איך מניעים את ענף הנדל"ן קדימה? בפאנל מיוחד בהשתתפות יהודה מורגנשטרן, מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, עו"ד אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשעבר ואבי בדלוב, מנהל מרחב דן ומנהל זרוע המשכנתאות הנכנס, מזרחי טפחות, ניסו הדוברים לתאר את נקודת ההשקפה שלהם לקראת עתיד הענף בישראל. הפאנל נערך בכנס הנדל"ן של מזרחי טפחות בשיתוף קבוצת "ידיעות אחרונות".
כשאנחנו מסתכלים היום על השטח, מסתכלים על הדירות, על המגמה של המחירים ועל דוחות האוצר, מה צריך לעשות?
יהודה מורגנשטרן: "שמענו שאם לא יקרה או אם יקרה 1,2,3 נחזור לראות עליית מחירים, וזה אומר שאנחנו צריכים להמשיך להגדיל את ההיצע. אחד, אני שמח באמת שאחרי עשור, אני יושב בפאנל שאתה פותח ואומר שאנחנו מדברים רגע אחד על עצירת מחירים. ובמקרה הרע עצירה ובמקרה הטוב ירידת מחירים. אני חושב שהירידה היא גדולה יותר ממה שאנחנו חווים. מדברים כל הזמן כן קיפאון או לא קיפאון, אבל אין קיפאון בשוק, השוק הנדלן משתנה. לצערי, חלק מבינים את זה מהר יותר, חלק יבינו את זה בהמשך, אבל השוק פשוט משתנה. אנחנו ממשיכים להציף בהיצע, השר דיבר פה קודם על הסכמי הגג. זה הסכמי הגג, זה שיווקים. אני בא ואומר לקבלנים, קחו את המכרזים וקחו אותם בזול יותר, תשלמו פחות על הקרקע, זה לא אומר שבוודאות תמכרו יותר בזול, אבל תוכלו למכור יותר בזול. זה אחד. שתיים, בסוף נתונים עם נתונים אי אפשר להתווכח, אפשר לראות את מספר השיווקים, אפשר לראות את כוח האדם שהבאנו לענף, אפשר לראות את התחלות הבנייה וכן, צריכים להתרגל שהכוח עבר לקונים, להמשיך להציף היצע ואני אומר לקבלנים כי אנחנו צריכים לדאוג גם לרוכשים וגם לקבלנים, תקנו בזול ותוכלו למכור ביותר בזול".
המציאות קשוחה, אף אחד לא מתווכח על זה. שמענו על זה היום, אנחנו שומעים את זה גם בחוץ. מה המדינה עושה? היא עושה מספיק?
רוני בריק: "צר לי לקלקל קצת, אבל מבחינתי המדינה לא עושה כלום. הייתי נשיא התאחדות הקבלנים ב-2016-2019, היה קבינט הדיור שהוביל משה כחלון ואביגדור יצחקי ז"ל, אומר לך ב-3 שנים האלה שהייתי בקדנציה של נשיא, הייתה עשייה, הייתה פעילות. לא לכל הסכמנו אבל הרגשנו את זה. כרגע באמת יש לנו מערכת יחסים מאוד טובה עם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון לאורך כל השנים ולא הכל בידיים שלו. אם המדינה לא תקבל החלטה להקים פה אחרי הבחירות, את קבינט הדיור והתשתיות במדינת ישראל, לא יתכננו פה תוכנית ל-5 שנים עם ודאות ויציבות, אז אני חושב שאנחנו נלך אחורה. יש נפילות מתחילת השנה, רובם זה קבלני ביצוע וקבלני תשתיות. זה לא יזמים וקבלנים. ואני אגיד לך גם למה, כי המדינה לא משלמת. כי המדינה עושה הסכמים ולא עומדת בהם. המדינה נמצאת בתוך מלחמה ומחלטת ערבויות לקבלני הביצוע שלא עמדו בלוחות זמנים. משהו שהוא אבסורד כמו עולם שלישי. כל עוד שאני לא אראה וודאות ויציבות, לא בטוח שאני אקבל החלטה לפתוח את הפרויקטים שלי. ולכן כשהציבור ישב על הגדר, גם הקבלנים יושבים על הגדר. ככה זה עובד, אין דרך אחרת. אנחנו מחזיקים עסקים של עשרות שנים ונשמור עליהם אם נעבור את זה. הענף הוא ענף חזק. אני 40 שנה בענף. עברנו את כל הגלים והעליות והמורדות. נכון שזו תקופה שונה וקשה מאוד של הענף, אבל אנחנו נעבור את זה. נעבור את זה כמו גדולים ואני אגיד לך מתי, כנראה שזה לא יהיה בעוד הרבה זמן. מפני שאם אנחנו במצב הביטחוני נגיע לשקט ביטחוני ואנחנו נגיע, זה ייקח עוד חודש, עוד חודשיים, עוד שלושה, נגיע פחות או יותר, לא נגמור את בעיות הביטחון שלנו, כנראה שזה ילווה אותנו. אבל נגיע לשקט ביטחוני של תקופה מסוימת, נעבור את מערכת הבחירות ויבחרו פה וימנו פה אנשים מקצועיים ולא מינויים פוליטיים, אז אני מאמין שאנחנו נשנה אווירה. ואם נשנה אווירה, כל השוק הזה ישתנה, הכל ישתנה וגם השוק הזה".
הקבלנים יושבים על הגדר, וגם הרוכשים אבל מה קורה עם תושבי חוץ ונושא הדולר?
אבי בדלוב: "אנחנו רואים גידול בכמות הביקושים של תושבי חוץ. תושבי חוץ רוצים לעלות לארץ משתי סיבות עיקריות. אחד, המדינה מאוד אטרקטיבית. הכלכלה פה חזקה, רואים תשלומים, רואים אינפלציה שבשליטה, רואים את האבטלה שנמוכה, כלכלית זה מעניין אותם. הדבר השני, לצערי, זו האנטישמיות הגואה בעיקר במערב אירופה ובארה"ב, ואז הוא מרגיש לא בטוח מחפש לעצמו עוגן ובאים לארץ, רוצים לעשות עלייה. אבל יש מאפיינים של העולים החדשים, הם לא כולם אותו דבר. יש כאלה שרק באים לכמה שנים, רוצים לראות שכירות בעיקר, האם זה טוב או לא טוב או יושבים עדיין על הגדר. יש כאלה שרק קונים דירה שיהיה ליום סגריר. אם תהיה איזו בעיה, יוכלו להתקפל ולהגיע. יש כאלה שעושים עליה מלאה, קונים, משתקעים, מבקשים להעביר לפה את העסקים שלהם. יש גם תופעה מעניינת של רכישה בקהילות, זה משהו עכשיו שנכנס. קבוצות של עולים מחו"ל שרוצים לגור בסביבה החברתית, האישית, המוכרת להם, מגיעים ורוכשים מקבצי דיור, לפעמים גם בניינים שלמים".
אלעזר, אתה היית בצומת קבלת ההחלטות הרבה שנים. יועץ משפטי של משרד השיכון, ראש הרשות להתחדשות עירונית. גם מנכ"ל משרד השיכון. עכשיו אתה יודע, אתה היום יכול להסתכל על הדברים מבחוץ. איפה אנחנו נמצאים היום?
עו"ד אלעזר במברגר: "כיף להסתכל מבחוץ אחרי שנים שהיית בפנים, זו עמדה מרתקת. אני חייב רגע להצטרף לאופטימיות של רוני. עם כל הקושי במכירות וכל האתגרים שיזמים מתמודדים איתם היום ויש הרבה, בסוף השוק הזה עובד. אני מכיר יותר טוב את ההתחדשות העירונית והשוק עובד, עובד מאוד חזק צריך להגיד. עסקאות נחתמות, תוכניות מתקדמות והשוק לא שהוא חי באיזו תמונה שהשוק קפא, הוא לא קפא, השוק מתחדש, המוטיבציה של אנשים מתחדשת וכולם עסוקים בשיח הזה. כמובן שיש המון אתגרים רגולטוריים ואחרים, אבל בסוף אני חושב שאפשר לקבל איזו תעודת כבוד לשוק על השנתיים שלוש האחרונות על זה שתחת אתגרים מאוד קשים הוא עובד.
נשיא התאחדות הקבלנים: " המדינה עושה הסכמים ולא עומדת בהם. היא נמצאת בתוך מלחמה ומחלטת ערבויות לקבלני הביצוע שלא עמדו בלוחות זמנים. משהו שהוא אבסורד כמו עולם שלישי. כל עוד שאני לא אראה וודאות ויציבות, לא בטוח שאני אקבל החלטה לפתוח את הפרויקטים שלי. ולכן כשהציבור ישב על הגדר, גם הקבלנים יושבים על הגדר. ככה זה עובד, אין דרך אחרת"
"כשאני מסתכל היום מבחוץ, דבר אחד אני חושב אולי מהשבוע-שבועיים האחרונים, ראיתי בו גם שימח אותי וגם העציב אותי באותה עת, תוכנית השיקום לצפון אושרה. זה משהו שעסקנו בו רבות. אז מצד אחד, אני אומר הנה ראיתי שהממשלה סוף סוף באמת משקיעה, צריך להגיד, מאות מיליוני שקלים. בסוף זה מצטבר גם למיליארדים. בסבסוד התחדשות עירונית שזה שם קוד לייצר התחדשות עירונית ע"י תמיכה ממשלתית, בד"כ בפריפריה איפה שהיזמים לא מזהים רווח יזמי מספק, אז הנה זה קורה מצד אחד. מה שפעם היה נשמע משהו דמיוני משרד האוצר שאני נלחם בזה. הדבר הזה קורה וזו הצלחה של ממשלה וזו התערבות במקומות שהם נכונים וטובים. מה שציער אותי שכן הייתי מצפה בתקופה כזו, אני אומר בהינתן כל מה שעברנו בשנה האחרונה וטילים מאיראן שמתפוצצים כאן במרכזי אוכלוסין, מה שפעם נשמע כמו איזה תרחיש אימים אפוקליפטי, זה קרה. חשבתי שזו שעת הכושר להפעיל את אותה תוכנית עשר שנתית שעל ציר זמן מאפשרת התחדשות עירונית מאסיבית בכל שנה. הדבר הזה כבר שנים מדובר בממשלה. לכאורה זו הייתה שעת הכושר, היא עדיין כאן, אני מקווה שזה יתוקן. לא היה כאן מהלך אסטרטגי שחשבתי שאם לא עכשיו אימתי, הנה ההזדמנות, הנה הזמן שמישהו ברמת ראש ממשלה יקבל החלטה של שינוי סדרי עדיפויות. זה מה שהייתי מצפה היום בנקודת הזמן הזאת מהממשלה".
מורגנשטרן הוסיף כי "אנחנו צריכים לעשות תוכנית שכירות. אנחנו עובדים עליה. אין פתרון בטח במרכז הארץ לנסיגות דיור מבלי לייצר תוכנית לשכירות. לגבי החסמים, אני מסכים שצריך מינסטריון בניה אחד שיבוא וירכז היום לא מנהל התכנון נמצא תחת משרד השיכון, כל עולם הבירוקרטיה, רשויות מקומיות כמה זמן שלוקח להוציא היתרים. מינסטריון בניה אחד המשרד לדיור לאומי שירכז את הכל, זה הדבר שחשוב לעשות".
בריק הסכים לגבי השכירות ואמר: "חייבים לבנות כאן 100 אלף יחידות דיור להשכרה בין גדרה לחדרה. המדינה מתאהבת בקרקע ובכסף, היא צריכה לשחרר קרקע במקומות הכי יקרים במדינת ישראל, צריך לבנות בין גדרה לחדרה 100 אלף יחידות דיור ב-2,500 שקל דירה לחודש ל-10 שנים לזוגות צעירים. הזוגות הצעירים מאז ה-7.10 עברו משהו. אני נפגשתי איתם. הם רוצים לחיות, הם אמרו לי, 'אנחנו רוצים לחיות ולחיות ולחיות'. זאת אומרת, אנחנו צריכים לדאוג פה לזוגות צעירים ולדירות להשכרה".
אלעזר במברגר הסכים: "הליך קבלת החלטות בממשלה הוא מזעזע, הוא נוראי, מעט המון כוח נמצא בידיים של מעט מאוד אנשים. זה לא שר אוצר בטח לא בתקופת מלחמה שהוא מבלה את הזמן שלו בקבינט מלחמה, זה בסוף מצוי אצל מספר אנשים מאוד מצומצם באגף תקציבים. ככה לא מנהלים מדינה, ככה לא מנהלים שוק דיור, זאת האמת, זו אמת שקטה, אפורה, פקידותית, משעממת, לא מכירים את זה, לא עוסקים בזה, זה סופר חשוב, זה גורלי. בעיניי מי שייגע בדבר הזה יעשה טוב למדינת ישראל".
אבי בדלוב סיכם: "אני הייתי מנסה לשלב כמה נושאים לנקודה אחת - המשך סבסודי הקרקעות, להוריד מחירי הדיור, לחזור למענקי מקום שהיו בעבר והצליחו בהצלחה רבה מאוד ולדאוג לעבודה, למרכזי עבודה טובים, כדי להביא אוכלוסיה חזקה. היום שהמרחק בין המרכז לפריפריה התקצר כתוצאה מתחבורה וגם אפשרויות מרחוק, כל הטכנולוגיה תומכת בזה, אנשים עובדים גם מרחוק. אפשר להביא אוכלוסיה חזקה שמחפשת איכות חיים טובה. אם יהיה מחיר מספיק מפתה, הם יגורו שם. אני גם מציע לשקול שוב הטבות במס כאלה ואחרות, אולי אפילו לתקופה מוגבלת כדי לעודד אותם ולהשאיר אותם שם וגם הצד המימוני. אנחנו מבקשים לשקול לבחון הגדלת שיעור המימון באזורים האלו ככה שזה יתמוך בסיפור הזה שזוגות צעירים יוכלו לקנות דווקא בפריפריה".
