יישום תוכנית חוף התכלת בהרצליה, שחלה על אחת מחטיבות הקרקע המשמעותיות ביותר באזורי הביקוש במרכז הארץ, מתקדם שלב נוסף: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה פרסמה לאחרונה את טיוטת התוכנית המפורטת למתחם 1, הראשון מבין שלושת מתחמי התכנון שנקבעו במסגרת תכנית הר/2200/א "דרום מערב הרצליה", וכן את עקרונות ההקצאה שיונהגו במתחם זה.
פרסום טיוטת התוכנית המפורטת מהווה אבן דרך חשובה עבור אלפי בעלי הזכויות במתחם, שכן הוא מסמן את המעבר משלב התכנון הכוללני לשלב התכנון המפורט, שבמסגרתו ייקבעו בין היתר חלוקת הזכויות, ייעודי הקרקע והקצאת המגרשים.
אזור חוף התכלת בהרצליה פיתוח
(צילום: אייזנברג גרופ)
נזכיר כי בשנת 2022 אושרה תכנית חוף התכלת כתוכנית מתאר כוללנית, במסגרתה חולק מתחם חוף התכלת לשלושה מתחמים. לאחר שעיריית הרצליה לא הייתה מעוניינת לקדם בעצמה את התוכניות המפורטות בתחום התוכנית, נקבע כי את המתחם הצפוני ביותר (מתחם 1) תפתח חברת דירה להשכיר ואילו על פיתוח שני המתחמים האחרים תופקד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
התוכנית כולה כוללת כ-12,500 דירות, 512 אלף מ"ר תעסוקה, 134 אלף מ"ר עבור שימושי מלונאות ו-69 אלף מ"ר עבור שטחי מסחר. במתחם 1 נקבע כי לאורך תוואי הרכבת הקלה יוקמו מגדלי מגורים בני עד 30 קומות, לאורך דרך הים יוקמו בניינים בני עד 6 קומות ובשאר המתחם יוקמו בנייני מגורים עד 15 קומות.
המתחם הצפוני נמצא ברובע דרום-מערב הרצליה ומשתרע על שטח של כ-595 דונם בין רחוב אבא אבן בצפון, דרך הים במערב, אלטנוילנד בדרום ורחוב ישעיהו ליבוביץ' במזרח. הוא כלל כ-4,000 יחידות דיור בתמהיל מגוון: מגורים רגילים, דיור להשכרה ארוכת טווח בהישג יד (לפחות 25%) ודיור בהישג יד עירוני. כמו כן, מתוכננים שטחי מסחר ותעסוקה, מלון, מבני ציבור (בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קהילה), ופארקים.
בין פרסום הטיוטה לדיון להפקדת התכנית, צפויה חברת דירה להשכיר לאפשר לעשרות אלפי בעלי הזכויות להודיע לשמאי התוכנית, טרם עריכת הטבלאות, על השתייכותם לקבוצות בעלי זכויות המיוצגות ומאוגדות על ידי עורכי דין, כאשר לקבוצות מאוגדות תינתן עדיפות לקבלת בניינים שלמים במשותף במתחם במסגרת עריכת טבלאות ההקצאה והאיזון של התוכנית.
מימוש זכויות בפועל
עו"ד מירי דונין-שוב, שותפה במשרד EBN - עו"ד ארדינסט בן נתן טולידאנו - וראשת תחום פרויקטים מרובי בעלים במשרד, מייצגת אלפי בעלי זכויות במתחמי ענק כמו מתחם 1 בחוף התכלת, תמל/3006 הרובע הצפוני הרצליה, שדה דב, נופי ים צפון, תוכנית 3700 בצפון תל אביב ועוד, מסבירה כי "על פי חוק ועל פי החלטות ועדות התכנון השונות, קיימת חובה להקצות זכויות במגרשים עצמאיים לבעלים שהתאגדו מרצון בהסכם שיתוף, וזאת מכוח עיקרון שמאי לאיגום זכויות המעוגן בתקן שמאי מס' 15 וכן בתקנות התכנון והבנייה (תוכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-2009".
עו"ד מירי דוניןצילום: אייל טואגלדבריה, "ההקצאה מכוח עיקרון איגום זכויות נעשית בהמון מתחמי מרובה בעלים, כך למשל נעשה בפי גלילות ובשדה דב ובפרויקטים אחרים שהחלו להתממש בשנים האחרונות. ההקצאה נעשית על ידי שמאי התוכנית, אשר מקבל מראשי הקבוצות המאוגדות את רשימת חברי הקבוצה החתומים על הסכם שיתוף, במטרה להביא לכך שכל החברים המאוגדים יקבלו הקצאה במגרשים שלמים".
עו"ד דונין מוסיפה כי "מיד לאחר אישור התוכנית המפורטת, יוכלו חברי הקבוצה המאוגדת להתחיל בקידום הקמת פרויקט בנייה משותף ומימוש זכויותיהם בפועל. ההתאגדות עשויה לסייע בהתמודדות עם אתגרים המאפיינים מתחמים מרובי בעלים, ובהם מחלוקות בין שותפים, קשיים בקבלת החלטות משותפות וחלילה הליכי פירוק שיתוף".
עוד היא מציינת כי "הניסיון מלמד שבמתחמים מרובי בעלים, בעלי זכויות שאינם מאוגדים מפסידים עד 40% מערך הקרקע שלהם. כך לדוגמא, בתוכנית קריית מסלול בהרצליה שהופקדה ב-2021, יזמים משתלטים על מגרשי התכנון של בעלי זכויות שלא התאגדו בשלב ההפקדה, ויוזמים פירוקי שיתוף שמותירים את אותם בעלי זכויות פרטיים מבודדים וללא יכולת אמיתית להתנגד להליך זה. הדבר פגע משמעותית במימוש זכויותיהם של הבעלים הפרטיים, ולהערכתי כך צפוי לקרות גם כאן לאור הביקוש הגבוה של המתחם".
לדבריה, "השלב בו אנו מצויים כעת, אחרי קיום תנאי הסף ורגע לפני הדיון בתוכנית ועריכת טבלאות הקצאה על ידי השמאי, הוא אמנם שלב ביניים קצר בהליך התכנוני – אך חשוב וקריטי ביותר עבור בעלי הזכויות. שלב זה צפוי להשפיע על זכויות הקניין שלהם וערכן הכלכלי, שכן מי שלא הצטרף לקבוצה עד כה, ולא ישכיל לבצע זאת עד לעריכת הטבלאות, עלול למצוא את עצמו במגרש עם עשרות בעלי זכויות, שותפים שהוא אינו מכיר וללא יכולת קבלת החלטות משותפות ההכרחיות לקידום הפרויקט כהלכה".
"לחילופין", היא ממשיכה, "הוא עלול למצוא את עצמו בבתי המשפט בהליכי פירוק-שיתוף ארוכי שנים, בסיומם עלולות זכויותיו להימכר בכפייה לצדדים שלישיים - סוחרי קרקעות ויזמים המחכים להזדמנות להשתלט על קרקעות באופן הזה. מכירה כזו, גם אם יתקבל בגינה שווי שוק, מגלמת הפסדים רבים לבעל הזכויות הפרטי, כגון עלויות המס, עלויות המכירה, לרבות הוצאות כונס נכסים, ואובדן הפוטנציאל היזמי בקרקע".
