התיקון לחוק המכר אושר סופית בקריאה שנייה ושלישית בשבוע שעבר, כשלמרות פיזור הכנסת הצליחו במשרד הבינוי והשיכון להעביר את התיקון. מדובר בתיקון שעוסק בהצמדת מחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה ומסדיר גם את סוגיית האיחור במסירת דירות חדשות לרוכשים. איך זה עתיד להשפיע על מחיר הדירה ומה יקרה בשוק הנדל"ן בעקבות השינוי? מדריך ynet לשאלות הבוערות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מה אומר התיקון לחוק?
נכון להיום נהוג להצמיד את מחיר הדירה החדשה כולו למדד תשומות הבנייה, לכן הרוכש משלם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, גם על אלה שאינם מושפעים מהמדד, כגון: מחיר הקרקע, הרווח היזמי והמע"מ. לפי התיקון החדש, חברות הבנייה יוכלו להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה. על פי נוסח התיקון, הסכום שישלם רוכש דירה חדשה עם חתימת החוזה לא יוצמד למדד תשומות הבנייה, ויוכל לעמוד על 20% ממחיר הדירה ואף למעלה מזה. לגבי שאר הסכום שנותר לתשלום, 80% נניח אם שולמו 20% במעמד חתימת החוזה, רק מחצית מהסכום תוצמד למדד. אם דירה עולה מיליון שקל, אז 200 אלף שקל ראשונים לא יוצמדו, ומחצית מ-800 אלף השקלים הנותרים יוצמדו למדד ומחצית לא, באופן שווה.
האם הוא טוב יותר או פחות מהשינוי המקורי שהיה אמור להיות?
התיקון המקורי ביקש להפריד בין עלויות בנייה במקומות שונים בארץ, ולעשות חישוב שונה בכל מקום. התוצאה שהייתה אמורה להתקבל היא שיעור שונה של פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, ושיעור שונה של הנחה על מחיר דירה בהשוואה להיום. ייתכן שבחלק מהמקומות היה השיעור עולה על 40% ובחלק יורד. עם זאת, מכיוון שבסופו של דבר החישוב הגאוגרפי ירד מהפרק, ואין נוסחה מלאה שאושרה וניתן להשוות אליה, אי אפשר לקבוע האם המצב החדש טוב יותר או רע יותר.
באופן כללי ניתן לקבוע כי המצב הנוכחי מטיב עם רוכשי הדירות מכיוון שלפני התיקון ההצמדה הייתה על 100% ממחיר הדירה (בניכוי סכום ראשוני ששולם עם חתימת החוזה), וכעת, ההצמדה היא רק על 40% ממחיר הדירה.
האם התיקון של אלקין יעזור לרוכשי הדירות? טענות הקבלנים באולפן ynet
מה עם השינוי המקורי שביקש לקבוע מדדים גאוגרפיים שיקבעו איזה חלק מהדירה יוצמד למדד ואיזה לא?
כשנפלה ההחלטה לפזר את הכנסת, הליך החקיקה של תיקון לחוק המכר עבר להילוך מהיר. האפשרות להעביר את התיקון לחוק עוד בכנסת הנוכחית חייב את הצדדים להסכמות ופשרות. בתחילת הדיונים בוועדת הכספים ביקשו במשרד הבינוי והשיכון לקבוע כי ההסדר שקובע 40% הצמדה ייקבע רק כהוראת מעבר עד שיאושר ההסדר המקומי מאוחר יותר. אולם, בהמשך הדיונים נאלצו במשרד הבינוי והשיכון לוותר על הנוסח המקורי ומה שנשאר הוא הנוסח שאושר בסופו של דבר.
מתי ייכנס התיקון לחוק לתוקף?
במקור היה אמור התיקון לחוק להיכנס לתוקף 30 ימים מיום פרסום החוק ברשומות (הליך טכני של רישום החוקים). עם זאת, בוועדת הכספים התעקשו על קיצור הזמן ובסופו של דבר נקבע כי תיקון החוק יכנס לתוקף 7 ימים לאחר פרסומו ברשומות - כלומר כבר בשבוע הבא.
האם 20% חייבים להיות בתשלום אחד, במעמד חתימת החוזה?
התיקון לחוק קובע מינימום של תשלום בשיעור 20% שעל הקבלן לאשר לרוכש שירצה בכך. עם זאת, התיקון לחוק אינו קובע לוח תשלומים ונוקב ב-20%, כך שהם יכולים להיות כחלק מהתשלום הראשון, או במועד מאוחר יותר אם התשלום הראשון אינו מגיע עד 20% משווי הדירה. בכל מקרה 20% הללו לא יהיו צמודים למדד. אין מניעה שהתשלום הראשון יהיה כל סכום שנקבע בין הצדדים.
מה קורה אם יש איחור במסירת הדירה? המחיר יהיה צמוד למדד גם בתקופת האיחור?
לא. לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה, גם במקרה שהדירה תימסר באיחור.
מה ימנע מקבלנים להעלות את מחיר הדירה לאחר אישור התיקון לחוק?
מבחינת החוק אין מנגנון שיכול למנוע העלאת מחיר. מדובר בשוק חופשי. עם זאת, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון התייחס לשאלה זו לאחרונה והשיב כי קבלנים ימכרו, ומוכרים גם היום, את הדירה במחיר הגבוה ביותר שהם יכולים, לכן הוא לא צופה שהתיקון לחוק יגרום לעלייה נוספת במחירי הדירות.
לאחר אישור החוק התייחסו גם הקבלנים לנושא כאשר נשיא התאחדות בוני הארץ הגיב ואמר: "אי הצמדת 60% מתשלומי הדירה נוגד את חופש החוזים ואת ההגנה האלמנטרית של מוכר הדירה להצמיד את תשלומי התמורה עבור רכישת הדירה על מנת לשמר את ערך הכסף מפני האינפלציה. כפי שטענו בחודשים האחרונים, החוק הזה בא לברך ויצא מקלל, ונראה כי הרגולציה הנוספת עלולה לגרום לעליית מחירים בשיעורים חדים". מה יקרה בפועל? את זה נוכל לדעת רק לאחר שהחוק ייכנס לתוקף.
מה קובע התיקון לחוק המכר בכל הקשור לאיחור במסירת דירה לרוכש?
במקרים בהם תימסר הדירה באיחור של לפחות חודש ועד ארבעה חודשים, חברת הבנייה תשלם פיצוי בגובה שכר דירה מלא (100%) ובמקרה של איחור של חמישה חודשים ועד עשרה חודשים חברת הבנייה תשלם לקונים תשלום חודשי בשיעור של 125% משכר דירה באזור. על כל איחור שמעבר לעשרה חודשים יוטל פיצוי בגובה 150% משכר הדירה באזור.
מתי קבלן פטור מתשלום פיצוי על איחור מסירה?
יזם או קבלן יהיה פטור מתשלום פיצוי בשל איחור במסירה, רק במקרה שהאיחור נגרם כתוצאה ממעשה או ממחדל של הרוכש, או במקרה שהאיחור הוא תוצאה של סיכול החוזה כמשמעותו בחוק החוזים. בכך, מצמצמם התיקון לחוק את הפטור מתשלום פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה רק למקרה ספציפיים, בניגוד למצב היום בו ניתן פטור מפיצוי בשל סיבות רחבות יותר.
האם השינויים מתייחסים גם לעסקאות שכבר נחתמו או דירות שנמצאות באיחור מסירה לפני כניסת החוק לתוקף?
גם במקרה של הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה וגם במקרה של הפיצוי על איחור המסירה, אין תחולה רטרואקטיבית של התיקון לחוק. מדובר במקרים שיקרו רק לאחר שהחוק נכנס לתוקפו באופן רשמי.
