כשמבקשים מדלית רביב, מנכ"לית ICR, להצביע על הייחוד של החברה אל מול כל השחקניות בשוק היא מצביעה ישירות על ההשקעה הנרחבת במוצר. "אנחנו מאמינים שדירה היא לא רק ארבע קירות. אנחנו בונים פה סוג של קהילה, של חוויה ולא מוותרים על איכות, מביאים משהו נחשק שאנשים פשוט רוצים לגור בו ומוכנים לשלם עליו קצת יותר".
רביב, נשואה ואם לשלושה בנים, הגיעה ליזמית הנדל"ן ICR לפני כשנה וחצי לאחר 32 שנים בבנק הפועלים, שם כיהנה בתפקידה האחרון כמשנה למנכ"ל ומנהלת החטיבה הקמעונאית עם אחריות על אלפי עובדים ומאות סניפים. היא בנתה בחברה הנהלה חדשה הכוללת את אנשי המקצוע הטובים ביותר בכל אחד מתחומי הפעילות,
וניתן לראות זאת כבר בתוצאות: החברה בהובלתה זכתה מתחילת השנה בפרויקטים חדשים בהיקף של מעל 2,000 יחידות דיור. "עברתי מהעולם הבנקאי לעולם הנדל"ן כי תמיד רציתי להוביל מהלכים אסטרטגיים. אחרי 32 שנים בבנק להגיע ל-ICR מרגיש לי הכי טבעי בעולם. אנחנו בונים פה משהו גדול, יציב ואיכותי שאני גאה לעמוד בראשו".
דלית רביב
(צילום: רמי זרנגר)
החברה, שנמצאת בבעלות משותפת של ענקיות הנדל"ן ישראל קנדה וקבוצת ORC LAND (בבעלות רז עודד וקבוצת נקש), הפכה תחת הנהגתה לאחת השחקניות הדומיננטיות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל עם עשרות פרויקטים וכ-16,500 יחידות דיור.
"ICR מתמחה בהתחדשות עירונית, אבל אנחנו עושים גם מעבר לכך", היא מספרת. "אמנם 80% מהפעילות שלנו היא התחדשות עירונית, אבל יש לנו גם עסקאות קומבינציה וקרקעות שזכינו בהן במכרזי המנהל. אנחנו פרושים מחיפה בצפון ועד אשדוד בדרום, ובימים אלו אנחנו נכנסים לפרויקט משמעותי בנתיבות. אנחנו מאמינים שאנחנו צריכים להיות נוכחים גם בפריפריה ולהביא גם לשם את הערך המוסף שלנו, ולא רק במרכז שבו היינו מרוכזים בשנים האחרונות".
שילוב מנצח
הכוח של ICR טמון בזהות בעליה. מצד אחד קבוצת ישראל קנדה בבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר, המעצבת את המרקם העירוני באזורי ביקוש בארץ ובעולם זה 20 שנה, תוך בחירת קרקעות ונכסים בעלי מיקומים אסטרטגיים. שורה ארוכה של הישגים ארכיטקטוניים של הקבוצה הטביעו חותם משמעותי בעולם ומיצבו אותה בחוד החנית של תחום השקעות הנדל"ן המניבות.
מהצד השני, קבוצת ORC LAND בבעלות רז עודד וקבוצת נקש שהפכה לשחקן מרכזי בתחום הנדל"ן המניב והיוקרה. החברה מתמחה ברכישה, השבחה וניהול נכסי נדל"ן מניב, כולל משרדים, שטחי מסחר, מלונאות וחניונים, עם צוות מקצועי ומנוסה שמוביל להצלחות בולטות בשוק, ברמה גבוהה, עם דגש על מצוינות בתחום האירוח.
לפני כמעט שנתיים, נכנסה חברת הביטוח כלל כבעלת מניות ורכשה כ-15% ממניות החברה לפי שווי של 1.7 מיליארד ש"ח אחרי הכסף. "השילוב הזה יוצר סינרגיה מדהימה", מעידה רביב. "כשאנחנו נמצאים בתוך קבוצה שכוללת גם מלונאות, גם מגורים, גם משרדים וגם שטחי מסחר אנחנו והלקוחות שלנו נהנים ממכלול שלם של פעילות וניסיון שאין לחברות אחרות".
גורמים בענף הנדל״ן סבורים שבמצב המאתגר של הענף היום, הנפגעות הראשונות יהיו חברות ההתחדשות העירונית, הבנויות על מתח רווחים נמוך. מהי עמדתך?
"עולם ההתחדשות העירונית הוא עולם עם משולש של אינטרסים שצריכים לעבוד ביחד: הדיירים, היזם והרשויות. הדיירים רוצים כמה שיותר מטרים, היזם רוצה רווחיות, והרשויות לעיתים חוששות מעומס על התשתיות והצורך לספק שירותי חינוך ורווחה. מעבר לסוגיית המחירים הנוכחית, צריך לזכור שעלויות הביצוע עלו בשלוש השנים האחרונות בכ-30%, מה ששוחק את הרווחיות. הכלכלה של פרויקטים רבים של התחדשות עירונית פשוט לא עובדת כיום ללא שינוי בזכויות הבנייה או בציפיות הדיירים".
איך מייצרים את ההתאמות למציאות הנוכחית?
"עם הבנה אמיתית של שותפות ביננו לבין הדיירים, חשיבה בלתי פוסקת על איכות המוצר ופתרונות יצירתיים. בפרוייקט פסטורל בירושלים, למשל, אנחנו משתמשים בשיטת בנייה חדשנית של בטון אדריכלי שמיוצר במפעל קירות שלמים שמגיעים לאתר זה מאפשר לנו לקצר את זמן הביצוע של הפרויקט משמעותית, לחסוך בעלויות ולשפר את איכות הפרויקט. במקרה אחר פתחנו ושיפרנו את ההסכם עם הדיירים".
אחת הנקודות שבהן גאה במיוחד דלית רביב היא היכולת לייצר קהילות בפרויקטים שעיקרם בטון דוגמת פרויקט הגפן בהרצליה, שבמסגרתו פונו דיירים בשכונת נווה ישראל, שנחשבת לשכונה פחות חזקה מבחינה סוציו אקונומית. מדובר במתחם הכולל 400 יח"ד בשמונה בניינים בני 9-14 קומות לצד כ-1,000 מ"ר של שטחי מסחר, שטחים פתוחים מרוצפים ומגוננים בין הבניינים ופיאצה לרווחת התושבים. "בפרויקט הצבנו ספריות להחלפת ספרים שהדיירים עצמם מתפעלים באופן שוטף, חדר קולנוע לצפיות משותפות, ג’ימבורי מעוצב, שטחי מסחר שנשארים בבעלותנו כדי לשלוט באיכות ותמהיל העסקים. ניהול המסחר קריטי עבורנו, ולא נמכור את שטחי המסחר ליזם חיצוני, אלא נביא בעצמנו את תמהיל העסקים הנכון שיצור את חוויית המגורים הטובה ביותר. כיום הגפן היא שכונה יותר מבוקשת מגליל ים הסמוכה והיוקרתית. זה אומר הכל", היא מספרת בגאווה.
"דבר דומה ומדהים אף יותר אנחנו צופים שיקרה בשכונת פארק צפון שברמת השרון על גבול תל אביב, שכונה שתהיה השכונה הכי יפה בישראל, אנחנו מקימים בשכונה 1200 יח"ד בשני פרויקטים מרהיבים, האחד "פארק צפון" בשותפות עם צמח המרמן והשני EVE בשותפות עם קבוצת נחמיאס. שני הפרויקטים האלו שכל אחד מהם מציג ייחודיות משלו מראים באופן הטוב ביותר את תפיסת חוויית המגורים ההוליסטית של ICR.
פרויקטים בולטים נוספים של ICR כוללים את פרויקט ברודצקי, רמת אביב, פרויקט התחדשות עירונית בו נבנים 4 בניינים חדשים, עם גינות ירק ותבלינים, חדר כושר, מועדון ילדים וגג שיתופי המציע חוויית מגורים מדויקת במפגש שבין שלווה, אינטימיות והקצב האורבני של צפון תל אביב החדשה.
שני פרויקטים מעניינים שכבר אוכלסו: YAM - שני מגדלי היוקרה הכוללים 30 קומות ו-220 יח"ד וממוקמים על קו החוף המרהיב של בת ים, בפינת הרחובות סוקולוב ושדרות ירושלים. Ocean Park בנתניה - שני מגדלי מגורים, הממוקמים בסמוך לחוף הים בשכונת פארק הים בנתניה. המגדלים מתנשאים לגובה של 31 קומות, כוללים 117 יח"ד כל אחד, שתוכננו ונבנו בהתבסס על עקרונות ה-WELLNESS תוך שימוש בחומרי בניה ירוקים, הקפדה על כיווני אוויר ודגש על אזורי פנאי ולייף סטייל לדיירים עם מתקני "TECHNOGYM" ומגרש טניס פרטי לדיירים. "אנחנו תמיד מחפשים את הערך המוסף, כזה שאין באף פרויקט אחר", מעידה רביב.
אופטימית לגבי מצב השוק
על אף תקופת אי הוודאות בשוק הדיור על מחיריו המשתנים, רביב אופטימית לגבי עתיד השוק. "הביקוש בישראל הוא קשיח", היא מנתחת. "האוכלוסייה גדלה בצורה טבעית, ובנוסף לכך יש עולים חדשים שמחפשים דירה בישראל ויהודים המתגוררים בחו"ל שקונים דירה בארץ מתוך חלום לעלות לארץ יום אחד או מתוך מטרה להיות בעלי נכסים בישראל ליום סגריר. מנגד, כושר הביצוע בישראל מוגבל. יש כמות מוגבלת של בטון, ברזל ופועלים וברגע שתתחיל פה בנייה מסיבית של פרויקט המטרו הענק, גורמי ייצור רבים יופנו לשם וההיצע למגורים יקטן עוד יותר. אני מאמינה שלאור שילוב גורמים זה המחירים יפרצו חזרה למעלה. הביקוש קיים וההיצע מוגבל, ולכן לא תהיה ירידת מחירים ואף תהיה כאן עליית מחירים בעתיד".
היכן נמצא העתיד של ICR מבחינתך?
"כשהגעתי לכיסא המנכ"לית חרטתי על דגלי להפוך את ICR לאחת השחקניות הגדולות בתחום ההתחדשות העירונית – ואף להביא אותה להיות חברה ציבורית. אנחנו בונים אותה על פי עקרונות אלו וממשיכים את תנופת הצמיחה".
