ירידה ברכישת דירות חדשות אוהד דנוס שלמה מעוז
(צילום: נויל האריס)
השבוע פורסמו שורה של נתוני מאקרו המעידים על התקררות משמעותית בענף הנדל"ן למגורים: הנתון הראשון - ירידה של 24% ברכישת דירות חדשות ויד שנייה ביוני 2022 לעומת יוני הקודם. הנתון השני - ירידה של למעלה מ-14% במכירת דירות חדשות ברבעון השני של 2022 לעומת הרבעון שקדם לו. הנתון השלישי - ירידה של כ-15% בהיקף המשכנתאות שניתנו על ידי הבנקים בחודש יולי האחרון לעומת החודש הקודם.
מדובר בנתונים שמגיעים ממקורות שונים, שכולם מעידים באופן ברור על התקררות בענף הנדל"ן אחרי יותר משנה של שבירת שיאים. הנתונים לא מתייחסים רק לחודש בודד, ובאמת נראה שיש ירידה לא מבוטלת בפעילות. איתות דומה אפשר לקבל גם ממשרדי המכירות ומשיחות עם קבלנים ויזמים - גם אם הנתונים על הנייר לא תמיד משקפים המציאות - הפעם זה נכון.
אז נראה שהביקוש יורד, ואולי סוף סוף נראה גם ירידה במחירים? עוד לפני שבקבוקי השמפניה נפתחים הגיעו נתונים נוספים, איך נאמר - מבלבלים, או מדאיגים. לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס – אין באמת התקררות בשוק. מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני 2022 לעומת אפריל-מאי 2022, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-2.0%, ובכך השלימו עלייה של 17.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בלמ"ס אף דאגו לצין כי: "זוהי עליית המחירים השנתית הגבוהה ביותר מזה עשור". אז המחירים לא יורדים. עדיין.
אבל רגע, אם הביקוש יורד, ויש שפע נתונים שמעידים שזה נכון, למה המחירים ממשיכים לעלות? לא מלמדים בשיעורי הכלכלה שזה אמור לעבוד הפוך? אז התשובה היא לא, פעמיים: הנתונים מראים על רגיעה בעסקאות, הביקוש לא הלך לשום מקום, הוא עדיין כאן, ויעידו על זה מבצעי ההגרלות האחרונים של דירה בהנחה, בין היתר. בנוסף, המחיר לא יורד, ויש לכך מספר סיבות שמיד אנסה להסביר.
ועוד הערה קטנה, אבל חשובה: שוק הנדל"ן מורכב, והעלייה במחירים שממשיכה להכות בנו נכונה לעסקאות מאי-יוני. אנחנו כבר באוגוסט, וייתכן שהגלגל יתהפך בהמשך. לא פעם כבר ראינו שינוי מגמה באיחור, אבל אז מה שקורה לפעמים זו כניסה מחודשת של הרוכשים, מה שמעורר גלגל קסמים. המסר הכי חשוב לממשלה הנוכחית והבאה הוא שחובה לטפל בענף הנדל"ן בהקדם האפשרי. אף אחד לא יודע מה יהיה בהמשך. אם המחירים ימשיכו לעלות או ירדו. אבל כל הסיבות שתקראו בהמשך הן בצד אחד של המטבע, נכון לעכשיו, הצד שלא מטיב עם מחוסרי הדירות.
תמנון הביקוש
כדי להגיע למצב בו המחירים יתחילו לרדת, המוכרים צריכים להיות לחוצים למכור. הרבה פעמים זה קורה בגלל היצע גדול. כשכמה אנשים מתחרים על דירה, המחיר עולה, כשכמה דירות מתחרות על ליבו של רוכש אחד - המחיר יירד. במדינת ישראל יש גידול אוכלוסייה קבוע וגבוה, על פיו מנסים תמיד לחשב את הצורך בדירות. אבל נזכיר שבמדינת ישראל יש לא מעט משקיעים שמתווספים לביקוש הזה של משקי הבית למגורים, יש תושבי חוץ שרוכשים דירות, יש עלייה של יהודים וגם שיעור גבוה של גירושים, ובאופן כללי נראה שבאופן מסורתי ההיצע לא מספיק לענות על הביקוש שהוא, כאמור, ביקוש רב זרועי.
ההיצע גדל פחות ממה שנראה
נשאלת השאלה המתבקשת איך ההיצע לא גדל אם כבר שנים ארוכות כולם אומרים שזה מה שצריך לקרות? אז התשובה היא שהוא גדל, אבל לא מספיק. התחלות הבנייה מעידות שיש יותר בנייה, אבל הנתונים שמנסים לאמוד כמה דירות יש שטרם נמכרו - לא משקפים את המציאות עד הסוף - כי הם לא כוללים את הדירות שנמכרו 'על הנייר', כלומר טרם קבלת היתר בנייה. בתקופה האחרונה נרכשו לא מעט דירות כאלו, אז ההיצע – נמוך יותר בפועל.
בירוקרטיה וחסמים לצד משבר ביצוע
בעוד כולם מסכימים שההיצע חייב לגדול, המציאות בשטח לא תומכת בזה. קודם כל, יש את מה שכולנו מכירים, בירוקרטיה קשה וחסמים נרחבים שמונעים הגדלת היצע משמעותית. אם מדובר בתשתיות (ביוב, תחבורה, מים, חשמל ועוד), בהתנגדויות או בסחבת בהליכי רישוי. הכל לוקח המון זמן. במקביל, ועל זה קצת פחות מדברים ושומעים, יש גם משבר לא קטן בתחום הביצוע, בעיקר בתשתיות. זה פחות סקסי מתחום המגורים, ופחות נראה לעין בהרבה מקרים, אז פחות מדברים על זה. אבל הוא שם והוא משמעותי. לא מעט קבלני ביצוע קורסים, יש מי שעוצר עבודות ויש גם מכרזים שנותרים ללא מציעים. להגדיל ככה היצע יהיה קשה. ומה הסיבה? היא זכאית לסעיף נפרד כאן למטה.
עלייה כפולה
תשומות הבנייה והריבית עולות כבר זמן מה בצורה משמעותית. מספרים? על פי הלמ"ס, מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עלה ב-0.5% בחודש יולי 2022. בשנים עשר החודשים האחרונים (יולי 2022 לעומת יולי 2021) עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-6.8%. זה המון. וזה מייקר את הבנייה ומייקר הרבה מרכיבים בה. קבלני הביצוע אף פעם לא הרוויחו המון, והרווח הזה נשחק בצורה מסוכנת בשנתיים האחרונות. וכאמור, גם הריבית עלתה, אז גם המימון נעשה פחות נוח. שני הגורמים הללו רק מובילים למצב שהבנייה עולה יותר, הלחץ גובר, ולהיצע קשה לגדול.
ממשיכים לקנות גם במחיר גבוה
ויש גם את הרוכשים. הם ממשיכים לקנות, וככל שזה נראה - בכל מחיר. יש האטה, כבר אמרנו, אבל אין עצירה. למרות המחירים הגבוהים, למרות הריבית שעולה ולמרות המשכנתאות הגבוהות. ומה עוד מראים הנתונים? הם מראים שחלק לא מבוטל ממי שקונה הם רוכשי דירה ראשונה. כאן צריך להזכיר את מבצעי המדינה של דירה בהנחה שגורמת לזוגות צעירים ומחוסרי דיור לפנות לרכישת דירה בשל ההנחה. אחרים מרחיקים לפריפריה כדי שיוכלו לרכוש דירה במחירים סבירים. חלקם, אגב, בכלל לא מתכוננים לגור שם, אבל מרגישים שאם לא יקנו דירה היום, מחר כבר יהיה יקר יותר, גם במקומות רחוקים. אז הביקוש יורד? או משנה כיוון? כל עוד יש קונים, אין לחץ להורדת מחיר.
דירה בהנחה משמרת את המחירים למעלה
וצריך להגיד עוד משהו, למרות שהוא לא פופולרי. התוכנית הממשלתית לדירות בהנחה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודומותיה, גם לא מאפשרות למחיר לרדת. למה? כי לא רק שהן מגדילות את הביקוש לדירות, הן גם מאפשרות כבר שנים גם למי שלא יכול לרכוש דירה בשוק החופשי לרכוש אחת, ומהרגע שרכש בהנחה, גם עם משכנתא מיוחדת של 90% (כן יש דבר כזה. ולא, את המדינה לא מעניין אם תוכלו להחזיר אותה), הוא כבר חלק מהמשחק. הדירה כבר שווה את מחיר השוק. לכן, התוכניות הללו ממשיכות להזין את השוק בעוד ועוד דירות במחירים גבוהים, הזכאים אומנם מקבלים הנחה, אבל השוק לא מושפע ממנה.
שורה תחתונה בעייתית
יש עוד שני דברים שלא דיברנו עליהם. דירות להשכרה, שגם מחירן עלה משמעותית בשנה האחרונה, לצד ירידה בהיצע שלהן בשוק. ההיצע יורד כי משקיעים מכרו ופחות קונים, וגם בגלל התחדשות עירונית שבמסגרתה נהרסות דירות ונגרעות מהשוק מצד אחד, ומצד שני מעבירה בעלי דירות לגור בשכירות לתקופה של כמה שנים. אז לא פלא שהמחיר גם שם עולה. וככל שמחיר הדירות עולה, עוד אנשים נדחקים לשכירות, ושוב, לחץ המחירים עולה.
הדבר השני הוא התגובה הטבעית של הקבלנים לירידה בהיקפי העסקאות, וגם באי ודאות של תקופת בחירות. בתקופה כזו הקבלנים פשוט עוצרים ומחכים לראות מה יהיה. אז ההיצע לא ממש צפוי לעלות, והמחירים? טוב, אם הגעתם עד לכאן, אתם יודעים פחות או יותר מה הסיכויים.
