שוק הנדל"ן למגורים חווה טלטלה של ממש בימים אלו, שנגרמת על ידי שתי תנועות מכיוונים שונים. מצד אחד נמצאת המדיניות החדשה של בנק ישראל בנוגע להטבות המימון שניתן להעניק לרוכשים, ומצד שני נמצאת המלחמה באיראן, שציננה את השוק. את הטלטלה הזו ניתן לראות בדו"חות של חמש חברות נדל"ן למגורים שכבר פרסמו את הדו"חות שלהן לרבעון השני ולמחצית הראשונה של השנה - דמרי, חברת הנדל"ן למגורים הגדולה בישראל במונחי שווי שוק, אקרו נדל"ן, אזורים, פרשקובסקי וקבוצת גבאי. אליהן יצטרפו חברות נוספות בימים הקרובים, וסביר שהן יציגו מגמה דומה.
הנתונים המצרפיים של חמש החברות האלו מצביעים על כך שהן מכרו ברבעון השני 280 דירות בלבד, זאת לעומת מכירות מצרפיות של 567 דירות ברבעון השני של 2024 - צניחה של 51%. גם בסיכום המחצית הראשונה של השנה נרשמה צניחה, אך מעט נמוכה יותר, של 41%, כאשר החברות הנזכרות מכרו 610 דירות למול מכירות של 1,034 דירות במחצית הראשונה של 2024.
כל החברות האלה סבלו ברבעון האחרון מהמלחמה באיראן, תקופה של כשבועיים ביוני שבהן אתרי המכירות היו סגורים. גם הנחיות נגיד בנק ישראל שפורסמו בסוף אפריל השפיעו על השוק, במיוחד העצימו את אי הוודאות - הגם שהן חלו רק בחלק מהרבעון. לפי ההנחיות החדשות, החברות אמורות לצמצם את מבצעי המימון שבהן רוכשי דירות משלמים רק 20% או פחות משווי הדירה במועד החתימה על החוזה ואת היתרה עם קבלת המפתח, מה שזכה לכינוי מבצעי 80-20. ההסברים האלה חוזרים בניסוחים כאלה ואחרים בדיווחים של כלל החברות כשהן מסבירות למשקיעים את ההרעה במכירות. מנגד, יזמים טוענים כי בשבועות האחרונים יש התאוששות ומורגשת חזרה של רוכשים לשוק.
כמו כן, הגם שהיקף המכירות ירד בצורה משמעותית, מהדו"חות עולה בבירור כי החברות פיתחו תלות של ממש במבצעי המימון. דמרי, אקרו וגבאי דיווחו כי כ-70% מהעסקאות שלהן היו במודל 80-20. כלומר, דירות שנמכרו במבצעי מימון. אזורים דיווחה על נתון גבוה עוד יותר - 95% מהעסקאות שלה היו במודל של תשלום נדחה, אולם מבנה העסקה אצלה שונה בכך שיש עוד פעימה אחת של תשלום כחצי שנה לפני קבלת המפתח. המודל הזה תואם להנחיות בנק ישראל ולכן היא תוכל להמשיך להציע אותו.
למה אקרו נפגעה יותר?
אצל כל החברות הנזכרות רואים ירידה משמעותית בקצב המכירות, כאמור, אולם היא בולטת במיוחד בחברת אקרו, שבשליטת היו"ר צחי ארבוב, שרשמה ברבעון השני של השנה צניחה של 89% במכירות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. למעשה, בחודשים אפריל-יוני החברה מכרה רק 11 דירות בתמורה כוללת של 63 מיליון שקל. זאת לעומת מכירות של 98 דירות ב-444 מיליון שקל באותו רבעון בשנה שעברה. במחצית הראשונה של 2025 אקרו מכרה 46 דירות ב-126 מיליון שקל, זאת לעומת מכירות של 238 דירות ב-662 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2024.
הצניחה במכירות של אקרו נדל"ן חדה מאחרות בגלל מרכיב גיאוגרפי - כל הפרויקטים שלה ללא יוצא מהכלל הם בתל אביב, עיר שחוה כעת דשדוש בקצב המכירות, במיוחד בצפון בדגש על רובע ארבע, אזור כיכר המדינה ממזרח לאבן גבירול. מי שמבקר באזור יכול לראות את ההסבר לכך בעיניים, ריבוי המנופים שמעיד על כמות גדולה מאוד של פרויקטים במתכונת של התחדשות עירונית. וזאת כאשר במקביל נבנית כעת שכונה עם 16 אלף דירות, סמוך לים על חורבות שדה התעופה דב הוז. מצד שני מחירי הדירות בעיר גבוהים במיוחד.
על פי סקירה של הלמ"ס מהשבוע שעבר ברבעון השני של 2025 המחיר הממוצע של דירה בתל אביב היה 4.3 מיליון שקל, בעיר שדורגה שנייה, הרצליה, המחיר הממוצע הוא 3.69 מיליון שקל. ממוצע המחירים בתל אביב כולל גם את שכונות הדרום שמטות אותו מטה. המחירים הממוצעים באזור צפון העיר חצו מזמן את רף 60 אלף השקלים למ"ר, ובשדה דב נמכרו דירות גם ביותר מ-70 אלף שקל למ"ר. לפני 10 ימים, בסקירה אחרת של הלמ"ס, דווח על ירידה של 27% במכירת דירות בתל אביב ברבעון השני של 2025 לעומת אותו רבעון בשנה שעברה. נרשמה גם ירידה של 20% במכירת דירות יד שנייה. כנראה שאין כעט ביקוש כה רב לדירות ב-5 מיליון שקל ומעלה.
"ת"א התנתקה מיתר הארץ"
בכיר באחת החברות הגדולות בענף אמר לכלכליסט כי "הפרויקטים בתל אביב התנתקו משאר הארץ. פער המחירים מאוד גבוה ואופי הפרויקטים שונה משמעותית. אלה לא שכונות עם כמה בניינים, גינה ומרכז מסחרי קטן, אלה פרויקטי יוקרה עם בריכה ולובי מפואר". לכן לדבריו לא בטוח שקיפאון או ירידת מחירים בתל אביב יתגלגל בקרוב לערים אחרות בארץ. לעומת זאת, לדברי בכיר בחברת נדלן אחרת, "כל הווקטורים מסתדרים לכיוון של ירידת מחירים. זה אמור לקרות כי הריבית עדיין גבוהה. בתל אביב זה יותר חריף מאשר במקומות אחרים. אבל מה שקורה בתל אביב מחלחל בסופו של דבר לשאר המדינה".
המצב הזה של ירידה בקצב המכירות, ריבית גבוהה, ותשלום דחוי עבור הדירות, עשוי לדחוף יזמים להורדת מחירים. דחיית התשלום מאפשרת לחברות לרשום על הנייר עסקה, אך בפועל הן לא מקבלות כסף. כדי להמשיך לבנות ולעמוד בלוחות הזמנים שלהם הן התחייבו, הן צריכות למצוא מקור אחר למימון הפעילות - הון עצמי או מסגרת אשראי שבנק מעמיד להן. אולם בריבית שנתית של 6%-7% זו הוצאה נוספת של מיליוני שקלים ולעיתים עשרות מיליוני שקלים.
באחרונה משרד השיכון השיק סבב נוסף של הגרלות דירה בהנחה, לאחר קפאון של חצי שנה. כרגע פתוחות כ-7,500 דירות עליהן מתמודדים 75 אלף זכאים. אלה עשרות אלפי רוכשי דירות פוטנציאלים שלא ימהרו לחתום על חוזה לרכישת דירה לפני שיתבררו תוצאות ההגרלות. לכן גם התוכנית הזו תשפיע על הביקוש לדירות, לכל הפחות עד סוף השנה, אז תוכנית דירה בהנחה אמורה לפקועה. יזמים שיתקשו למכור דירות יאלצו להאיץ את קצב המכירות גם בעזרת הורדת מחירים. פתרון אחר יהיה מכירת פרויקטים או הכנסת שותפים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
