הריבית במשק עדיין גבוהה, מיזמי ההשכרה לטווח ארוך תקועים ומחירי השכירות שוברים שיאים חדשים מדי חודש. חסרי דיור נאלצים לשלם שכר דירה גבוה עבור דירות שלא תמיד ראויות למגורים בשוק השכירות הפרטי הפרוץ, והמלחמה רק החריפה את המשבר הקיים עוד יותר, לאחר שרק לפני חודשיים אלפי משפחות שדירותיהן נהרסו או נפגעו מההפצצות האיראניות, הצטרפו למרוץ הקדחתני על כל דירה פנויה.
המספרים מדברים בעד עצמם: כשליש ממשקי הבית בישראל הם שוכרי דירות, וכאמור, אליהם הצטרפו לא מזמן עוד מאות משפחות. הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן הציגו בחודש האחרון ירידה מתמשכת במכירת דירות חדשות, מה שמעיד על הקושי בקניית נכסים. ברור שהגדלת היצע הדיור להשכרה היא הפתרון האולטימטיבי למשבר בשוק הדיור, ונשאלת השאלה כיצד ניתן להגדיל משמעותית את ההיצע להשכרה.
עמית גוטליב, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מציג את התמונה המורכבת: "ללא תוכנית ממשלתית לדיור להשכרה, ועם מס רכישה של 8%, ריבית גבוהה ותשואות נמוכות, משקיעים עוזבים את שוק הדיור או בוחרים לא להיכנס אליו. עם זינוק בזמן שבו היזם צריך להחזיק בדירות לשכירות ארוכת טווח - גם היוזמה בתחום זה צונחת". הפתרון, לדבריו, חייב להיות מקיף ונחוש: "רק תוכנית שמציעה עידוד השקעה בתחום השכירות ארוכת הטווח תגדיל את היצע הדיור להשכרה, שכל כך הרבה ישראלים צריכים בעקבות המלחמה - ותעצור את זינוק האינפלציה".
עמית גוטליבצילום: זוהר שטריתגוטליב מפרט את הצעדים הנדרשים: "כדי להפוך את השוק למסודר ולהביא אותו לגודל הנדרש בטווח זמן של שנים ספורות בלבד, על הממשלה לייצר מסלול קצר של הליכי תכנון לפרויקטים להשכרה, להפחית דרמטית את המס על השקעה בדירות, ולהפחית משמעותית את מחיר הקרקע לדירות להשכרה ואת שלל המיסים וההיטלים הנלווים למי שיבנה דירות ייעודיות להשכרה".
צעד היסטורי?
החלטת ממשלה בדבר תוכנית שאפתנית להקמת 40 אלף יחידות דיור להשכרה עד שנת 2030 קודמה לאחרונה, וזאת כשנה לאחר הכרזת משרד הבינוי והשיכון על קידום תוכנית אסטרטגית לקידום התחום. חיים פרוימוביץ', יו"ר החברה הממשלתית דירה להשכיר, רואה בכך שינוי פרדיגמה: "המלחמה הדגישה את הצורך הדחוף בפתרונות דיור מיידיים ויציבים. אלפי אנשים שדירותיהם נהרסו, מוסיפים על הביקוש הקיים לשכירות, ומחזקים את הצורך במודל דיור מוסדי ארוך טווח, שמספק יציבות וביטחון למשפחות בתקופות של אי־ודאות", הוא מסביר.
לדבריו, "ההחלטה החדשה של הממשלה להסדרת שוק השכירות מבטאת הכרה בחשיבות המכרעת של שוק השכירות המוסדי. זהו צעד היסטורי שמכיר לראשונה בתוכנית אסטרטגית רחבת היקף בענף, שמשרת כיום כשליש מהציבור".
למרות כישלונות של לא מעט מכרזים וחוסר כדאיות כלכלית בעקבות עליית הריבית, פרוימוביץ' מתייחס להצלחות: "בשנה האחרונה נסגרו בהצלחה מכרזים בצפון ובדרום, ובמכרזים האחרונים בשדה דב ראינו שבעה מציעים במכרז אחד וחמישה במכרז אחר, ביטוי להבנה לגבי ערכו הכלכלי והחברתי של מודל שכירות ארוכת הטווח גם בתקופות מאתגרות", הוא טוען.
גם ענבל דוד, המנכ"לית בפועל של דירה להשכיר, מציגה נתונים מעודדים, ומציינת כי החברה השלימה רצף שיווקים ארבע שנתי בממוצע של כ־6,500 יחידות דיור לשנה, לעומת כ־1,100 דירות בממוצע בשנים שקדמו להן. "מדובר בגידול של פי שישה, ובשנת 2024 שווקו מכרזים בהיקף שיא של כ־7,300 דירות במודל דירה להשכיר", היא אומרת. "החברה פועלת גם בתחום התכנון הסטטוטורי ומקדמת מעל 100 אלף יחידות דיור, כשליש מהן להשכרה ארוכת טווח, ככלי משמעותי להגדלת היצע".
לדבריה, "בתקופת עליית הריבית פעלנו יחד עם שותפינו במשרד הבינוי והשיכון, האוצר ורשות מקרקעי ישראל כדי לייצר הקלות משמעותיות ליזמים, ובהן פריסת תשלומים על הקרקע לשנתיים, מתן אפשרות למכור עד 40% מהדירות בפרויקט (על הנייר כנכס עתידי), והיכן שנדרש, ביצענו התאמות במשך תקופת ההשכרה או שינוי בתמהיל הדירות. המכרזים שנסגרו, זכו להצלחה גבוהה הן בפריפריה, במגדל העמק ונוף הגליל, הן ביישובים שבהם מדובר במוצר חדש, כגון בני עי"ש, והן במרכז - לוד ותל אביב".
האתגר הפיננסי
חיים קראדיצילום: טל משולמיחרף ההישגים שמציגים בדירה להשכיר, מרבית גורמי המקצוע בענף סבורים שהתוכנית הממשלתית אינה מספיקה. חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי מניבים, טוען כי "כדי להגדיל את היצע השכירות, יש לפרסם מכרזים של שכירות מוסדית תחת דירה להשכיר, אבל זה לא קורה בפועל לצערי. על המדינה לשתף גם את הציבור בשכירות המוסדית על ידי מתן הקלות במס רכישה למשקיעים שירצו לרכוש דירות במיזמים כאלה לתקופה ארוכה".
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, מצביעה על הבעיה המרכזית: "עליית דמי השכירות החדה בשנים האחרונות מעידה על מצוקת השוכרים ועל היצע נמוך ביותר של דירות ראויות לשכירות בשוק. לכן חובה על מקבלי ההחלטות והמחוקק לקדם מהלכים משמעותיים, הן ברמת הפיקוח על המחירים ואיכות הנכסים והן במציאת פתרונות לדיור בר השגה, כמו החלטת הממשלה להסדרת שוק השכירות שהגיש משרד השיכון".
רקפת להבצילום: ענת קזולהלדבריה, "מעבר ליעד השאפתני להגדלת היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך בעשרות אלפי דירות בתוך חמש שנים, חוק עידוד השקעות הון אינו מספק ועדיין לא קיימות הטבות משמעותית שיהפכו את הדיור להשכרה למודל כלכלי טוב ואטרקטיבי יותר ליזמים".
להב מדגישה כי "הנושא המשמעותי ביותר שיש לטפל בו, ולא בא לידי ביטוי בתוכנית, הוא מציאת פתרון לעלויות המימון הגבוהות בסביבת הריבית הגואה, שמשקלן מקשה על הרווחיות. המדינה חייבת לסייע בכך ולהתערב כדי להגדיל את כמות הפרויקטים שיבשילו להשכרה בשנים הקרובות. ניתן לפתור זאת, בין היתר, באמצעות סבסוד הריבית או הסדרה של ריבית קבועה, כשהמדינה תתחייב לספוג את היתרה במידת הצורך. הטבה זו תוכל להעניק ליזמים ביטחון בפרויקט ותרחיב את התחרות בשוק".
"עלייה חדה במחירי השכירות"
ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליווינג, מחזק את הדברים. "המציאות בשוק השכירות מדגישה פער הולך וגובר בין ביקוש להיצע. האירועים הביטחוניים האחרונים, בהם מבצע 'עם כלביא', שבמהלכו פונו כ־2,500 דירות במרכז, רק העצימו את הלחץ ומובילים לעלייה חדה במחירי השכירות", הוא מסביר. "כשליש ממשקי הבית הם שוכרי דירות, החיים בחוסר ודאות מתמשך וחשופים לשינויים מאקרו־כלכליים והשפעות גאופוליטיות תכופות".
ענבים מודה, שהממשלה זיהתה את הלחץ ולשם כך החלה לקדם את התוכנית להקמת 40 אלף דירות להשכרה, אולם מבהיר, כי עיקר המורכבות ביוזמה זו היא פיננסית: "בהנחה שמחיר דירה מסתכם בכ־2.5 מיליון שקל, מדובר ביוזמה שתדרוש השקעה של 100 מיליארד שקל, כשהריבית הגבוהה מרחיקה שחקנים מהשקעה בתחום".
לדבריו, "כדי להגשים יעד זה, ובהנחה שהממשלה לא מתכוונת להקים בעצמה את הדירות, היא תידרש לגייס את היזמים, הבנקים והמשקיעים המוסדיים להזרים סכומי עתק בשנים הקרובות לשוק השכירות ארוכת טווח. צעד זה ידרוש שינוי מהותי בתפיסה הממשלתית ובמתן תמריצים משמעותיים, כמו הקלות מיסוי והטבות רגולטוריות".
ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, מסכים. "המלחמה האחרונה החריפה משמעותיות את משבר השכירות הקיים. אלפי משפחות שדירותיהן נפגעו או נהרסו מוסיפות עוד לחץ על שוק השכירות", הוא אומר. "המפתח הוא יצירת תמריצים אמיתיים ליזמים לפתח מיזמי שכירות ארוכת טווח, הקלות במיסוי על השכרת דירות חדשות לתקופות ארוכות, ומתן אפשרויות מימון מועדפות לפרויקטים המשלבים שכירות ארוכת טווח".
ניב מציין כי "חיוני לזרז תהליכי פינוי־בינוי, שמוסיפים יח"ד במתחמים קיימים. רק שילוב של הגדלת היצע ויצירת פרויקטים משמעותיים לשכירות מפוקחת יכול להוזיל את מחירי השכירות לרמות סבירות. זו לא רק בעיה כלכלית - שכירות מוסדית ארוכת טווח קיימת בכל העולם המערבי, וחשוב לטפל בנושא באופן מערכתי ולקחת אחריות".
נקודת שבר
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, מצביע על הדילמה הממשלתית: "משבר הדיור להשכרה הגיע לנקודת שבר, כאשר מצד אחד מרחיקים את המשקיעים הקטנים מהשוק, ומאידך שוק השכירות המוסדית נכנס לקיפאון עמוק בגלל עליית הריבית, שהפכה חלק ניכר מהפרויקטים להפסדים, כאשר ההכנסות משכר דירה אינן מכסות את הוצאות הריבית", הוא מסביר. "כדי לייצר מסה קריטית של דירות להשכרה, השוק זקוק לתמיכת הרגולטור על ידי הרחבת היקפי המכרזים, דחיית תשלומים בגין קרקעות ומחוץ לאזורי הביקוש גם סבסוד".
עם זאת הוא מציין, כי "בימים אלה מוביל האוצר קו, שבמסגרתו הוא דווקא מצמצם את הוצאות המדינה על סבסוד דיור, ואנו רואים אותו בא לידי ביטוי, בין היתר, ברצון להקפיא את תוכנית דירה בהנחה. גם בכל הקשור לדיור להשכרה הדברים נבחנים דרך החור שבגרוש. ניתן להבין זאת על רקע הוצאות המלחמה הכבדות; אך אין ספק שבמוקדם או במאוחר תידרש המדינה לספק פתרונות דיור הולמים למי שידם אינה משגת לרכישת דירה. השאלה היא רק עד כמה חמור יהיה המשבר כשנגיע לנקודה הזו".
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, מציעה פתרון נוסף: "כדי להגדיל את היצע הדירות להשכרה, המדינה צריכה להפסיק להקשות על המשקיעים הפרטיים. בגלל המיסוי שהיא משיתה עליהם, הם מנתבים היום כספים לאפיקים אחרים. למה במסגרת חוק עידוד השקעות הון המדינה מעניקה ליזמים הטבות, אבל למשקיע פרטי שיש לו 10 דירות, לא? למשקיע פרטי כיום זה לא משתלם, ולכן הוא יחפש השקעות במקום אחר. אם יירד מס הרכישה על דירות חדשות, יותר משקיעים יקנו דירות וההיצע יגדל".
לדבריה, "אם לי, כחברה שבונה דירות, יש דירות פנויות בפרויקט, אני לא אשכיר אותן. כי אם אשכיר אותן ליותר משנתיים, לא תהיה לי שום הטבה, מכיוון שזה יהפוך לנכס קבוע ואצטרך לשלם עליו את מלוא המע"מ. בנוסף, אם אני מכניסה שוכר, כשארצה למכור אותה, היא תיחשב למשומשת ואצטרך לשפץ אותה. בהתחשב בזאת, אנחנו כיזמים לא נשכיר את הדירות, עדיף לנו שיישארו ריקות לתקופה מסוימת".
אורטל הרוש, מנהלת מכירות והתחדשות עירונית בקבוצת שובל, מצטרפת לדברים. "מחירי דירות להשכרה גבוהים והממשלה חוסמת את משקיעי הנדל"ן הפרטיים. שוק הנדל"ן הוא הקטר המניע את המשק. לצערנו בשנים האחרונות אנו עדים לבריחה של הון רב מישראל של משקיעי נדל"ן, שהודרו מההשקעה בארץ עקב מס רכישה גבוה ובמקום זאת משקיעים בחו"ל. הדרך להוריד את מחירי השכירות ולהגדיל את ההיצע היא להחזיר את המשקיעים לשוק, בין היתר על ידי הורדת מס הרכישה".
מודלים חדשים
רפי קשקש, סמנכ"ל בחברת סיירוס קפיטל, טוען גם הוא כי המלחמה החריפה את משבר השכירות לאחר שאלפי משפחות שאיבדו את בתיהן הצטרפו לשוק, ואומר כי המודלים הקיימים, שמבוססים על קרקעות יקרות והחזר השקעה איטי, כבר לא עובדים בשוק של הריבית הגבוהה. לכן הוא מציע לבחון מודלים כמו B.O.T, שבהם המדינה מעמידה קרקעות במרכזי הביקוש לחברות פרטיות ללא תשלום או במחיר סמלי לתקופה של 20-15 שנה.
"במסגרת כזו, חברות יוכלו לבנות, להשכיר ולנהל את הפרויקטים לאורך זמן עם שכירות מופחתת לזכאים וחוזים ארוכי טווח. בתום התקופה הקרקע והמבנים יחזרו למדינה, שתוכל לממש אותם או להמשיך בהשכרה - בהתאם לצרכים. מודלים כאלה עוקפים את חסם עלות הקרקע, יוצרים פתרון מהיר ויציב לשוק השכירות, ותורמים גם לביטחון הכלכלי של צעירים. בניגוד להגרלות דיור, הם מספקים מענה רחב - לא רק לזוכים בודדים", הוא מסביר.
גם נמרוד צביק, מנכ"ל מרום - פרויקט 360, מציע כמה פתרונות אפשריים: "המדינה יכולה לשקול רפורמה במיסוי על הכנסות משכר דירה, כך שתעודד השכרה לטווח ארוך במחירים הוגנים ותפחית את הריכוזיות בשוק. כיום קיים פטור ממס עד לתקרה מסוימת (כ־5,700 שקל לחודש נכון ל־2024), אך אין מדרגות מס פרוגרסיביות שמטפלות במצב שבו בעלי נכסים מרובים נהנים מהטבות דומות לאלו של משכיר יחיד", הוא אומר.
לדבריו, "קביעת מדרגות מס מדורגות, תמריצים לבעלי דירות שמשכירים לתקופות ארוכות והגברת הפיקוח והאכיפה על דיווחי השכרה עשויים להוביל לשימוש יעיל יותר בהיצע הקיים, ולעודד התנהלות הוגנת ושקופה יותר בשוק".
אם שואלים את שמאי המקרקעין ארז כהן, בהחלט נדרש שינוי תפיסתי לשיטתו. "דיור להשכרה איננו רק עניין חברתי, אלא מהות כלכלית", הוא מדגיש. "כשאין היצע סביר ויציב של דירות להשכרה, הניידות במשק נפגעת, הפריון פוחת, תחושת חוסר הביטחון התעסוקתי מתרחבת והפערים החברתיים רק מעמיקים. המדינה מוציאה הון עתק על סיוע בשכר דירה במקום לטפל בשורש הבעיה. כדי להגדיל את ההיצע נדרש מהלך רחב ומקביל שיכלול בין היתר שיווק קרקעות לדיור להשכרה במחירים מופחתים או באפס תמורה, תוך התחייבות להשכרה ארוכת טווח ומתן הלוואות מדינה בתנאים מועדפים".
אור בקצה המנהרה?
יש מי שבכל זאת אופטימי, דווקא על רקע הטלטלה שעוברת על שוק הדיור בישראל. עידו ז'אק, מייסד-שותף בחברת שמאות המקרקעין JLRE, מזהה את ההזדמנות: "ירידת מחירי הקרקעות והדירות, לצד אפשרות לירידת ריבית בעתיד, עשויות להפוך את תחום ההשכרה לטווח ארוך לכדאי יותר עבור היזמים, ולבסוף לאפשר את צמיחתו של שוק שכירות מוסדי משמעותי, בדומה למקובל במדינות מפותחות", הוא טוען. עם זאת, הוא מזהיר כי "ללא שינוי רגולטורי ותמריצים ממשלתיים טובים יותר מאלה שהיו עד כה, הסיכוי ששוק זה יתפתח בקצב מהיר הוא נמוך, ועל המדינה להגיע להחלטה בנושא."
גם אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט, רואה פוטנציאל בתוכנית ההשכרה. "זו תוכנית שאפתנית יחסית, אך לא ברור אם מדובר בתוספת דירות להשכרה באזורי ביקוש, או בתוספת דירות לאזורים פחות אטרקטיביים, שבהם הביקוש נמוך מלכתחילה. עבור הצלחת כל תוכנית מסוג זה, צריך ששוק השכירות יהיה אטרקטיבי הן לשוכרים והן למשכירים".
לדבריו, "השוכרים דורשים ובצדק שעליית מחירי השכירות תיבלם וישופרו תנאי ההשכרה שלהם, ומנגד, כדי שלמשקיעים יהיה משתלם לקנות דירות ולהשכיר אותן, צריך שהשוק ישחק לטובתם מבחינת תשואות משתלמות ופחות התמודדות בבעיות עם שוכרים. אלא שלפי ההצעה החדשה, צפויה להתקיים חובת דיווח הכנסה משכירות על בעלי הדירות, וזה נשמע כמו עוד צעד רגולטורי שעלול להרתיע משקיעים".
רו"ח חיה קינד, מנכ"לית אבו פמילי ריט, סבורה גם היא שהתוכנית החדשה של המדינה היא צעד חשוב בכיוון הנכון. "יש בה כמה פתרונות טובים, כמו עידוד קרנות ריט, הפחתת חסמים בירוקרטיים וקידום דיור להשכרה לטווח ארוך", היא אומרת. "אך היא עדיין לא נותנת פתרון למי שנזקק לדירה מיידית. התשואות נמוכות, הבירוקרטיה עדיין מכבידה והליכי התכנון איטיים מדי. בלי הקצאת קרקעות מסיבית לפרויקטים להשכרה, קיצור משמעותי של התכנון והרגולציה וגיבוי אמיתי לשחקנים המוסדיים, הפער רק יגדל. השכירות חייבת להפוך לחלק מרכזי וקבוע במערכת הדיור, לא רק פתרון זמני למשברים".
הפתרון של רמלה
בעיריית רמלה מצאו דרך מקורית להגדיל את היצע הדיור להשכרה: שילוב דירות להשכרה ארוכת טווח במבני תעסוקה. מדובר בתוכנית "הרצל-ההגנה", הממוקמת בלב ציר הרצל המרכזי, שבו מוקם בימים אלה ציר תחבורה ציבורית המתחבר במהירות לערים הסמוכות.
התוכנית, שמאפשרת הקמה של 30 יחידות דיור להשכרה בבניין המשרדים המתוכנן, קודמה על ידי העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומצויה בשלבים מתקדמים לקראת קבלת היתר בנייה על ידי החברות תדהר ורדקו. בעירייה מציינים כי "האזור נהנה מקרבה לאזורי מסחר, פנאי ושירותים, מה שהופך אותו לאטרקטיבי במיוחד לשוכרים.
דוגמה נוספת היא תוכנית "בן צבי", שמקודמת בשיתוף העירייה וחברת אשדר, וכוללת כ־70 יחידות להשכרה ארוכת טווח בבניין משרדים נוסף, המתוכנן מול קניון עזריאלי במרכז העיר. במקביל נבחנת אפשרות ליישם את המודל במתחמי תעסוקה נוספים.
מיכאל וידל, ראש עיריית רמלהצילום: יח"צ"המדיניות העירונית נועדה להרחיב את מלאי הדירות להשכרה ארוכת טווח הקיים ברמלה", מסבירים בעירייה. "בניגוד לשוק החופשי, מודל זה מחייב את היזם להחזיק ולתחזק את כל הדירות, ומספק לשוכרים ביטחון, יציבות וסטנדרט תחזוקה גבוה. הוא מתאים במיוחד לצעירים, אך גם לדיירים המפונים במסגרת מיזמי התחדשות עירונית, שמעוניינים להישאר בשכונה עד לסיום הבנייה".
ראש עיריית רמלה מיכאל וידל הוסיף: "אנחנו מובילים מדיניות חדשנית המשלבת בין הצורך בדיור בר השגה לפיתוח מרחבי התעסוקה בעיר. מודל זה מאפשר לנו לשמור על המרקם החברתי גם בתקופות של בנייה אינטנסיבית, ולתת מענה אמיתי לצעירים ולמשפחות שמבקשים להמשיך לגור כאן. זוהי דוגמה לאיך יצירתיות תכנונית יכולה לשרת גם את הכלכלה העירונית וגם את הקהילה".
הכתבה פורסמה במגזין "ידיעות הנדל"ן" של ידיעות אחרונות
