בעשור האחרון עברה ירושלים תהפוכות רבות לטובת שיפור פני העיר. אם בעבר הלא רחוק גולת הכותרת שלה הייתה שהיא הראשונה להקים ולהפעיל רכבת קלה בישראל, כיום כל העיר נמצאת כשטח עבודה עתיר לקידום דרכי הגישה, הקמת מרכזי תעסוקה, משרדים ומסחר, קידום מיזמי התחדשות עירונית ובניית מגדלים - שמשנה לחלוטין את קו הרקיע המוכר.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
לרגל יום ירושלים שחל היום (שישי) ערכה לשכת שמאי המקרקעין בישראל עבור ynet בדיקה מיוחדת, שבחנה את התחלות הבנייה של דירות חדשות בבירה, העדפות המגורים של התושבים ואיך לא - מחירי הדיור, על בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). ממצאי הבדיקה מעלים, בין היתר, כי בשלוש שנים האחרונות (2022-2020) נבנו בעיקר דירות גדולות. כך, היקף התחלות הבנייה של דירות 5 חדרים ויותר הגיע לכ-37% מסך התחלות הבנייה בעיר, לאחר שהחלו להיבנות 3,755 יחידות דיור כאלה.
היקף התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים הגיע לכ-34.5%, לאחר שהחלו להיבנות 3,474 יחידות דיור; ואילו היקף התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים הגיע לכ-16% בלבד מסך התחלות הבנייה של דירות חדשות, לאחר שהחלו להיבנות 1,623 יחידות דיור כאלה. חלקן של דירות סטודיו ודירות 2 חדרים עמד בשלוש השנים האחרונות על כ-12%, לאחר שהחלו להיבנות 1,214 יחידות דיור כאלה.
עוד עולה מהנתונים כי בשנה שחלפה (2022) חלה עלייה משמעותית במספר הדירות החדשות בנות 4 חדרים שהחלה בנייתן ביחס לשנה החולפת (2021) - מכ-28% מסך התחלות הבנייה בעיר לכ-41%. לעומת זאת, בדירות בנות 5 חדרים ויותר חלה ירידה חדה – מכ-53% מסך התחלות הבנייה לכ-25%. בהתחלות הבנייה של דירות 3 חדרים חל זינוק משמעותי – מכ-7% לכ-23%.
נחמה בוגין, יו"ר לשכת השמאים שערכה את הבדיקה, מסבירה כי "ניתן לראות שתמיד הייתה העדפה לדירות גדולות בירושלים, אולם ב-2022 חל היפוך מסוים במגמה – ודווקא התחלות הבנייה של דירות 3 ו-4 חדרים עלו בצורה משמעותית. אני מעריכה שהליכי התכנון ימשיכו להיות מכוונים יותר לדירות ממוצעות, עם צמצום כמות החדרים והפחתת הדגש על דירות גדולות, דבר שעתיד לסייע במשיכת קהלים חדשים וזוגות צעירים בתחילת דרכם, שאינם מחפשים דירות גדולות בשלב הראשוני".
משפרים דיור? פער של כחצי מיליון שקל
נדבך נוסף שבדקה לשכת שמאי המקרקעין התייחס לסוגיית משפרי הדיור בעיר ונבחן כמה עולה לשדרג דירה בירושלים ולהוסיף חדר נוסף. הממצאים מראים שבעוד פער המחירים בין דירת 2 חדרים, שעולה בממוצע 1.78 מיליון שקל, לבין דירת 3 חדרים עומד על פחות מחצי מיליון שקל (כ-480 אלף שקל) - פער המחירים בין דירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים גדול יותר ועומד על כ-610 אלף שקל בממוצע.
נחמה בוגין צילום: ניר שהרבניכך, בעוד מחיר דירת 3 חדרים עומד על כ-2.26 מיליון שקל, מחיר דירת 4 חדרים מטפס לסכום של כ-2.87 מיליון שקל. שדרוג מדירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים מצטמצם מעט ועלותו עומדת על כ-550 אלף שקל בממוצע, כאשר מחיר דירת 5 חדרים עומד על כ-3.42 מיליון שקל.
"דווקא השדרוג מדירת 3 חדרים ל-4 חדרים הוא הגבוה ביותר", אומרת בוגין. "לרוב, הזוגות הצעירים בתחילת דרכם לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה גדולה, ולכן מסתפקים בדירות הקטנות בנות 3 חדרים או פחות. במרבית המקרים, הרצון לשדרוג מגיע כשהתא המשפחתי גדל ונוצר ביקוש לדירות גדולות יותר. ראינו שבשנים האחרונות מרבית התחלות הבנייה התמקדו בדירות גדולות בנות 5 חדרים ומעלה, ולכן נוצר מחסור של דירות 4 חדרים בעיר".
עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת דן נדל"ן מקבוצת דן תחבורה ציבורית הבונה בין היתר בבירה, מסביר כי עיקר הדירות החדשות שהחלה בנייתן בשנים האחרונות בעיר מתבצע במסגרת של התחדשות עירונית. "ירושלים מובילה במספרים ובהיקפים של מתחמי פינוי בינוי ותמ"א 38. לא מעט תוכניות משמעותיות כבר יצאו לדרך ותוכניות נוספות נמצאות בתהליך תכנוני ויצאו בעתיד לפועל הקרוב".
לדברי דורון, "אנחנו רואים שיש בהחלט ביקושים לדירות 4 חדרים, בעיקר מצד קהלים של זוגות צעירים ומשפחות משפרות דיור, שעבורם ההיצע במיזמי התחדשות עירונית הוא כמעט המענה היחיד, שכן אין עתודות קרקע פנויות לבנייה ורובה מתבצעת במסגרת של פינוי בינוי או תמ"א 38".
במסגרת הבדיקה נבחנו גם העסקאות היקרות ביותר בעיר ברבעון הראשון של השנה, לפי נתוני רשות המיסים. על פי הממצאים, בוצעו עד כה שלוש עסקאות שחצו את רף 10 מיליון השקלים. לשם ההשוואה, בתל אביב בוצעו בחודשים ינואר-מרץ לא פחות מ-18 עסקאות שחצו את רף 10 מיליון השקלים.
ברבעון הראשון השנה בוצעו שלוש עסקאות שחצו את רף 10 מיליון השקלים. העסקה היקרה ביותר הייתה ברחוב מרדכי צבי, שם דירה בשטח 213 מ"ר נמכרה ב-16.4 מיליון שקל
כך, העסקה היקרה ביותר שבוצעה הייתה ברחוב מרדכי צבי מנה, במסגרתה דירה בשטח 213 מ"ר נמכרה תמורת סכום של כ-16.4 מיליון שקל. עסקה נוספת בוצעה ברחוב דובנוב. מדובר בדירה חדשה בשטח של 156 מ"ר, שנמכרה תמורת כ-14 מיליון שקל. העסקה השלישית בוצעה ברחוב מלכי ישראל, שם נמכרה דירה בשטח של 141 מ"ר תמורת סכום של כ-12 מיליון שקל.
זינוק של 700% בבניית מגדלים
אחד המאפיינים של ירושלים בימינו הוא השינוי העתידי בקו הרקיע שלה, על רקע תוכניות ענק למגדלים בני 40 קומות שאושרו בתקופה האחרונה. בפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה אורבנית (CTBUH ISRAEL) בחנו עבור ynet את מגמות הבנייה לגובה בירושלים ומצאו כי בעשור האחרון חל זינוק של יותר מ-700% בבנייה של בנייני מגורים מעל 16 קומות. לשם ההשוואה, בעיר תל אביב, שניתן לכנות אותה בירת המגדלים בישראל, העלייה במספר המגדלים שנבנו בשנים 2013-2022 עמד על כ-305%, ובכל הארץ מדובר בעלייה של כ-254%.
בפילוח הנתונים העירוני נמצא כי הקמת בנייני מגורים בני 16 קומות ומעלה זוהי גם הקטגוריה המובילה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, עם כ-24% מסך כל התחלות הבנייה בעיר, בפער משמעותי משאר הקטגוריות. במקום השני מדובר בבניינים בני 11-15 קומות – כ-15.4% מסך התחלות הבנייה. במקום השלישי בנייה מרקמית של דירות בבניינים בני 6 קומות – כ-15.1%.
בחישוב של עשור, מובילים את הקטגוריה בניינים בני 11-15 קומות שהחלה בנייתם, עם כמעט 12% מסך התחלות הבנייה. במקום השני בבניינים בני 9 קומות עם כ-11.5%; במקום השלישי מגדלים מעל 16 קומות עם כ-11% מסך התחלות הבנייה; במקום הרביעי בבניינים בני 6 קומות עם כ-10.42% מסך התחלות הבנייה; ובמקום החמישי בניינים בני 4 קומות שהחלה בנייתם, עם כ-10% מסך התחלות הבנייה בעיר.
לדברי אדריכל גיל שנהב, יו"ר ה CTBUH ISRAEL, "ירושלים היא העיר המאוכלסת ביותר בישראל עם כמעט מיליון תושבים. קצב גידול האוכלוסייה גבוה מאוד, ולכן מצריך חשיבה נבונה ומושכלת לשימוש במשאב הקרקע בעיר. אנו רואים כיצד ירושלים מיישרת קו עם המגמה העולמית של בנייה לגובה וצמצום פערי הבנייה מול תל אביב ושאר ערי המרכז בישראל. זוהי מגמה חשובה מאוד, שכן משאב הקרקע אינו שכיח בארץ בכלל ובירושלים בפרט, ולכן הרצון לנצל את השטח הקיים בצורה אופטימלית הוא נכון וחיובי".
גיל שנהבצילום: גיא גלעדשנהב מציין כי "ירושלים מתפתחת ומקדמת מרכזי מסחר ותעסוקה, המשלבים עירוב שימושים נרחב לטובת קליטה עתידית של חברות ותאגידים בינלאומיים ומקומיים. אני צופה כי בשנים הקרובות היא תשנה את פניה, ותזכיר לנו ערים מודרניות בעולם – אבל עם הקסם הירושלמי, שמביא ביטוי רב ממדי של עבר עתיר בתרבות ובמורשת ועתיד מבטיח. אני סבור שנראה יותר התחלות בנייה של מתחמי מגורים ומגדלי מגורים, המשלבים מרכזי עסקים, תרבות, פנאי ומסחר. האתגר התכנוני הגדול הוא בנייה משמעותית, תוך שמירה על האופי והערכים התרבותיים, ההיסטוריים והאסתטיים".
"אנו רואים כיצד ירושלים מיישרת קו עם המגמה העולמית של בנייה לגובה וצמצום פערי הבנייה מול תל אביב ושאר ערי המרכז בישראל. זוהי מגמה חשובה מאוד, שכן משאב הקרקע אינו שכיח בבירה"
צחי סופרין, סגן יו"ר הדירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, מוסיף כי "ההתפתחות וההתרחבות של הבנייה החדשה בירושלים הביאה להבנה ברשות התכנון המקומית שיש צורך ממשי בפיתוח אינטנסיבי של אזורי התעסוקה בעיר, הגדלת מקורות ההכנסה והרחבת אפשרויות התעסוקה, בין היתר כחלק מהמאבק בהגירה השלילית מירושלים בשנים האחרונות. לראיה, אנו רואים את תנופת הפיתוח של אזורי התעסוקה הבולטים, בעיקר בשכונות כמו תלפיות, גבעת שאול, הר חוצבים ומרכז העיר".
לדבריו, "בשכונות ובמתחמים אלה מקדמת הרשות המקומית תוכניות חדשות, המגדילות בצורה ניכרת את זכויות הבנייה במגדלי המשרדים. מגמות תכנון אלו פוגשות מציאות נוספת בשטח, לפיה חברות רבות מחוץ לבירה מביעות רצון להעביר את משרדיהן לעיר או להקים משרדי לוויין כדי למשוך כוח עבודה מקומי, כמו גם בעלי מקצועות חופשיים וסטודנטים. רוב בנייני המשרדים בירושלים הם ישנים (קלאס B ו-C) המשמשים בעיקר מוסדות ממשלתיים. מגדלי המשרדים החדשים המתוכננים מביאים חדשנות שלא הכירו עד כה בירושלים, שכן הם מתאימים גם לחברות בשוק הפרטי, כגון חברות בינלאומיות העתידות לפתוח נציגויות בעיר".
