק מזרחי. החברה מעניקה מעטפת מימון כוללת, יצירתית ומותאמת אישית עבור פרויקטים בתחום הייזום, כולל התחדשות עירונית, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, עסקאות משולבות שירותי בנייה וקומבינציה וקבוצות רכישה. מעטפת המימון שאותה מעניקה החברה כוללת מסגרות אשראי לבנייה, משלים הון עצמי, פוליסות חוק מכר, ערבויות ביצוע ועוד. המימון ניתן בתנאים מסחריים תחרותיים לבנקים ולמקובל בענף, תוך הקפדה על גמישות ויעילות.
"הצלחנו להתגבר על המונופול של המערכת הבנקאית ולהביא פתרונות מימון שענף הנדל"ן היה צמא להם", אומר טטרו. "הפתרונות התחרותיים מאוד שהצגנו אפשרו ליזמים להביא יותר פרויקטים לשוק, ואפילו תרמו לריסון עליית מחירי הנדל"ן כי לשוק זרם היצע גדול יותר של דירות. שיפרנו גם את איכות השירות והיעילות שהייתה מקובלת בענף עד שאנחנו הגענו אליו. כיום ניכר שהבנקים הרבה יותר שירותיים ותחרותיים מאשר היו בעבר. אין לי ספק שזה קרה בזכות התחרות שהצבנו בפניהם".
המימון החיצוני באמת מצליח להחליף את זה של הבנקים?
"הוא הגיע לרמה שהוא לא רק מהווה תחליף לבנקים, אלא מהווה תחרות ישירה ואמיתית למערכת הבנקאית. כיום כל יזם מקטן עד גדול יכול להחליט אם לממן את הפרויקט שלו בבנק או בגוף חוץ בנקאי כי, בגדול, תנאי המימון זהים. ישנו הבדל אחד: אנחנו לא כפופים לרגולציה הבנקאית, ולכן הגמישות שלנו גבוהה משמעותית. כשיזם נדל"ן נתקל בקושי, היכולת שלנו לסייע לו או להירתם עבורו גבוהה הרבה יותר. ישנן שכונות שלמות בפריפריה שנבנו גם בזכותנו, כי הבנקים לא רצו להיכנס לשם אבל אנחנו כן נכנסנו. סייענו לפרויקטים של חיזוק מבנים במידה משמעותית יותר מכל גורם בנקאי אחר. לקחנו חלק באין ספור פרויקטים של בינוי מחודש שבו התווסף לכל דירה ממ"ד. אני יכול להגיד בגאווה גדולה שאלפים רבים של יחידות דיור התמגנו במדינה בזכות מימון שאנחנו הענקנו לפרויקטים, במרכז ובפריפריה. היום יותר מתמיד ברור איזה ערך זה נותן לדיירים, הן ברמת הביטחון האישי והן ברמת הרווחה הנפשית".
מהו להבנתך האתגר המשמעותי ביותר עמו תתמודד טופ קפיטל בשנים הקרובות?
"התחרות שהולכת וגדלה בענף החוץ בנקאי. בשלב מסוים תחרות עשויה להיות לא בריאה, שכן יהיו לצערי חברות שיקריבו את ניהול הסיכונים לטובת התחרות - מה שייצור מצב של סיכון עודף. בנוסף, אני סבור שאם מצב החירום יימשך למשך תקופה ארוכה, על כל המשתמע ממנו לשוק, הענף לא יוכל לעמוד בכך. הממשלה ובנק ישראל יצטרכו לקבל החלטות תומכות שיסייעו לענף לשוב למסלול צמיחה תקין ובטוח".
מהן התוכניות לשנה הבאה?
"להמשיך לגייס לקוחות גדולים ואיכותיים מחברות הנדל"ן המובילות בישראל. להציב את החברה בחוד החנית הטכנולוגית בתחומה - ואנחנו כבר מטמיעים אלמנטים טכנולוגיים מתקדמים, כמו מערכות בינה מלאכותית. המערכות האלו כבר מסייעות לנו בחיתום יזמים ופרויקטים, בהרמת דגלים אדומים, ניהול פיננסי שוטף ועוד. נמשיך להשקיע בגיוס צוות מקצועי ואנושי. חשוב מאוד להבין שהצד האנושי הוא חלק בלתי נפרד מהעיסוק שלנו. בסוף עושים עסקים עם בני אדם, לא עם חברות".
