כסף חדש
איך קריסת הרשות תשפיע על הכלכלה בישראל ומי ימצמץ ראשון במלחמת הסחר בין סין לארה"ב? | 5.7.2023
32:23
זה לא סוד שהבתים צמודי הקרקע איבדו את הבכורה לטובת המגדלים. הגידול הדמוגרפי שמצריך כמה שיותר ציפוף וכמה שיותר דירות, השאיפה לשמור על שטחים פתוחים וירוקים לטובת הציבור - כל אלה הובילו למגמה של ירידה בהתחלות הבנייה של בתי הקרקע בשנים האחרונות ולעלייה בהקמת בנייני מגורים גבוהים בני 16 קומות ומעלה. אומנם נתונים שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על אודות התחלות בנייה של דירות חדשות מצביעים על ירידה בקצב הבנייה של מגדלים ברבעון הראשון של שנת 2023, אבל מדובר בירידה שמתאימה למצב הנוכחי בשוק הדיור. אלא שבזמן שהמדינה מתפארת בשינוי קו הרקיע - בשטח יזמים מספרים על עלייה בביקושים לבתים פרטיים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
ניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, שבוצע עבור ynet על ידי חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, מגלה כי ברבעון הראשון של השנה החלו להיבנות 3,100 דירות בבניינים בני 16 קומות ומעלה (קצב שנתי מוערך של 12,400), לעומת 15,359 דירות בשנת 2022 כולה. מתוכם, 2,374 דירות החלו להיבנות במגדלים בני 21 קומות ומעלה, ועוד 725 דירות במגדלים בני 20-16 קומות. נזכיר כי בחודשים ינואר-מרץ חלה ירידה כללית בהתחלות בנייה וכן נרשמה מגמה של ירידה כללית בשנה האחרונה.
בסך הכל היו ברבעון הראשון של שנת 2023 כ-14,981 התחלות בנייה, צניחה של 25% לעומת 19,983 ברבעון הראשון של 2022. כך, משקל התחלות הבנייה של מגדלים מסך התחלות הבנייה עמד ברבעון הראשון על כ-21%, לעומת 24.5% בשנת 2022 שהתאפיינה כשנת שיא בענף הנדל"ן. למרות הירידה שנרשמה כעת - צריך לציין שלעומת שנת 2021 וכל השנים הקודמות, מדובר בעלייה בנתח הבנייה למגדלים - ב-2021 הוא עמד על 19.2% ובעשור האחרון על שיעור שנתי ממוצע של 13%-14% בשנה.
דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר שערכה את הבדיקה, מסבירה כי "הירידה בבנייה לגובה ברבעון היא בהתאמה לירידה הכללית בהתחלות הבנייה, ומקורה בסביבת הריבית הגבוהה ואי-הוודאות באשר למחירי הדירות ולקצב המכירות. עם זאת, ניתוח הנתונים מלמד כי הירידה המסתמנת בבניית מגדלים ברבעון מתונה יותר מהירידה הכללית בהתחלות הבנייה, ואני מאמינה שמגמת הבנייה לגובה תלך ותתעצם בשנים הקרובות".
דורית סדן, מנכ"לית משותפת נווה העירצילום: רמי זרנגרסדן מוסיפה, כי "ועדות התכנון משלבות כיום מגדלים בתוכניות החדשות שמאושרות, בשילוב שימושים אחרים כמו מסחר ותעסוקה, מתוך חשיבה על ניצול מירבי של משאב הקרקע, עירוב שימושים ושחרור שטחים על מנת לרווח את הבניינים ולאפשר שימושים לרווחת התושבים, כמו פארקים ושטחים ירוקים ומבני ציבור. המגמה כיום היא לעלות לגובה ככל האפשר באזורים הקרובים למערכות הסעת המונים, ובבניין לשלב גם מסחר מלווה רחוב בקומת הקרקע, גני ילדים, ומעל מספר קומות משרדים, ורק מעליהן מגורים".
לדבריה, "זו מגמה שתתגבר, להערכתי, בשנים הקרובות, והיא מיועדת לייצר מסחר מלווה רחוב שיקטין שימוש ברכב כי הכול יהיה קרוב לבית. תכנון המרחב הציבורי במתכונת זו יגביר את החיבור של התושבים וייצור חיי קהילה מתחת לבית לדיירי השכונה. בנוסף, התכסית הגדולה של המגדלים מאפשרת ליצור חללים משותפים לרווחת דיירי הבניין, כמו מועדון דיירים, חדר כושר, פעוטונים לקטנטנים וכדומה".
תל אביב נחלשת, בת ים מובילה
אז אילו ערים בכל זאת מובילות בבניית מגדלים ברבעון הראשון של השנה? מהנתונים עולה כי העיר בת ים ממשיכה להוביל את הטבלה עם 774 דירות שהחלו להיבנות במגדלים (קצב שנתי מוערך של 3,096 דירות במגדלים), עלייה בקצב לעומת 2,349 דירות שהחלו להיבנות במגדלים בעיר בשנת 2022. אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א.זיתוני הבונה בעיר, אומר כי "התנופה בבנייה לגובה בעיר בת ים תואמת לפיתוח העצום שעוברת העיר באופן כללי, כשחלק ניכר מכך הוא הודות לעירייה שמעודדת בנייה בעיר, בעיקר באזורים עם נגישות תחבורתית גבוהה".
זיתוני מציין, כי "בבת ים הוכשרו בשנים האחרונות שטחים נרחבים לבנייה על קו החוף, ולאחר שהבשילו הפרויקטים, התוצאות הן בעלייה בהתחלות הבנייה כעת. כך למשל שכונת פארק הים שבה אנו בונים מגדלים בני 29 קומות, ובעתיד אני מאמין שנראה מגדלים גבוהים יותר ברחבי הארץ. גם בפרויקטים של התחדשות עירונית מאושרת בנייה של מגדלים. בת ים היא אחת מהערים המתחדשות בישראל, וגם זה מוסיף לעלייה בהתחלות הבנייה לגובה".
את המקום השני בטבלת הערים המובילות בהתחלות הבנייה של מגדלים תופסת ראשון לציון, שבשנת 2022 הייתה "רק" במקום החמישי. בעיר החלו להיבנות ברבעון הראשון 486 דירות חדשות במגדלים (קצב שנתי של 1,944 דירות), לעומת 842 דירות שהחלו להיבנות בה בכל שנת 2023. במקום השלישי מתברגת העיר רמלה, שלא הייתה כלל בעשירייה הראשונה בשנת 2022. בעיר החלו להיבנות 312 דירות במגדלים ברבעון, לעומת אפס דירות במגדלים ב-2022. במקום הרביעי העיר נתניה עם 276 דירות במגדלים (קצב שנתי של 1,104 דירות במגדלים), לעומת 2,103 דירות כאלה בשנה שעברה. לשם השוואה, בסיכום 2022 נתניה הייתה במקום השני בטבלת הערים המובילות.
העיר ירושלים מדורגת במקום החמישי בטבלה, ירידה במקום אחד לעומת הדירוג של 2022. ברבעון הראשון החלו להיבנות בבירה 238 דירות במגדלים (קצב שנתי של 952 דירות), לעומת 782 דירות בכל שנת 2022. באר יעקב נכנסת למקום השישי, לאחר שב-2022 לא הייתה כלל בעשירייה הראשונה. על פי הנתונים, החלו להיבנות בה 190 דירות במגדלים (קצב שנתי של 760 דירות), לעומת 291 בכל שנת 2022. במקום השביעי העיר לוד עם 176 התחלות בנייה, ובמקום השמיני נשר, שנכנסת לעשירייה עם 171 דירות לאחר שלא הייתה בה ב-2022.
העיר תל אביב הגיעה ברבעון רק למקום התשיעי עם 126 דירות בלבד שהחלו להיבנות במגדלים (קצב שנתי של 504 דירות), צניחה בקצב לעומת 1,500 דירות בשנת 2022. בדירוג 2022 תל אביב הייתה במקום השלישי בטבלה. את העשירייה הראשונה סוגרת העיר יבנה עם 94 התחלות בנייה במגדלים לעומת 249 בכל שנת 2022.
לדברי מוטי כוזהינוף, שבונה את פרויקט "מגדל בראשית" בשכונת בבלי בעיר, "הירידה בתל אביב משקפת, להערכתי, את המצב בשוק הנדל"ן כולו - הריבית הגבוהה, הזינוק בעלויות המימון, והירידה במכירת הדירות. כל אלה מובילים יזמים להאט את קצב הבנייה, לעכב תחילת פרויקטים חדשים ולשבת על הגדר, וזה מתבטא בירידה בהיקפי הבנייה. גם עתודות הקרקע בעיר הולכות ונגמרות, ואין כמעט שטחים פנויים לבנייה. עם זאת, תל אביב היא עדיין בירת המגדלים של ישראל, ובעשור האחרון החלו להיבנות בה כ-11 אלף דירות במגדלים. בזמן שקו הרקיע בערים אחרות מתמלא כעת, בתל אביב המגדלים הם כבר חלק בלתי נפרד מהנוף".
"המחירים של הבתים צמודי הקרקע יעלו"
בינתיים כאמור, בזמן שהיזמים מקדמים תוכניות בנייה לגובה וחברות הביצוע בעיצומה של הבנייה, התחלות הבנייה של צמודי הקרקע צנחו ביותר מ-60% בתוך עשור. ניתוח של שמאי המקרקעין נתנאל וידר ממשרד ארז כהן מצביע על כך שב-2010 שיעור הבתים צמודי הקרקע מתוך כלל התחלות הבנייה עמד על כ-36%, ב-2015 צנח לכדי כ-26% וב-2020 כ-14% בלבד מתוך כלל התחלות הבנייה היו של בתי קרקע. ב-2021 הנתון עמד על שיעור דומה.
נתנאל וידרצילום: יח"צלדברי וידר, הצמצום בבניית צמודי קרקע חדשים אינה מקרית, היא נובעת ממגמה שמובילות רשויות התכנון להגדיל את הציפוף בתוך הערים, כלומר לבנות יותר יחידות דיור בכל תא שטח.
לפני כשנה התקבלה החלטה במינהל התכנון להגדיל את הצפיפות בערי ישראל, כך שתתקרב לזו הנהוגה במטרופולינים הגדולים בעולם. משמעות ההחלטה היא תוספת של אלפי יחידות דיור בתוך הערים והימנעות מהתפשטות לשטחים פתוחים, על מנת לשים דגש על פיתוח תשתיות איכותיות ונגישות לשירותים ציבוריים ותחבורה.
גם חוק ההסדרים שעבר לאחרונה מעודד את מגמת הציפוף, ומאפשר לראשונה לבצע התחדשות עירונית באזורים שבהם יש בתים צמודי קרקע ישנים, כדי להחליף אותם במבנים עם עשרות יחידות דיור חדשות.
למרות המדיניות הזאת, וידר מדגיש כי "בחינה של השוק מצביעה על כך שקיימים ביקושים גבוהים לבתים צמודי קרקע, בפרט ברמות מחירים של עד כחמישה מיליון שקלים. זהו מוצר שהופך להיות נדיר יותר בשוק הדיור, ולכן ההערכה היא כי לאורך זמן מחירי צמודי הקרקע יעלו. ההאטה בשוק הדיור בשנה האחרונה משפיעה כמובן גם על סגמנט זה, אולם בשנים האחרונות מחירי צמודי הקרקע זינקו אף מעבר לממוצע הארצי. מצד שני, צמודי קרקע ברמות מחירים של למעלה מ-15 מיליון שקל ביישובים מבוססים כרגע סובלת מהאטה משמעותית בהיקף העסקאות, בהתאם להאטה הכללית בשוק דיור היוקרה".
אז מה קורה בשטח? אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק בחברת רוטשטיין, הבונה בין היתר פרויקט צמודי קרקע בבאר יעקב, מספרת על ביקושים נרחבים. "מדובר במוצר נדיר שהופך להיות יותר ויותר יקר, חלום הולך ונעלם של המון משפחות, ואנחנו רואים בפרויקט שלנו רוטשטיין הירוקה הרבה רוכשים פוטנציאליים שמעוניינים בבתי קרקע עם גינה פרטית".
גם איבגני טנצר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אמריקה ישראל, מזהה גידול בביקושים לבתים צמודי קרקע באזורים שבהם בונה החברה בצפון הארץ. "בפרויקט הנחלה שאנחנו מקימים בטבריה יש 32 יחידות דיור צמודות קרקע בבתים דו משפחתיים ואנחנו רואים ביקושים". לדברי טנצר, מדובר במחירים נמוכים משמעותית מאלה שבמרכז הארץ. אם בפרויקט בבאר יעקב מחיר התחלתי של צמוד קרקע יעמוד על כמעט שישה מיליון שקלים, הרי שבטבריה המחיר מתחיל ב-2.55 מיליון שקלים, "מחיר של דירת ארבעה-חמישה חדרים באזורים עירוניים צפופים", כך לדבריו.
טנצר מוסיף כי "בשנים האחרונות, לאור מדיניות תכנונית של הרשויות עם דגש על ציפוף הבנייה בכל האזורים בארץ, אנחנו מזהים בשוק ביקושים גבוהים מאוד לצמודי הקרקע. הרוכשים מזהים שהבתים הפרטיים ימשיכו לשמור על ערכם ואף ליהנות מעליית מחירים, כיוון שבכל השכונות החדשות מרבית הבנייה היא בנייה רוויה, מרקמית או מגדלים, כך שנבנות יחסית מעט יחידות כאלו".
ירון בובליל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת מגידו מקבוצת רני צים שבונה פרויקט וילות בשכונה חדשה במגדל העמק יחד עם חברת אשל הירדן, מחזק את הדברים. "הביקוש לצמודי קרקע כפי שאנו חווים בתקופה הנוכחית יציב ואף מטפס. רבים מחפשים את היתרונות של בית פרטי, חצר ומרחבים והמוצר הזה עודנו החלום הנדל"ני של המשפחה הישראלית", הוא אומר. "לצד זאת, מדובר במוצר שההיצע שלו בשוק אינו גבוה, ומטבע הדברים הפך לחלום שרבים לא יכולים להגשים אותו ומתפשרים בהתאם. ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש, ניתן למצוא אותו במחירים שפויים ביחס לאיכות החיים שהוא מאפשר. שם המשחק הוא למצוא נכס עירוני במחיר ריאלי, בעל נגישות לצירי תנועה מרכזיים וקרבה לאזורי תעסוקה משמעותיים".
אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים העוסקת בשיווק פרויקטים חדשים, מספר כי הביקוש לצמודי קרקע אכן עולה על ההיצע. "החלום הישראלי הוא עדיין בית עם גינה, אולם מדובר במוצר שהולך ונעלם לאור מדיניות הציפוף של מינהל התכנון. כאשר בוחנים את צרכי המגורים של הדורות הבאים לנוכח הגידול הצפוי באוכלוסייה, ברור שבנייה היום של צמודי קרקע מהווה בזבוז של משאב הקרקע - והתוכניות החדשות כיום כמעט ולא כוללות צמודי קרקע, בעיקר לא צמודי קרקע הממוקמים על מגרשים שלמים".
אסרף מוסיף, כי "זאת הסיבה שבתים צמודי קרקע שמוצעים למכירה, אם באמצעות יזמים, בשוק יד שנייה או בשיווק קרקעות לבנייה עצמית על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), זוכים לביקושים גבוהים גם בתקופה הזאת. לאחרונה שמענו על כישלונם של מכרזים רבים של רמ"י לבנייה רוויה, אולם המכרזים לבנייה צמודת קרקע בבנייה עצמית זוכים להרבה ביקושים גם בפריפריה, בערים כמו דימונה או אילת".
לדבריו, "בסוף השבוע האחרון היינו עדים לביקושים לצמודי קרקע באירוע מכירות שערכנו לשיווק פרויקט של צמודי קרקע במגדל העמק עבור החברות אשל הירדן ומגידו. מדובר בשכונת רובע אלונים שבה נערך אירוע במשך יומיים בלבד, ואליו הגיעו עשרות מתעניינים ונמכרו כ-45% מהיחידות המוצעות במחירים הנעים סביב שלושה מיליון שקלים. מדובר בביקוש חסר תקדים, בעיקר בצל המצב היום בשוק, אבל הרוכשים שרובם משפרי דיור מהאזור הבינו שמדובר במוצר ייחודי".
