שנת 2025 צפויה להתאפיין בעלייה מתונה חד ספרתית של מחירי הדירות בכל רחבי הארץ, על רקע המחסור בעובדים, הירידה בהתחלות וגמר בנייה של דירות חדשות וגזירות האוצר על מיסי הנדל"ן. כך עולה מסקירת סיכום שנה שפרסמה היום רשת התיווך הארצית לנדסמן. על פי הסקירה, אשר למחירי השכירות, במחצית השנייה של 2024 נרשמה עלייה של כ-3.5% במחירים לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ושכר הדירה הממוצע עמד על 4,745 שקל בחודש.
על פי הסקירה, בין ינואר לאוקטובר 2024 טיפסו מחירי הדירות בישראל בכ-6.7% בהשוואה לתקופה המקבילה, כאשר בתקופה זו נרשמה עלייה מתונה בקצב עליית המחירים, במיוחד לאחר עצירה מסוימת בעליות המחירים בשנת 2023. עם זאת, העלייה נמשכה גם ב-2024 אם כי בקצב מתון יותר.
מחוז חיפה הוביל את עליית מחירי הדירות עם שיעור של כ-11%, כאשר בין היתר הגורמים לביקושים הגוברים במחוז הם ביקושים לדירות עם ממ"ד, מעבר תושבים מאזורי סיכון, שהתגוררו באזורים הקרובים לגבול ופונו מבתיהם, עברו לאזור חיפה מה שהוביל להגברת הביקושים בעיר.
אחרי מחוז חיפה, מחוז צפון הציג עלייה שנתית של 9.5% במחירי הדירות, מחוז מרכז עם עלייה של 7.7%, מחוז תל אביב עם עלייה של 5.9%, מחוז דרום עם עלייה של 5.2% ומחוז ירושלים עם עלייה של 1.7%.
למרות המלחמה: המחירים בצפת זינקו
פילוח גיאוגרפי לפי ערים מעלה כי עלייה חדה בשנה האחרונה בשיעור של כ-13.6% נרשמה בראש העין. לדברי רון לנדסמן, מנכ"ל הרשת, מחירי הדירות בעיר הגיעו לשיא בשנת 2022, אך במהלך 2023 חוו ירידה כתוצאה מהעלייה בהיצע הנכסים בשוק וסביבת הריבית. ב-2024, עם חידוש הביקושים מצד משפחות מאזור המרכז שחיפשו דירות עם ממ"ד, נרשמה מגמה של עלייה במחירים.
גם בצפת נרשמה עלייה משמעותית ומפתיעה של כ-11.5% במחירי הדיור למרות המלחמה, אך יש לקחת בחשבון שמדובר במספר מצומצם של עסקאות שנעשו במהלך השנה. "ברוב המקרים מדובר בתושבים מיישובים סמוכי גדר, שביקשו להמשיך להתגורר באזור הצפון אך העדיפו יישובים שאינם מאויימים מפלישה רגלית", אמר לנדסמן. "בנוסף, רוב העסקאות היו של דירות עם ממ"ד, שמחירן גבוה יותר".
עיר נוספת שהציגה עליית מחירים היא פתח תקווה בשיעור של כ-9.7%, בין היתר בשל מעבר אוכלוסייה מהפריפריה למרכז הארץ בעקבות המצב הביטחוני, לצד העובדה כי המחירים בעיר נמוכים יחסית לאזור תל אביב ורמת גן. "הרכבת הקלה, שמאפשרת לתושבים גישה נוחה לתל אביב, לצד פיתוח אורבני והתחדשות עירונית וכן מעבר משרדים לעיר, תרמו לעלייה בביקושים, במיוחד בשכונות אם המושבות ונווה גן", כך לדברי לנדסמן.
בתל אביב חלה עלייה של 6.9% במחירי הדירות. בתחילת המלחמה נרשמו ירידות מתונות במחירים בעיר ללא הפסקה, אולם ברבעון השני וברבעון השלישי של השנה חלה עלייה מתונה וחד ספרתית במחירים. "הציבור התרגל לסביבת הריבית הגבוהה ועיקר העסקאות שבוצעו היו בדירות עם ממ"ד. כמו כן, עדיין לא יצאו לשיווק פרויקטים חדשים המיועדים להיבנות בצפון העיר", לפי הסקירה.
בירושלים נרשמה עלייה של 6.3%. בעוד שבקרב דירות חדשות נרשם קיפאון במחירים ואפילו ירידה בעיקר בעקבות הצפה של דירות במסגרת תוכניות דיור מסובסדות, בדירות יד שנייה נרשמה עלייה מתונה, במיוחד בפרויקטים המיועדים לפינוי בינוי.
"נקודת מפנה היסטורית"
יוסי ברק, בעלים ומייסד קבוצת ברק פיננסים, התייחס לנתונים ואמר כי "שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת מפנה היסטורית. המציאות החדשה שנוצרה בעקבות מלחמת חרבות ברזל יצרה דינמיקה מורכבת, שתשפיע על מחירי הדיור בשנת 2025. אנחנו רואים תהליך דו-שלבי שמתרחש מול עינינו. בשלב הראשון, שימשך כל עוד המלחמה נמשכת, נמשיך לראות לחץ מתמשך על מחירי הדיור כלפי מטה. הסיבות לכך ברורות: שילוב של ריבית גבוהה, אי-ודאות כלכלית ומלאי של עשרות אלפי דירות חדשות שממתינות למכירה. הקבלנים, שנאבקים במחסור בפועלי בניין ובעלויות מימון גבוהות, מציעים הנחות משמעותיות בצורות שונות - מפריסת תשלומים ועד הטבות נלוות".
ואולם, הוסיף ברק כי "המפנה הדרמטי צפוי להתרחש עם סיום המלחמה. השוק צפוי להתעורר בחדות כתוצאה משילוב של מספר גורמים: ראשית, ביקושים גבוהים של רוכשים שיושבים כרגע על הגדר יתפרצו לשוק. שנית המחסור בעובדים, שייקח זמן לפצות עליו אותו והקיפאון בהתחלות בנייה חדשות, יובילו לצמצום משמעותי בהיצע העתידי. בנוסף, אם אכן יתרחש גל עלייה של יהודים מחו"ל בעקבות התגברות האנטישמיות והתחושה לאחר סיום המלחמה שבישראל בטווח יותר, הרי הביקוש לדיור יגדל והמחירים יעלו. מכל הטעמים האלה אפשר להעריך שבטווח הבינוני המחירים לא רק יחזרו לרמתם טרום המלחמה, אלא אף יעלו".
מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסים, מציג תחזית אופטימית יחסית. "אני חושב שענף הנדל"ן ייהנה משנה בסך הכל טובה בשנת 2025. זה לא יהיה קל כמו שכולם חושבים, אבל בהחלט אפשר לראות ניצנים חיוביים", הוא אומר. "ראשית, המחסור בכוח אדם והעלייה בעלויות הייצור, שהעיקו על הענף בשנה האחרונה, צפויים להשתפר. הרגיעה המדינית והמהלכים הפוליטיים הפנימיים תורמים לכך. יזמי הנדל"ן כבר נערכו למצב, והקשיים שליוו את הענף צפויים להצטמצם. יותר פועלים צפויים להיכנס לשוק, מה שיביא להתייעלות בשרשרת האספקה. אני מעריך שהעלייה בתשומות תיעצר, ואולי אף תתחיל לרדת".
לדבריו, "הביקושים בענף הנדל"ן ימשיכו להיות חזקים, הן מצד המשקיעים והן מצד רוכשי הדירות. אוכלוסיית המדינה ממשיכה לגדול, והביקושים גדלים יחד איתה. נתוני התחלות הבנייה וסיום הפרויקטים מעידים על קצב לא מספק של בנייה. הביקוש, שהוא נתון קשיח יחסית בענף, יעלה על ההיצע וימשיך לדחוף את המחירים כלפי מעלה. הריבית, ככל הנראה, תתחיל לרדת במהלך השנה. הרגיעה המדינית והפוליטית, לצד פערי הריבית בין ישראל לארה"ב, עשויים להוביל לכך. אם תהיה ירידה בתשומות לצד ביקושים קשיחים וירידה בריבית, הכיוון הכללי של הענף ברור. עם זאת, קצב ירידת הריבית עשוי להיות איטי יותר מהצפוי, וגם הגזרות הכלכליות הצפויות עלולות להשפיע לרעה".
