בימים אלה מתמודדת מדינת ישראל עם אתגרים ביטחוניים מורכבים לצד אתגרים כלכליים משמעותיים לא פחות. בראשם של אלה האחרונים, נמצאים אתגרי התשתיות, הדיור ומיגון האוכלוסייה - שנדרש ביתר שאת בימי המלחמה המתמשכת. כל אלה יחד הופכים את ההתחדשות העירונית בישראל לא רק לתחום מקצועי, אלא למשימה לאומית מהמעלה הראשונה, שאותה יש ליישם בכל החזיתות.
עו"ד איתי פריד, שותף ומנהל תחום ההתחדשות העירונית במשרד רון ברנט ושות’ מחיפה, נמנה עם הדמויות הבולטות בתחום זה בישראל. פריד, עורך דין וכלכלן בוגר אוניברסיטת תל אביב, מביא עמו שילוב ייחודי של ראייה משפטית, כלכלית, תכנונית ואנושית. "ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום הדומיננטי ביותר בענף הנדל"ן הישראלי", הוא מעיד. "עד לפני מספר שנים, עיקר הפעילות התרכזה בהתחדשות של בניינים, בעיקר תמ"א 38 על מסלוליה השונים, ועם הזמן התברר שהפתרון האמיתי לא יכול להישאר ברמת הבניין הבודד. התחום התפתח להתחדשות מתחמית רחבת היקף עד כדי חידוש שכונות שלמות. זה כבר לא רק חיזוק מבנה או תוספת דירות, אלא תכנון מחדש של מרחב עירוני שלם".
לדבריו, מדובר במגמה שרק תלך ותתחזק. "הנתח של יחידות הדיור שייבנו בשנים הקרובות במסגרת התחדשות עירונית עומד על כ־50%, ובהדרגה אף יעלה לרמות של 80% עד 85% מהיקפי הבנייה בישראל. במדינה כמו ישראל, עם מלאי קרקע מוגבל, צורך אדיר במיגון ושדרוג תשתיות מיושנות, אין חלופה אמיתית אחרת בקנה מידה לאומי".
כלומר, בעיניך זהו כבר המסלול המרכזי של שוק הדיור?
"בהחלט. תוכניות כמו ‘מחיר למשתכן’, מחיר מטרה’ ודומותיהן נתנו, לכל היותר, פתרונות קצרי טווח לבעיות דיור, וגם זאת תוך כשלים רבים. הן אינן מטפלות בלב הבעיה העירונית, אינן מתקנות שכונות ותיקות, ואינן יוצרות מענה מספק לצורכי מיגון, מבני ציבור ותשתיות. לפיכך, עיקר ההתמקדות הלאומית צריך להיות בהתחדשות עירונית".
עשרות אלפי יחידות דיור בצפון
משרד רון ברנט ושות’ נמנה עם חלוצי תחום ההתחדשות העירונית בישראל. הוא מלווה עשרות רבות של פרויקטים רחבי היקף, ומייצג בחלק מן הפרויקטים יזמים ובחלקם האחר בעלי דירות. אופי פעילותו מקנה לו יתרון מובנה, הנשען על הבנה עמוקה של המניעים, האילוצים והצרכים של כלל השחקנים, ומאפשר בניית מתווים ישימים וגיבוש עסקאות מדויקות, מאוזנות ובנות השגה. המשרד מלווה כיום למעלה מ־70 פרויקטים של מתחמי פינוי ובינוי, לצד מאות מתחמי התחדשות בניינית, רובם מאזור פרדס חנה ועד נהריה. הפרויקטים כוללים מעל ל-10,000 יחידות דיור קיימות, ואומדן של כ־45,000 יחידות דיור חדשות שעתידות לקום ברחבי ישראל.
בשנה וחצי האחרונות בלבד אושרו בפרויקטים המלווים על ידי המשרד תוכניות פינוי ובינוי רחבות היקף הכוללות כ־5,000 יחידות דיור חדשות. בהן, גם התוכנית הגדולה ביותר שאושרה במחוז חיפה עם 2,352 יחידות דיור חדשות, וכן התוכנית הגדולה ביותר שאושרה בטירת הכרמל עם 1,284 יחידות דיור. המשרד גם ליווה את פרויקט הפינוי ובינוי הראשון שאוכלס בחיפה, שבו הושלם אכלוס של כ־900 יח"ד.
תרומתו של המשרד אינה מתמצה בהיקפי פעילות. משרד רון ברנט ושות’ ליווה את ההליך המשפטי היחיד בתחום הפינוי-בינוי שהגיע עד לבית המשפט העליון, בעניין ע"א 3511/13 רגינה שוורצברגר נ’ שלום מרין. פסק הדין קבע הלכות מחייבות ושינה את אמות המידה המשפטיות בתחום הדייר הסרבן. חשיבותו הייתה כה רבה, עד שבעקבותיו תוקן חוק פינוי ובינוי. מבחינת פריד, זהו ביטוי לכך שעבודה משפטית נכונה בתחום הזה אינה רק ליווי עסקאות, אלא גם השפעה ממשית על עיצוב כללי המשחק של התחום כולו.
עו"ד פריד, כשאתה בוחן פרויקט מסוים, מה הדבר הראשון שאתה מחפש?
"אני בוחן אם אפשר להפוך אותו לפרויקט אמיתי בפועל. בפינוי ובינוי לא מספיק שיש בניינים ישנים ויזם עם רצון טוב. צריך לדעת לחבר בין ארבעה גורמים הכרחיים: בעלי הזכויות, היזם, הרשויות והבנק המלווה. אם אין איזון נכון בין ארבעתם, הפרויקט לא יתממש. זה אתגר מרובע, מורכב מאוד, והיכולת לנווט בין האינטרסים, המגבלות והצרכים של כל אחד מן השחקנים היא לב העשייה".
ומה מבדיל בין פרויקט שנראה טוב על הנייר לבין פרויקט שבאמת ניתן לממש?
"יש הרבה תוכניות שנראות מצוין בהדמיה. אותי מעניין אם הן בנות מימוש. כדי שזה יקרה, צריך להבין לא רק חוזים ודין, אלא גם כלכלה, תכנון, מימון, רגולציה ופסיכולוגיה של תהליכים ארוכים. אני רוצה לראות גם ערך ציבורי ותכנוני רחב: האם התכנון נותן מענה למחסור במבני ציבור, כמו בתי ספר וגנים? האם הוא משפר דרכי גישה ותחבורה? האם הוא פותר כשל תכנוני שכונתי? האם הוא מייצר סביבת מגורים טובה יותר בקנה מידה עירוני? אם אין תשובה לשאלות האלה, יהיה קשה מאוד לקדם תהליך איכותי".
לצד זאת, פריד מדגיש כי אחד המבחנים החשובים ביותר להצלחת פרויקט אינו מצוי רק בשלב החתימה על ההסכמים, אלא ביכולת לבנות אמון מתמשך בין כל הגורמים המעורבים. "התחדשות עירונית היא מרתון לאורך שנים. בעלי דירות צריכים לדעת שיש מי שמסביר להם את התהליך בגובה העיניים, מציג להם את הסיכונים וגם את הפתרונות, ומקפיד לעגן בהסכמים מנגנונים ברורים של בטוחות, לוחות זמנים, אבני דרך, חובת דיווח שוטפת וסנקציות במקרה של סטייה מהוראות ההסכם. מן העבר השני, גם יזם זקוק לוודאות בסיסית ברמה המשפטית, התכנונית והמסחרית וכן גמישות מסוימת, שתאפשר לו לקדם את העסקה עד למימוש, להתמודד עם דרישות הרשויות, לגבש ליווי פיננסי ולצלוח תקופה ארוכה של אי ודאות רגולטורית ושוק משתנה. לכן, התפקיד המשפטי בפרויקטים כאלה אינו מסתכם בבדיקת סעיפים, אלא ביצירת מסגרת עבודה יציבה, שקופה ומעשית, שמקדמת שיתוף פעולה ומפחיתה מחלוקות. כאשר נבנית מסגרת כזו, גדל משמעותית הסיכוי שהפרויקט לא יישאר כהבטחה על הנייר, אלא יהפוך לתוכנית מאושרת, לאתר ביצוע פעיל ולבסוף לשכונה חדשה שמיטיבה באמת עם איכות החיים של התושבים".
לראות התמונה המלאה
עו"ד פריד, בן 45, נשוי ואב לשלושה, עוסק בתחום כבר כ־17 שנה, ומלווה פרויקטים מראשיתם, החל משלב ההתארגנות, דרך מכרזי יזמים, ניהול משא ומתן, ניסוח הסכמים, ליווי הליכי תכנון ורישוי, ועד לביצוע, למסירה ולרישום. מבחינתו, עורך דין בתחום ההתחדשות העירונית אינו רק מנסח הסכמים, אלא מי שנדרש לראות את התמונה המלאה, לזהות סיכונים מוקדם ולבנות מסלול שיאפשר לפרויקט לצאת מן הכוח אל הפועל.
הוא מזכיר כי כבר בשנת 2011 פרסם מבקר המדינה, השופט בדימוס מיכה לינדנשטראוס ז"ל, דו"ח דחוף שהתריע על הסכנה החמורה הנשקפת ממבנים שאינם ערוכים לרעידות אדמה. בשנים האחרונות נוסף לכך גם הצורך הדחוף במיגון. אלא שלדבריו, פתרונות נקודתיים ומהירים להוספת ממ"דים בלבד אינם הפתרון הנכון. "צריך להתמקד בתכנון כוללני כחלק בלתי נפרד מהתכנון המודרני. מיגון הוא הכרחי, אבל הוא צריך להיכלל בתוך תפיסה שלמה של התחדשות. במקביל, המדינה חייבת לקצר את לוחות הזמנים, בעיקר באמצעות חקיקה והסרת חסמים", הוא אומר.
ומה לגבי הפריפריה, שבה פעמים רבות הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר?
"גם לפריפריה יש פתרונות, אבל הם מחייבים חשיבה אמיצה. המדינה צריכה לתמרץ יזמים לבצע התחדשות עירונית גם באזורי פריפריה, בין היתר באמצעות אפשרות להקנות זכויות בנייה נוספות באזורי ביקוש. בלי מנגנוני איזון כאלה, יהיה קשה מאוד להביא לשינוי אמיתי בפריפריה".
לקראת סיום, פריד חוזר למה שמניע אותו: "בסופו של דבר, זו זכות גדולה לקחת מתחם ותיק, עם בעיות קשות של בטיחות, נגישות או תכנון, ולעזור להפוך אותו לשכונה חדשה, מוגנת ואיכותית ביותר. זה שילוב בין שליחות ציבורית, עשייה מקצועית עמוקה ויכולת ממשית לשנות מציאות. מבחינתי, זו בדיוק המשמעות של בניין הארץ".
