בשיתוף מזרחי טפחות
ועידת נדל"ן מזרחי – פאנל נדל"ן 2026 איך מניעים את הענף קדימה?
כנס הנדל"ן הארצי של מזרחי טפחות בשיתוף קבוצת "ידיעות אחרונות", אשר התקיים תחת הכותרת 'משנים סדרי עדיפויות', קיבץ בפאנל "נדל"ן 2026: איך מניעים את הענף קדימה?" ארבעה דוברים מרכזיים שייצגו את כל שכבות המערכת: יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון; רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ; עו"ד אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשעבר; ואבי בדלוב, מנהל מרחב דן ומנהל זרוע המשכנתאות הנכנס במזרחי טפחות. השאלות שעמדו על הפרק לא היו תיאורטיות: האם המדינה עושה מספיק? מה גורם לקבלנים ולרוכשים לשבת על הגדר? מה יידרש כדי להניע את הענף קדימה - ולא רק לשמור על הקיים?
"הכוח עבר לקונים - צריכים להתרגל לזה"
מורגנשטרן פתח בתמונה שאינה מותירה מקום לפרשנות: השוק משתנה, ומי שלא הפנים זאת עדיין - ייאלץ להפנים בהמשך. לדבריו, "ירידת המחירים עמוקה יותר ממה שהנתונים הרשמיים מציגים, ולא מדובר בקיפאון"
מנכ"ל משרד השיכון והבינוי יהודה מורגנשטרןצילום: פוטו מרסלוכמי שמייצג את הממשלה בפאנל, מורגנשטרן ביקש להצביע על מה שלדעתו כבר נעשה: הגדלת ההיצע בתכנון במאות אלפי יחידות דיור, 25 הסכמי גג עד סוף השנה, 80 אלף עובדים זרים שהובאו לענף, 5 מיליארד שקלים תקציביים לעידוד הבנייה בזמן מלחמה, ותמרוץ כספי לרשויות המקומיות. "הדבר הזה בסופו של דבר מייצר היצע שלא היה פה אף פעם, וכשההיצע גדל על הביקוש - אנחנו רואים מחירים יורדים", הסביר.
אך לצד הנתונים, מורגנשטרן זיהה שתי חזיתות שבהן עדיין חסרה פעולה אמיתית: שכירות ארוכת טווח והסרת חסמים בירוקרטיים. "אין פתרון, בטח במרכז הארץ, לנגישות של דיור מבלי לייצר תוכנית לשכירות. אנחנו עובדים עליה", אמר, והוסיף כי גוף בנייה מרכזי אחד שירכז תחתיו את מנהל התכנון, רשויות הרישוי והבירוקרטיה - הוא צורך השעה. "מינסטריון בנייה אחד, משרד לדיור לאומי שירכז את הכל - זה הדבר שחשוב לעשות".
"כל עוד לא אראה ודאות ויציבות - לא בטוח שאקבל החלטה לפתוח את הפרויקטים שלי"
בריק לא הסתיר את התסכול שלו בנוגע למצב הנוכחי בשוק. נשיא התאחדות הקבלנים תיאר את מה שהוא מכנה כשל מערכתי עמוק: "מדינה שמתקשרת ולא עומדת בהתחייבויותיה, שמחלטת ערבויות מקבלני ביצוע שלא עמדו בלוחות זמנים מטעמים שמחוץ לשליטתם, ושאינה מביאה את כוח האדם הנדרש לענף. יש לנו מערכת יחסים מאוד טובה עם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אבל לא הכל בידיים שלו", ציין בריק.
לפי בריק, הפתרון המיידי אינו תוכנית כזו או אחרת, אלא שינוי תרבותי ומוסדי. "אם המדינה לא תקבל החלטה להקים, אחרי הבחירות, קבינט דיור ותשתיות, ולא תתכנן תוכנית לחמש שנים עם ודאות ויציבות לענף - אנחנו נלך אחורה".
לדבריו, הצעה קונקרטית שהציג נתקלה באוזניים אטומות. "חייבים לבנות כאן 100 אלף יחידות דיור להשכרה בין גדרה לחדרה. המדינה צריכה לשחרר קרקע במקומות הכי יקרים, למכור אותה, לשמור את הכסף ועם זה לבנות בקרקע שלה 100 אלף יחידות דיור ב-2,500 שקל לחודש - לעשר שנים - לזוגות צעירים". הוא מספר כי זוגות צעירים החיים בישראל "עברו משהו מאז ה-7 באוקטובר. כשפגשתי זוגות שכאלו, הם אמרו לי 'אנחנו רוצים לחיות ולחיות ולחיות'. אנחנו צריכים לדאוג להם".
כשנשאל מתי השוק ירשום תזוזה, ענה בריק באופטימיות זהירה. "נגיע לשקט ביטחוני לתקופה מסוימת, נעבור מערכת בחירות, ימנו פה אנשים מקצועיים ולא מינויים פוליטיים - אז אני מאמין שנשנה אווירה. וכשנשנה אווירה, כל השוק הזה ישתנה".
"הענף עובד - גם תחת אתגרים מאוד קשים"
עו"ד במברגר, שסיים לא מזמן כהונה ממושכת בצמרת מערכת הדיור הממשלתית, אמר כי "קל להתמקד בקשיים וליפול לתוך תמונה של שוק קפוא - אך זו אינה המציאות. בסוף השוק הזה חזק. עסקאות נחתמות, תוכניות מתקדמות. אפשר לקבל איזו תעודת כבוד לשוק על השנתיים-שלוש האחרונות - על זה שתחת אתגרים מאוד קשים הוא עובד".
לצד זאת, לדבריו, סדרת האירועים שעברה על ישראל בשנה האחרונה - מטילים שנחתו במרכזי אוכלוסין ועד פינויים המוניים בצפון ובדרום - הייתה אמורה לשמש שעת כושר לאישור תוכנית התחדשות עירונית עשר-שנתית מקיפה. "אם לא עכשיו - אימתי? הנה ההזדמנות, הנה הזמן שמישהו ברמת ראש ממשלה יקבל החלטה של שינוי סדרי עדיפויות". התוכנית שאושרה, לדבריו, נותנת פתרון לשנה-שנתיים בלבד, ולא מגשימה את הפוטנציאל.
הדבר המפתיע שבמברגר הציג לפאנל היה אבחנה מבנית של התחום. "הליך קבלת ההחלטות בממשלה הוא מזעזע. מעט מאוד כוח נמצא בידיים של מעט מאוד אנשים, ובסוף אתה מתנהל עם אגף התקציבים בשיח שלא עוסק בנקודות הנכונות ולא מתנהל כדיון אסטרטגי. ככה לא מנהלים מדינה, ככה לא מנהלים שוק דיור. זו אמת אפורה, פקידותית, משעממת - לא מכירים בה, לא עוסקים בה, אבל זה גורלי".
1 צפייה בגלריה
מימין: אבי בדלוב, מנהל זרוע המשכנתאות הנכנס במזרחי טפחות, אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית לשעבר, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים
(צילום: עידו ארז)
"תושבי חוץ רוצים לעלות לארץ - ואנחנו נותנים להם מענה פיננסי שלם"
בדלוב הביא לפאנל את הזווית של הרוכשים והפרופיל שלהם. לדבריו, מזרחי טפחות מזהה גידול ממשי בביקושים מצד תושבי חוץ המעוניינים להתיישב בישראל, ממניעים כלכליים וממניעים עמוקים יותר. "המדינה מאוד אטרקטיבית - הכלכלה חזקה, האינפלציה בשליטה, האבטלה נמוכה. ולצערי, יש גם האנטישמיות הגואה בעיקר במערב אירופה ובארה"ב, שגורמת לאנשים לחפש עוגן בטוח".
בדלוב תיאר מגוון פרופילים חדשים של לקוחות שנכנסו לשוק - מזוגות שרוכשים דירה "ליום סגריר" ועד קבוצות שרוכשות מקבצי דיור שלמים בקהילות מגובשות. הבנק, לדבריו, ערוך לכך זה מכבר, עם סניפי IPB ייעודיים ובנקאים מוסמכים הדוברים את שפת הלקוח. "כשמגיע לקוח מחו"ל ומקבל מענה פיננסי מלא - הוא מרגיש ביטחון. זה מאוד חשוב לו ועוזר לו בקליטה".
לגבי ירידת הדולר, ציין בדלוב תופעה מעניינת: לקוחות מעדיפים כיום לקחת משכנתאות גבוהות יותר ממה שנהגו בעבר, ולשמור את מטבע חוץ עד שיתחזק. "הם לא רוצים להמיר עכשיו כי השער נמוך. הם ממתינים".
לסיום הפאנל הציע בדלוב צרור המלצות שנועדו לשלב בין מספר יעדים: סבסוד קרקעות, חידוש מענקי מקום שהצליחו בעבר, עידוד תעסוקה בפריפריה ושיקולי מס לתקופה מוגבלת. ועוד הצעה פיננסית מעשית: "יש זוגות צעירים עם כושר החזר נאות, אבל עם מגבלת הון עצמי. אנחנו מבקשים לשקול הגדלת שיעור המימון באזורי הפריפריה, כדי שזוגות צעירים יוכלו לקנות דווקא שם".
"מי שיעשה שינוי בהליך קבלת ההחלטות בתחום - יעשה טוב למדינת ישראל"
המכנים המשותפים שעלו מכלל הדוברים הו שכירות ארוכת טווח כצורך בוער שעדיין ממתין למדיניות, ביזור הכוח ממשרד האוצר ויצירת גוף תכנוני אסטרטגי שיעבוד בפרספקטיבה של עשר שנים ויותר ואי-וודאות מצד הקבלנים והרוכשים כאחד, שנותרים "על הגדר" עד שיתבהר המצב הפוליטי והביטחוני.
"אנחנו צריכים לבנות ל-10-15 שנים הבאות מדינה שלמה", סיכם בריק. "להכפיל את כמות התושבים והדירות שיש פה. הצענו הצעות - ונציגי המדינה מתקשים לתת מענה". במברגר סיכם את הפאנל במשפט הפשוט ביותר: "מי שייגע בהליך קבלת ההחלטות בתחום - יעשה טוב למדינת ישראל".
בשיתוף מזרחי טפחות
