בשיתוף אבני דרך
צפו בפאנל המלא:
פאנל אבני דרך 2025
(צילום: ירון ברנר)
אחרי תקופה ארוכה, נדמה ש-2026 היא שנה של הזדמנויות חדשות לרוכשי דירות. הריביות מתחילות לרדת, עסקאות במרכז נעצרו ובמקביל יש תנופת בנייה בדרום ובצפון. אבל בימים שבהם ישראלים רבים מחפשים להקים בית ולמצוא את הדירה שבה יוכלו להשתקע, חשוב מתמיד לעשות שיעורי בית, להבין את הצרכים ולבצע חקר שוק יסודי.
רכישת דירה היא פרויקט בפני עצמו: חודשים של חיפושים, השוואות מחירים והבנה של משכנתא ויכולת החזרים. שאלנו את המומחים, אנשי המקצוע מהשורה הראשונה בענף איך עושים את הבחירה הטובה והנכונה ואיך מנצלים את ההזדמנויות של השנה.
מה חשוב לבדוק לפני הקנייה?
"השלב הראשון הוא לוודא שקונים דירה ולא זכות לדירה", מדגיש ידידיה ממן, שמאי מקרקעין ופיתוח עסקי בחברת אבני דרך. לדבריו, חשוב לבדוק שמדובר בדירה שמשווקת בפרויקט התואם את תוכנית בניין העיר, ומומלץ להיעזר בשמאי או בעורך דין מקרקעין. בנוסף, הוא מחדד ש"צריך לבדוק שהדירה בנויה על פי היתר הבנייה וללא חריגות. כך גם במצב המשפטי - שנדע בדיוק מה אנחנו קונים, בין אם זה זכות חכירה, בעלות או הערות אזהרה".
השלב השני הוא הגדרת מטרות ברורות. "ברגע שמגדירים נכון מה אנחנו רוצים, אפשר לגזור את מיקום הדירה, גודלה, מספר החדרים וכיווני אוויר", מסביר ממן. לדבריו, חשוב להתמקד באזורים שטרם עשו את "הקפיצה" שלהם - אזורים שהולכים להתפתח. "מומלץ להסתכל על המצב מסביב: האם זה אזור שאמורים להיות בו נתיבי תחבורה ציבורית או כבישים חדשים". לדוגמה, כביש חדש באזור אופקים שיפר את מצב השכונה וקירב אותה בצורה משמעותית לבאר שבע.
3 צפייה בגלריה
חשוב להתמקד באזורים שטרם עשו את "הקפיצה" שלהם - אזורים שהולכים להתפתח. ידידיה ממן
(אולפן ynet)
הריביות יורדות - עד כמה זה משפיע על מחירי הדירות?
נהוראי ידידיה, יועץ משכנתאות ובעלים של חברת TOP משכנתאות, מסביר: "הריבית ירדה ברבע אחוז. אך זה עדיין לא מספיק בהסתכלות קדימה. יש אלטרנטיבות הרבה יותר טובות היום לנותני המשכנתאות, בריביות משתנות, לא צמודות, שיושבות על אג"ח או בריביות קבועות אפשר לקבל באזורים של ה-4.6 אחוז, כך שאנחנו צריכים לפחות עוד 0.75 אחוז עד אחוז באמת בשביל שזה יהיה אטרקטיבי וידחוף את הקונים חזרה לשוק וגם ידחוף את המחירים חזרה למעלה".
איך תנופת הבנייה משפיעה על ההזדמנויות לרוכשי הדירות?
סיום המלחמה מוביל לתנופת בנייה בדרום ובצפון הארץ. "הזדמנויות קשורות לפונקציה של מלאי קרקעות או מלאי דירות שקיים", אומר מוטי ויזל, מייסד, מנכ"ל פירמת המחקר והייעוץ האסטרטגי Vcell ומדגיש כי "אי אפשר לייצר הזדמנות במקום שבו לא בונים. ולכן, הבנייה, המכרזים, המסות של הדירות, דווקא, למרות המלחמה, יצאו בשנים האחרונות דווקא בדרום".
לדבריו של ויזל, באזור של נתיבות, אופקים, שדרות, קריית גת - יש פריחה. "יש הרבה מכרזים, הרבה קרקעות, תחרות - והרבה יזמים", הוא מסביר, "והמחירים הם בהתאם".
לאן הולך שוק הנדל"ן - ולמה כולם עוברים לפריפריה?
המומחים מסבירים שבאזור המרכז השוק חווה עצירה מסוימת, וזה ניכר במספר העסקאות ובמחירים. לעומת אזור המרכז, אזורים רבים בפריפריה מככבים בראש מדור המכירות הארצי - ויש הזדמנויות טובות מאוד, גם בהיבט המחירים וגם בהיבט איכות החיים.
"אין סיבה להתפשר על דירה ישנה במרכז, כאשר אתה יכול לקבל איכות חיים טובה יותר בפריפריה", מדגיש ממן.
המשכנתאות היקרות מובילות זוגות צעירים להתלבט מה נכון לעשות. "אלו שקונים דירה במרכז הם בדרך כלל משפרי דיור, ובגלל עצירת המחירים יש הזדמנויות טובות", אומר ידידיה. אך הוא מדגיש שבפועל, זוגות רבים שנמצאים אחרי חתונה והצליחו לחסוך 150-300 אלף שקלים - מבינים שהם רחוקים מלקנות דירה במרכז הארץ, ולכן הפריפריה אטרקטיבית יותר.
"הקונים היום מאוד חזקים"
"אנחנו בשוק של קונים כבר הרבה זמן", אומר ויזל שנמצא שנים רבות בענף הנדל"ן. "מתקופת הקורונה אנחנו ברכבת הרים מטורפת של עליות וירידות. לא זוכר אירוע כל כך עמוק ומשמעותי כמו שקורה פה. שוק הנדל"ן היום בתחום המגורים נמצא בלחץ, בעיקר מהצד של המוכרים. הקונים מאוד חזקים היום - חד משמעית הכוח נמצא אצלהם".
איך מנצלים את ההזדמנויות?
"לנהל משא ומתן קשוח, לא לוותר, לבדוק את המחירים ולעשות סקרי שוק", מדגיש ויזל. "ישראל במשך שנות קיומה הוכיחה את יציבותה הנדל"נית, ולכן סביר להניח שבשלב מסוים המגמה תתהפך והמחירים יתחילו לעלות. אבל זו חד משמעית שנה של ניצול הזדמנויות - אם קונים ישכילו לרכוש דירות, הם עשויים להרוויח ביחס למה שצפוי בשנים הקרובות".
המומחים ממליצים להתייעץ עם חברים, משפחה ואנשי מקצוע כדי להגיע להחלטה הנכונה. בנוסף, חשוב לבחון באופן אחראי את יכולת ההחזר - תוך חישוב של ילדים נוספים, הוצאות עתידיות והבנה של ההשלכות של שינויים בריבית.
עצה נוספת היא לקנות איפה שיכולים, ולא בהכרח איפה שרוצים - תוך שקלול אפשרויות המימון, ההון העצמי ויכולת ההחזר. "זו עסקה משמעותית מאוד, צריך לעשות שיעורי בית נכונים ולדעת לשאול את השאלות הנכונות".
3 צפייה בגלריה
"תבינו מה קורה שייכנסו ילדים והוצאות נוספות. תיקחו את הדברים האלו בחשבון", ידידיה ממן ונהוראי ידידיה
(אולפן ynet)
"תתייעצו, תרבו להתייעץ", מסכם ממן. "מעגל ראשון, מעגל שני, חברים, משפחה, אנשי מקצוע. אנשים שרוכשים דירה ראשונה, מן הסתם, הם בדרך כלל נמצאים עם פחות ניסיון בחיים, זה הדבר הראשון. מי שכדאי שתעשו זה תבדקו את התזרים. פחות מעניין אותי כמה הדירה עולה, יותר מעניין אותי אם אתם מסוגלים לעמוד בתזרים, ואם בדרך כלל אתם זוג צעיר שקונה, רוכש דירה, אז כדאי מאוד שתבינו את התזרים הנוכחי, תבינו מה קורה שייכנסו ילדים והוצאות נוספות. תיקחו את הדברים האלו בחשבון, ותפעלו בהיתר".
בשיתוף קבוצת "אבני דרך"
