בעידן שבו שוק הנדל"ן נמדד בעיקר במספרים, במטרים רבועים ובגרפים של ביקוש והיצע, נדמה שלא נשאר הרבה מקום לשיקולים "רכים" יותר. במרחב העירוני הישראלי הצפוף, אלמנטים טבעיים כמו צמחייה, פארקים או מים זורמים נוטים להיתפס כדבר נחמד או תוספת נעימה לעין, אך לא כחלק מהשיח הכלכלי.
בפועל, אזורים ירוקים משפיעים באופן ישיר על חוויית המגורים, על איכות החיים שלנו ולעיתים גם על הערך הכספי של הנכס עצמו. האם רחוב מוצל באמת שווה יותר, והאם נוכחותם של עצים יכולה להשפיע על שווי הדירות לא פחות ממיקום מוצלח, קומה מבוקשת או נוף מרהיב?
מחקר ישראלי חדש שפורסם בכתב העת "אקולוגיה וסביבה" בדק אם לנוכחות עצים ברחוב יש השפעה כלכלית גם על ענף הנדל"ן. בשנים האחרונות מצביעים מחקרים רבים ברחבי העולם על תרומתם הרחבה של עצים במרחב העירוני - מהפחתת טמפרטורות ומיתון אי החום העירוני, דרך שיפור איכות האוויר ולכידת פחמן, ועד חיזוק ההליכתיות, הבריאות והרווחה של תושבי העיר.
לצד ההשפעות הסביבתיות והחברתיות, נמצא כי לעצים עשויה להיות גם השפעה ממשית על מחירי נכסים. על הרקע הזה בולט ייחודו של המחקר הנוכחי, שבוצע לראשונה בישראל ומבקש להעריך באופן כמותי את הקשר בין נוכחות עצי רחוב לבין ערך נכסי מגורים, תוך גיבוש מאגר נתונים רחב המשלב נתוני מכירות דירות עם נתוני סביבה עירונית, ובהם גם מספר העצים בסביבת כל נכס.
האם לעצים בשכונה יש ערך פיננסי ממשי?
הרעיון למחקר נולד כאשר אקסל לוין, סטודנטית לתואר שני מבית הספר למדעי הסביבה באוניברסיטת חיפה, שמגיעה במקור מתחום התכנון העירוני, החלה ללמוד לתואר ייעודי במינהל עסקים המתמקד בשילוב קיימות ואחריות סביבתית. היא מספרת כי במסגרת עבודתה בוועדות תכנון מקצועיות, היא נהגה להעלות שוב ושוב את חשיבותם של עצי רחוב ואת תרומתם למרחב העירוני, אך נתקלה לא פעם בתגובה ש"בישראל זה פשוט לא עובד ככה".
תחושה זו דחפה אותה לבחון באופן אמפירי האם, בדומה למחקרים בינלאומיים שמראים שלעצים ולאזורים ירוקים יש ערך פיננסי ממשי בעיר, הממצאים תקפים גם בהקשר הישראלי. לשם כך פנתה לוין לד"ר אנדראה גרמנדי, ראש החוג לניהול משאבי טבע וסביבה באוניברסיטת חיפה, וביקשה ממנו לאפשר לה לחקור את הנושא לעומקו. "בישראל טרם נערך מחקר מסוג זה, ולא פורסמו עד כה עבודות שבדקו באופן שיטתי האם לעצים יש ערך כלכלי מדיד", היא מסבירה.
המחקר התמקד באזור מפרץ חיפה, אחד האזורים המתועשים והמזוהמים בישראל, ובחן את הקשר בין נוכחות עצי רחוב לבין מחירי דירות ומחיר למטר מרובע. הבחירה במפרץ חיפה אינה מקרית: מדובר במרחב עירוני שבו שאלות של איכות סביבה, בריאות הציבור וערך נדל"ני נשזרות זו בזו באופן מובהק. באמצעות ניתוח נתוני נדל"ן לצד מיפוי עצי רחוב, ביקשה לוין לבדוק האם אלמנט תכנוני יומיומי ופשוט לכאורה, כמו עץ בוגר ברחוב, מתורגם גם לערך כלכלי מדיד בשוק הדיור.
קריית מוצקין שימשה כמקרה הבוחן המרכזי של המחקר. העיר מאופיינת ברקמה עירונית ותיקה ובנוכחות משתנה של עצי רחוב. "מעבר לכך שאני מתגוררת לא רחוק מהעיר, בחרתי בקריית מוצקין בעיקר משום שהיא אינה הררית ואין בה נוף שמשפיע באופן משמעותי על מחירי הנדל"ן", מסבירה לוין ומוסיפה: "יש בה רחובות עתירי עצים לצד רחובות כמעט נטולי עצים, מה שאפשר השוואה ברורה ומבוקרת ביניהם".
במחקר נעשה שימוש בשיטת התמחור ההדוני (מודל כלכלי המפרק מוצר למאפייניו השונים) במטרה לאמוד איזה חלק ממחירי הנכסים ניתן לייחס לנוכחותם של עצי רחוב בסביבתם. במסגרת הניתוח נבחנו מחירי מכירה של דירות ומחיר למ"ר, ונבדק הקשר ביניהם לבין היקף ונוכחות עצי הרחוב סביב כל נכס, תוך בידוד משתנים מקובלים כגון מיקום, גודל הדירה ומאפיינים פיזיים נוספים של הבניין והסביבה.
עלייה של 6.5% במחיר הדירה
כפי שלוין העריכה מראש, במחקר אכן נמצא כי לעצי הרחוב יש השפעה מובהקת על מחירי הדירות. הממצאים הצביעו על כך שנוכחות עצים במרחב הציבורי מעלה את מחיר המכירה של דירה בכ-6.5% בממוצע. לפיכך, המסקנה המרכזית של המחקר היא כי עצי רחוב תורמים לעליית ערך הנכסים בקריית מוצקין, ממצא התואם מחקרים בינלאומיים קודמים.
"מאחר שזהו אחד המחקרים הראשונים שבחנו את השפעת עצי הרחוב על מחירי דירות בישראל, עדיין נדרשת העמקה והרחבה של הבדיקה, בין היתר באמצעות מחקרים נוספים בערים אחרות", מציינת לוין. "בעתיד חשוב לבחון גם סוגים וגדלים שונים של עצים, וכן לשלב מתודולוגיות מחקר נוספות".
ההשפעה שנמצאה לעצי רחוב על מחירי הדירות במחקר זה גדולה יחסית, ותואמת תוצאות של מחקרים נוספים שנעשו בעולם, אשר מצביעים על השפעות של עצים ברחובות על מחירי נכסים בשיעורים שבין 2%-18%. ממצאים אלה מחזקים את ההבנה כי עצים אינם רק מרכיב נופי או סביבתי - אלא גורם בעל משמעות כלכלית של ממש במרחב העירוני.
הם מצטרפים לשורה ארוכה של עדויות בינלאומיות, שלפיהן רחובות מוצלים וירוקים נתפסים כנעימים, בריאים ואטרקטיביים יותר למגורים, ולעיתים גם מתורגמים לביקוש גבוה יותר ולערכי נדל"ן גבוהים יותר. לצד זאת, לוין מדגישה שהמשמעות של הממצאים חורגת משוק הדיור עצמו: "אני לא בטוחה שהעלייה הזו מעניינת במיוחד את מי שקונה או מוכר דירה, אבל היא פותחת הזדמנות לגופים ממשלתיים ליצור מנגנון, שיאפשר ללכוד חלק מעליית הערך הזאת ולהשקיע אותו בחיזוק המרחבים הירוקים הקיימים, ולהשקיע בנטיעת עצים חדשים. כיום מנגנון כזה חסר בישראל", היא מסכמת.
הכתבה הוכנה על ידי זווית – סוכנות הידיעות של האגודה הישראלית לאקולוגיה ולמדעי הסביבה
