אחרי חודשיים של עלייה במחירי הדירות, מדד מחירי הדיור שפורסם אתמול על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מצביע על התקררות ברורה בשוק הדיור: בתחילת שנת 2026 הדירות בישראל (חדשות ויד שנייה) הוזלו בשיעור של 0.1% והשלימו ירידה שנתית בשיעור של כמעט אחוז.
במקביל, נתונים שפרסמו בשבוע שעבר הלמ"ס ואגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר ממשיכים להצביע על קיפאון בהיקף עסקאות הנדל"ן בחודש ינואר, בעיקר בצד הדירות החדשות שנמכרות על ידי הקבלנים. "הנתונים מציגים שוק נדל"ן שנמצא בקיפאון היסטורי וירידת המחירים השנתית היא נדירה", אומר ישראל עטיה, מנכ"ל המרכז לתכנון פיננסי. "הקבלנים מצליחים לשמור על תזרים בעיקר בזכות הקדמת תשלומים של רוכשים בעסקאות קיימות, ולא בזכות מכירות חדשות".
אלא שגם בעסקאות קיימות קיימת בעיה מהותית, שנראה כי רק הולכת ומתחזקת. בפוסט שפרסמה אתמול ברשתות החברתיות גלית בן נאים, סמנכ"לית בכירה באגף הכלכלן הראשי באוצר שאחראית על סקירת הנדל"ן למגורים שמפרסם האגף מדי חודש, היא חשפה נתונים המצביעים על כך שרוכשי הדירות ממשיכים לבטל עסקאות, בעיקר אלה שרכשו דירות באמצעות מבצעי קבלנים והטבות מימון. על פי הנתונים שהציגה, עד תחילת החודש בוטלו מעל 700 עסקאות שנחתמו בשנת 2023, מעל 550 עסקאות בוטלו ב-2024 וב-2025 בוטלו כ-130 עסקאות.
מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, דווקא סבור ששוק הדיור "אינו נמצא בדרמה". לדבריו, "מדד מחירי הדיור לא הציג זינוק חד במחירים, אבל גם לא ירידות משמעותיות. נראה שהשוק התייצב, ואפשר לומר בזהירות שהוא נמצא תחתית. למרות כל הביקורת המוכרת על המדד והרעש הסטטיסטי שמלווה אותו, בסופו של דבר הוא לא יכול להיות מנותק מהמציאות - והמציאות כרגע היא של שוק יציב יחסית. פעם אנחנו רואים תיקון קל כלפי מעלה, פעם תזוזה קלה כלפי מטה, אבל התמונה הכוללת ברורה. במבט קדימה, אם ישראל תצא מהמערכה בתוצאה סבירה ומעלה, ההערכה היא שמכאן הכיוון הבא של שוק הנדל"ן יהיה כלפי מעלה".
בהקשר זה מציין עטיה כי למרות ההאטה במכירות הדירות, מתחת לפני השטח מתרחשת דווקא תנועה הפוכה של הון מוסדי לתוך ענף הנדל"ן. "גופים כמו כלל ביטוח, הפניקס, מנורה ולאומי פרטנרס משקיעים מאות מיליוני שקלים בפרויקטים של התחדשות עירונית ומגורים. המשקיעים הגדולים מסתכלים על המחסור המבני בדיור בישראל ועל פוטנציאל הצמיחה ארוך הטווח של הענף", הוא מדגיש.
כך או כך, בזמן שמחירי הדירות חוזרים לרדת והרוכשים מבטלים עסקאות, שכר הדירה ממשיך לטפס. עטיה אומר שאחת הסיבות לכך נעוצה במערכה הנוכחית. "פגיעות ישירות של טילים במבני מגורים יוצרות אפקט מיידי בשוק השכירות המקומי. בתוך שעות, ולעיתים ימים, עשרות משפחות מאותו רחוב או שכונה נאלצות להתפנות מדירות שאינן ראויות למגורים ולחפש פתרון דיור חלופי", מסביר עטיה.
לדבריו, "בניגוד למעבר מתוכנן, מדובר בביקוש דחוף ולא אלסטי – שוכרים שמוכנים להתגמש במחיר, בגודל הדירה או במיקום כדי להיכנס לנכס בהקדם. כתוצאה מכך, אזורים סמוכים שאינם נפגעו חווים קפיצה חדה בפניות לדירות להשכרה. התוצאה הכלכלית היא לחץ נקודתי כלפי מעלה על מחירי השכירות באותו אזור, לצד שינוי בהרכב הביקוש. גם אם מדובר באירוע מקומי, ההשפעה יכולה להתגלגל לשכונות סמוכות ואף לערים קרובות, ולייצר גל ביקושים אזורי עם השלכות מחירים בטווח הקצר והבינוני".
