אבי ברוקס יודע שתהליך ההתחדשות העירונית נשמע לרבים מתיש ומרתיע. כמי ששנים ארוכות נמצא בלב לבו של התחום, הוא מודע היטב למסלול הארוך שעוברים בעלי דירות הנכנסים לפרויקט מסוג זה, ולכן הוא וצוותו בחברת "מינהלת 38", שאותה הקים ובראשה הוא עומד, עושים את כל הניתן כדי להקל על הדיירים. "בתפקיד שלי כמלווה בעלי דירות, העבודה האינטנסיבית ביותר היא זו שבצד האנושי. בסוף, בהתחדשות עירונית לא מדברים רק על נדל”ן, אלא גם - ואולי קודם כל - על אנשים", הוא אומר. "משימתנו העיקרית היא בראש ובראשונה לתת את השירות הטוב ביותר שאפשר לבעלי הדירות שאנו מלווים, ולהיות שם עבורם בכל עת”.
כוחה של מינהלת 38 בא לידי ביטוי היטב דווקא בנסיבות פחות משמחות - המלחמה עם איראן, כאשר בניין בבת ים נפגע מטיל, שגם גרם נזק לבניינים שסביבו - כולל כאלו שהחברה מלווה. "היינו שם בשביל הדיירים. הגעתי לשטח, נתתי את הביטחון והרגעתי את האנשים. הם הבינו שאני עומד לצידם בשעתם הקשה ודואג עבורם לפתרונות מהירים, אם זה מול מס רכוש, העובדים הסוציאליים, העירייה וכל שאר הגופים”, אומר ברוקס. "אלו המקומות שבהם האנשים הכי צריכים אותך, לא ביום יום, כשהעבודה מתקיימת לפי התכנון, כשנתקלים בבעיה כלשהי או כשצריך לחתום על חוזה. בסיטואציה קשה דוגמת זו - שם אתה נדרש. יצאנו שבורים מהאירוע העצוב הזה, אבל הביטחון שנתנו ללקוחות שלנו גרם לנו להרגיש קצת יותר טוב. אנחנו ממשיכים ללוות אותם בכל הקשור לתהליך עד היום, כשהם עדיין נאלצים לגור בבתי מלון”.
איזה הישג בולט מקצועי רשמתם השנה?
"הצלחנו לקדם השנה תהליכי התחדשות עירונית בפריפריה, שאנו רואים בהם גם פרויקטים חברתיים. אם זה בקריית אתא, במצפה רמון או בערד - אנו נותנים אופק לתושבים שמרגישים שהמדינה די שכחה אותם. התחדשות עירונית לרוב מתמקדת במרכז הארץ, בעיקר משיקולי רווח, אבל בעינינו השקעה בפריפריה היא מהלך חשוב והכרחי לעתיד ישראל. לכן אנו משקיעים רבות בפרויקטים במקומות הללו”.
אילו מגמות אתה מזהה בתחום?
"כל מה שקשור לתחבורה ציבורית, דוגמת הרכבת הקלה. זה מה שישנה את תכנון החיים של תושבי ישראל, עם דגש על מרכז הארץ. אנשים מבינים שקל יותר לגור באזורים שנוח להגיע מהם לעבודה בתחבורה ציבורית. בנוסף, רוב הפרויקטים מתוכננים כיום עם עירוב שימושים, כך שאדם שגר בבת ים לא בהכרח חייב לנסוע לעבוד בתל אביב. הוא יכול לגור בעיר, לרדת למטה כדי לעבוד במשרד, ובדרך חזרה לקנות בסופרמרקט שמתחת לבית ואז ללכת ברגל לקחת את הילד לגן השעשועים הסמוך. כל הנקודות הללו ממוקמות במרחק של כמה מאות מטרים אחת מהשנייה. לתכנון כזה יש פוטנציאל לשנות את צורת החיים הקיימת”.
מעל 40 פרויקטים ב-20 ערים
אבי ברוקס הקים את "מינהלת 38” בשנת 2017, ומאז הפך אותה לאחת מהחברות הבולטות בישראל בתחום ארגון בעלי דירות בהתחדשות עירונית. כיום מלווה החברה כ-4,500 בעלי דירות ביותר מ-40 פרויקטי תמ״א 38 ופינוי-בינוי ב-20 ערים ברחבי הארץ. החברה מייצגת ומנהלת את הפרויקט החל מההתארגנות הראשונית ועד לסיומו לאחר קבלת המפתח לדירה החדשה, בשיתוף פעולה מלא עם הדיירים וללא כל עלות מצידם.
"החברה הוקמה כדי לענות על הצורך הכל כך נחוץ של ניהול וארגון נכון ומקצועי מצד הדיירים, שלרוב אינם יודעים את זכויותיהם וחובותיהם בתהליך המורכב הזה”, הוא אומר. "אנו מביאים את הדור החדש של ההתחדשות העירונית. מאפשרים לדיירים לשלוט בפרויקט, ולדעת בדיוק מה יקבלו ולהחליט בעצמם מה נכון עבורם. התפקיד שלנו הוא להיות שומרי הסף של בעלי הדירות בתחום ההתחדשות העירונית, אלו שדואגים לכל דבר”.
במקביל, ברוקס גם מכהן כמנכ”ל לשכת מארגני ההתחדשות העירונית: "מתוקף תפקידי זה אני משתתף בישיבות עם המינהלות העירוניות השונות ורשויות הממשל. כך ניתנת לי ההזדמנות לראות את התהליך גם מהצד השני, זה של הרשויות, מה שמשפר את הידע, ההבנה ויכולת התפקוד כשמייצגים את הדיירים ולהשפיע על שיפור התחום והתמקצעותו”.
מי מחזיק בקלפים בסיפור הזה: הדיירים, היזמים או הרשויות?
"אם פעם יזמים היו מגיעים לבעלי דירות ונותנים להם הצעה ומשם מתקדמים בזריזות - היום זה שונה. אנו מזהים גידול משמעותי בפעילות בזכות העובדה שהכוח עבר לבעלי הדירות, וזאת בזכות שימוש במארגנים. המארגנים הם הכוח, המנוע שמוביל את ההתחדשות העירונית בישראל. לשכת המארגנים מייצרת היום מהלכים שהופכים את התחום להרבה יותר מקצועי ויעיל ומאפשרת לדיירים להחזיק את הקלפים החזקים בתהליך”.
ועד כמה מאתגרת הרגולציה?
"תכנון ורגולציה הם צדדים מאתגרים מאוד. בצד שלנו אנחנו עושים את כל מה שאפשר כדי לקדם את התהליך, ותמיד הייתה התחושה שהרגולציה יכולה לפעול יותר ביעילות. בשנים האחרונות מורגש שיפור בכל הקשור לתכנון וללוחות הזמנים. ייתכן שזה נובע מצרכים ביטחוניים ובטיחותיים: בניית בניינים חדשים בעלי תקן רעידות אדמה ועם חדרי ממ”ד. ועדיין, ישנה בעיה קשה בלוחות הזמנים. בעל דירה מתחיל פרויקט ומסיים אותו לאחר עשור, במקרה הטוב. אם הוא היה בן 65 בראשית התהליך - כשהוא מקבל את המפתח לדירה החדשה הוא כבר בן 75. שם אנחנו בבעיה, כי על פי החוק הקשיש בפינוי בינוי אם הוא בן 70 ומעלה מרגע חתימת ראשון הבעלים ומתגורר בנכס יש לו זכויות נוספות, דוגמת קבלת עלות הדירה החדשה שתהיה כבר בהיתר הבניה או חלוקה לשתי דירות ועוד אופציות שזה דבר שמשנה חיים. לכן, אני חושב שיש כאן עניין חוקתי שצריך לשנות ולדאוג לכך שלא משנה מתי התקיימה החתימה אלא בן כמה אותו בעל דירה ברגע ההיתר. בנוסף יש לקצר את לוחות הזמנים ולהוציא היתרים מהר יותר. זהו עקב האכילס של עולם ההתחדשות העירונית”.
עולם הנדל”ן אינו טכנולוגי במיוחד. אתם משלבים טכנולוגיה חדשנית בעבודתכם?
"אנחנו עובדים עם מערכות פנימיות המאפשרות אספקת עדכונים שוטפים לבעלי הדירות, שבצורה הזו מודעים לכל התהליכים בכל שלב בפרויקט. העדכונים השוטפים מספקים ללקוחותינו את התחושה שאנחנו כל הזמן שם בשבילם, מלווים אותם ללא הפסקה וזמינים מתי שהם רק צריכים אותנו”.
איפה אתה רואה את החברה בעתיד?
"מגדילה משמעותית את מספר הפרויקטים שעליהם אנו עובדים. נעבוד עוד יותר חזק מול בעלי הדירות ונעשה את כל מה שביכולתנו כדי לקדם את בניית הארץ מחדש. אני באמת מאמין שמה שקורה היום זה בנייה מחודשת של ישראל. אם פעם היו פרדסים ואחריהם נבנו בניינים - היום נפרדים מהבניינים הישנים ובונים במקומם בניינים חדשים, גדולים יותר, טובים יותר ומותאמים לחיי היומיום העדכניים. בעיניי זה חזון של בנייה חדשה וטובה יותר והגדלת המדינה”.
