פסק דין שניתן לפני יותר משנה ממשיך לטלטל את אופן חישוב היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי - ולהעמיד במחלוקת סכומים של מיליוני שקלים. שתי החלטות של ועדות ערר מחוזיות, שניתנו לאחרונה בנתניה וברמת גן, ממחישות את הפערים שעשויים להיווצר בעקבות יישום העקרונות שנקבעו בפסק הדין המכונה "הלכת נועה לב", אך גם את הניסיון של ועדות הערר לבחון אם התוצאה שמתקבלת בחישוב אכן סבירה.
פסק הדין ניתן ביוני 2025 על ידי שופט בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, גלעד הס, במסגרת ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו בעניינה של נועה לב, שהייתה בעלת דירה במתחם פינוי בינוי ברחוב דפנה בתל אביב, ומכרה אותה לאחר אישור התוכנית. מעבר למקרה הפרטי, בית המשפט ציין כי להכרעה יש השלכות רוחב על אופן חישוב היטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית.
פרויקט פינוי בינוי
(צילום: גיל מגלד)
הסוגייה הגיעה לאחרונה גם לבית המשפט העליון, בעקבות בקשת רשות ערעור שהגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ. אלא שהעליון לא הכריע בנושא. המשנה לנשיא בית המשפט העליון, השופט נעם סולברג, מחק את הבקשה על הסף מטעם פרוצדורלי, לאחר שקבע כי ההתאחדות, שהשתתפה בהליך כ"ידידת בית המשפט", אינה בעלת המעמד הדיוני הנדרש להגשת הערעור.
לצד זאת הובהר כי ניתן יהיה לתקוף את ההלכה בעתיד במסגרת הליך שבו יזם או קבלן יהיה בעל דין. כך נותרה לעת עתה ההכרעה של בית המשפט לעניינים מנהליים על כנה, מבלי שהעליון הכריע בשאלות העקרוניות לגופן. כל עוד העליון לא הכריע, היישום המעשי של פסק הדין ממשיך להתגבש בהחלטות של שמאים מכריעים ושל ועדות הערר, כאשר בכל פרויקט עשויים לעמוד על הכף מיליוני שקלים.
מה קבע פסק הדין?
היטל השבחה מוטל בעקבות עליית שווי מקרקעין, שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. במיזמי פינוי בינוי חישוב ההשבחה מורכב, משום שבין אישור התוכנית לבין מימושה בפועל עשויות לחלוף שנים. אחד החידושים המשמעותיים בפסק הדין נוגע לאופן שבו מחשבים את השפעת הזמן על שווי הזכויות החדשות. מאחר שבפרויקט פינוי בינוי אי אפשר לממש את תוספת הבנייה מיד, אלא רק לאחר השלמת הליכי התכנון, יש להפחית משווי התוספת כדי לשקף את ההמתנה.
לדוגמא, אם שווי הקרקע לפני אישור התוכנית היה 10 מיליון שקל, והתוכנית הוסיפה זכויות בנייה בשווי 20 מיליון שקל, השווי הכולל לאחר אישור התוכנית הוא 30 מיליון שקל. בית המשפט קבע כי ההפחתה בשל ההמתנה תחול רק על זכויות הבנייה החדשות, בשווי 20 מיליון שקל, שאותן יהיה אפשר לממש בעתיד - ולא על שווי הקרקע בסך 10 מיליון שקל.
מאז פסק הדין, הסוגייה כבר אינה נוגעת רק לדירה של נועה לב בתל אביב. ועדות מקומיות, שמאים מכריעים וכן ועדות ערר נדרשים ליישם את העקרונות שנקבעו בו בפרויקטים שונים, ולעיתים מגיעים לתוצאות שונות. אחת הדוגמאות הבולטות הגיעה ממתחם ברודצקי-גליל בנתניה. מדובר בתוכנית שמקדמת חברת א. גינאדי השקעות ובנייה, הכוללת הריסה של 5 בנייני מגורים עם 65 דירות לטובת 205 דירות חדשות, שני מחסנים ושני גני ילדים.
לדוח השמאי שנערך לפרויקט בהתאם לתקן 21 - התקן המשמש לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית - צורף תחשיב שלפיו היטל ההשבחה הצפוי עומד על כ-9.6 מיליון שקל ורווחיות התוכנית על כ-15%. אלא שבהמשך, בשומה המכרעת, נקבע היטל השבחה של כ-18.6 מיליון שקל - כמעט פי שניים מהאומדן שנכלל בדוח תקן 21.
הפער היה משמעותי משום שבין עריכת דוח תקן 21 לבין המועד הקובע חלפו כ-8 חודשים בלבד. היזם הגיש ערר על השומה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד דביר סגלוביץ'. ועדת הערר קיבלה את הערר באופן חלקי וקבעה כי דוח תקן 21 יכול לשמש "מבחן בקרה" לבחינת סבירותו של היטל ההשבחה שנקבע מאוחר יותר.
כלומר, האומדן שנערך במסגרת תקן 21 אינו קובע כשלעצמו מה יהיה גובה ההיטל, אך כאשר בתוך פרק זמן קצר מתקבלת שומה גבוהה ממנו באופן משמעותי, יש לבחון ולהסביר את מקור הפער. בכך התערבה ועדת הערר בתוצאה של השומה המכרעת, ולא הסתפקה בעצם יישום העקרונות שנקבעו בפסק הדין. ההחלטה ממחישה כי גם לאחר פסק הדין, החישוב אינו מתבצע באופן אוטומטי ויש לבחון את סבירות התוצאה השמאית בכל מקרה לגופו.
מקרה נוסף הגיע ממתחם פינוי בינוי בשכונת נחלת גנים ברמת גן. כיום קיימים במקום שני בנייני מגורים ותיקים בני 3 קומות עם 24 דירות. במקומם אושר בניין חדש בן 16 קומות ובו 72 דירות, לצד כיתת גן ילדים ו-4 קומות מרתף.
בעקבות אישור הבקשה להיתר בנייה, הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן שומת היטל השבחה של כ-10.85 מיליון שקל. היזמית, חברת אביב במקור שבשליטת אביב מליסרון, הגישה שומה נגדית שלפיה ההיטל צריך לעמוד על כמיליון שקל בלבד. המחלוקת הועברה לשמאית המכריעה אורית גלן, שבמאי 2025 קבעה היטל של כ-5.19 מיליון שקל.
הוועדה המקומית עררה על השומה וביקשה להגדיל את החיוב בכ-1.5 מיליון שקל נוספים. אלא שוועדת הערר במחוז תל אביב, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, דחתה את הערר והותירה את השומה המכרעת על כנה. הוועדה בחנה את החישוב בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסק הדין, והגיעה למסקנה כי יישומם אינו מחייב במקרה הזה הגדלה נוספת של ההיטל. התוצאה היא פער בין דרישת הוועדה המקומית המקורית - כ-10.85 מיליון שקל - לבין ההיטל שנותר לבסוף על כ-5.2 מיליון שקל.
המחלוקת רחוקה מסיום
שתי ההחלטות ממחישות כי יותר משנה לאחר פסק הדין, המחלוקת סביב יישומו רחוקה מסיום. מצד אחד, ההלכה שינתה עקרונות מרכזיים בחישוב ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, ובנסיבות מסוימות עשויה להוביל לחיובים גבוהים יותר. מצד שני, ועדות הערר אינן מקבלות באופן אוטומטי כל תוצאה שמאית הנסמכת עליה.
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל אומר כי "פסק הדין נועד לשמש כלי לבחינת ההשבחה האמיתית של הדירות בפרויקט מורכב וממושך כמו פינוי בינוי. גם כאשר הוועדה המקומית פועלת בהתאם לפסק הדין, עדיין יש לבחון אם התוצאה המתקבלת מתיישבת עם מבחן השוק. הפערים המתגלים בדרישות להיטלי ההשבחה עלולים להאט את קצב ההתחדשות העירונית ולפגוע בבעלי הדירות. המשמעות היא עיכוב בחידוש מתחמים שבהם עדיין גרות משפחות רבות בדירות ישנות, ללא ממ"דים וללא תשתיות ראויות".
לדברי עו"ד אריאל קמנקוביץ, ממשרד קמנקוביץ-זלמנוביץ, המתחמה בתכנון ובנייה, "אנו רק בתחילת המאבק בנוגע לאופן גביית היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, המעלה סוגיות משפטיות ושמאיות רבות ומגוונות. להערכתי, המחלוקות הללו יגיעו בקרוב לפתחו של בית המשפט העליון".
עו"ד קובי פלקסר, היועץ המשפטי של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הוסיף כי "הגדלת היטל ההשבחה פוגעת ישירות בכדאיות הכלכלית של פרויקטים, ובמקרים רבים עלולה לעכב ואף למנוע את מימושם. דווקא בתקופה שבה יש צורך דחוף בהאצת ההתחדשות העירונית ובהגדלת היצע הדיור, יש להימנע מהטלת עלויות נוספות שעלולות להשיג את התוצאה ההפוכה".
