פסק דין חדש של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב מחדד את הגבול שבין קבוצת רכישה לעסקת מכר דירות: בית המשפט דחה את ערעורה של חברת גלגל אחזקות ויזום, וקבע כי הפרה את הוראות חוק המכר לאחר שגבתה כספים מרוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 בחולון, מבלי להעמיד להם בטוחות כנדרש בחוק. בכך הותיר על כנו עיצום כספי של כ-963 אלף שקל שהטיל ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון.
מדובר ב-4 דירות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) ברחוב אהרונוביץ בחולון. בלב המחלוקת עמדה טענת החברה כי מדובר בקבוצת רכישה שאינה כפופה לחובות חוק המכר, אולם בית המשפט קבע כי יש לבחון את מהות העסקה בפועל ולא את האופן שבו הוגדרה.
בפסק הדין הודגש כי החברה התחייבה כלפי הרוכשים למחיר סופי, לדירות ספציפיות במיקום ובשטח מוגדרים, ואף התחייבה לשאת בהפרשים ככל שעלות הדירה תעלה על המחיר שנקבע, ולשלם פיצוי חודשי במקרה של איחור במסירה. מאפיינים אלה, לפי בית המשפט, מלמדים על שליטה של החברה בפרויקט ועל נטילת הסיכונים הכלכליים, סממנים מובהקים של מוכר דירות ולא של מארגן קבוצת רכישה בלבד.
בית המשפט דחה את טענת החברה כי "הסכמי הבטחת המחיר" היו מסמכים אישיים או חסרי תוקף, וקבע כי מדובר בראיות מינהליות משמעותיות המלמדות על מהות העסקה. עוד הודגש כי המסמכים עצמם ציינו שהם גוברים על ההסכמים האחרים וכי הרוכשים הצטרפו לעסקה על בסיסם.
בהתאם לכך, נקבע כי החברה לא הייתה רשאית לגבות מהרוכשים סכומים העולים על 7% ממחיר הדירה, מבלי להעמיד להם ערבות חוק מכר או בטוחה אחרת לפי סעיף 2 לחוק התכנון והבנייה. הערעור נדחה, והעיצום הכספי שהטיל הממונה בגין 4 הדירות נותר, כאמור, על כנו. בנוסף, החברה חויבה בהוצאות משפט בסך 20 אלף שקל.
בנייה עצמית
קבוצת רכישה היא צורת התארגנות שהייתה נפוצה למדי בענף הנדל"ן בישראל, אשר מטרתה בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה, תוך חיסכון עלות הרווח היזמי שנגבה על ידי יזמים העוסקים במכר דירות. השיטה נתפסת, מבחינת רבים, כחלופה לרכישת דירה מקבלן, כך שאדם שמטרתו להיות בעלים של דירה עשוי לבחור להצטרף לקבוצת רכישה בשאיפה להשיג דירה במחיר נמוך יותר מרכישה מיזם.
בשנים האחרונות הטיל הממונה על חוק המכר עיצומים כספיים על לא מעט חברות שהתחזו לקבוצות רכישה. קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי, או באמצעות מארגן אשר לרוב גם מציע עצמו לחברי הקבוצה, לאחר גיבושה על ידו, כגורם המנהל של הפרויקט. מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם - אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ו/או לעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר.
במשרד השיכון מסבירים כי לא כל פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה, על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הפרויקט וכותרות המסמכים, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מההסכם שנחתם בין הצדדים ופעילות המארגן וחברי הקבוצה בפועל. בהתאם לכך, ישנם מקרים בהם מי שמציג עצמו כ"מארגן של קבוצת רכישה" יחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר, על כל המשתמע מכך.
אריאל רוזנברג, ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, מסר: "זהו פסק דין חשוב, שמבהיר כי הגנת רוכשי הדירות אינה עניין טכני או סמנטי. מקום שבו יזם או מארגן נוטל שליטה בפרויקט, קובע מחיר סופי, מתחייב למועד מסירה וגובה כספים מרוכשים, וכן כל מי שמתנהל בפועל כמוכר דירה, לא יכול להתחמק מחובות חוק המכר באמצעות הצגת העסקה כקבוצת רכישה. נמשיך לוודא שכספי הרוכשים מוגנים, בדיוק כפי שהחוק מחייב".
