עירוב שימושים הפך בשנים האחרונות ל"מוצר מדף" שכיח, שאפשר למצוא כמעט בכל מקום, לפחות על הנייר. הרעיון פשוט – שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה, שירותים ציבוריים ופנאי במבנה אחד, עולמות שונים שיכולים להתקיים זה לצד זה, להפחית את התלות ברכב הפרטי ולייצר רחובות פעילים לאורך שעות היום והערב. פעמים רבות נראה שמדובר בנוסחה לעירוניות טובה יותר. אלא שככל שהמודל הופך לחלק מתוכניות חדשות ומהתחדשות עירונית ברחבי הארץ, עולה גם השאלה: האם עירוב שימושים מתאים באמת לכל מקום?
עבור האדריכל יהושע גוטמן, שותף בגוטמן אסיף אדריכלים, נקודת המוצא ברורה: עיר טובה היא עיר שמאפשרת לתושביה לעשות הרבה יותר ברגל, ועירוב שימושים הוא אחד הכלים המרכזיים שמאפשרים זאת. "אני תמיד אעדיף רחוב שיש בו חנויות, שירותים והתרחשות על פני מרכז מסחרי שנמצא בקצה הרחוב, וכל הדרך אליו מוקפת רק במגורים", אומר גוטמן. "אבל עירוב שימושים הוא קודם כול עניין של מינונים. קומת הקרקע לא חייבת להיות מסחרית; היא יכולה להכיל מתנ"ס, גלריה, מרפאה או שימוש ציבורי אחר. הדבר החשוב הוא לתכנן קומת קרקע נגישה לציבור ולאפשר לרחוב להשתנות ולהתפתח. המחיר של עיר שאין בה עירוב שימושים, הוא שבכל פעם שאנחנו צריכים משהו – אנחנו נכנסים למכונית".
לדבריו, אחת הדוגמאות הבולטות לפוטנציאל המבוזבז של הפרדה בין שימושים היא אזור רמת החייל בתל אביב. מדובר באזור תעסוקה אינטנסיבי במהלך היום, אך בשעות הערב והלילה חלקים ממנו מתרוקנים. "דמיינו מה היה קורה לרמת החייל אילו היו משולבים בו גם מגורים", הוא אומר. "כמה זה היה יכול להרים את האזור ולגרום לו להמשיך לחיות גם אחרי שעות העבודה".
אדריכל יהושע גוטמןצילום: יח"צעוד יתרון שמציג גוטמן לסוגיית עירוב השימושים קשורה לפער בין המרכז לפריפריה. גוטמן סבור שהדיון משמעותי במיוחד מחוץ לגוש דן. משרדו מעורב בתוכניות התחדשות עירונית גדולות, בין היתר בנתיבות, שדרות ובאר שבע, והוא מעריך שהערים הללו עומדות בפני שינוי עמוק.
"הפריפריה הולכת להיות צפופה הרבה יותר", הוא מסביר, "באופן תיאורטי, בגלל ערכי הקרקע הנמוכים והמכפילים הנדרשים להתחדשות עירונית, יכול אפילו להיווצר מצב שבו חלק מהפריפריה תצטופף יותר מהמרכז. לכן השאלה אם נוכל לרדת מהבית ולקנות משהו, לקבל שירות או להגיע למקום ברגל, תהיה רלוונטית שם בדיוק כמו בתל אביב. בעיניי, הרעיון שיהיה בעתיד פער מהותי בין המרכז לפריפריה בהיבט הזה, הוא אגדה. הכיוון הוא לעירוב שימושים ולעצמאות גדולה יותר של התושב בתוך סביבת המגורים שלו".
אדריכל גיל שנהב, שותף־מייסד כנען שנהב אדריכלים ויו"ר ה־CVU, הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית, משיב אף הוא על השאלה האם עירוב שימושי נכון בכל מקום וסבור, כי השאלה קשורה דווקא לתמהיל. לדברי שנהב, "עירוב שימושים מתאים כמעט לכל מקום, אבל לא באותו תמהיל. הטעות הרווחת היא לזהות את המודל כמעט אוטומטית עם מסחר בקומת הקרקע, ומסחר באמת אינו מתאים לכל מגרש. הוא מתקיים על רצף של חזית רחוב, ודורש מסה קריטית של הולכי רגל. ברחוב מגורים שקט, בשכונה בצפיפות נמוכה, במגרש שגובל בציר תנועה מהיר או במקום שכבר קיים בו מרכז מסחרי מבוסס, חזית מסחרית לא תחזיק, ובסופו של דבר מתקבלות חנויות סגורות שפוגעות בבניין ובדיירים. אלא שבמקומות האלה המסקנה אינה לוותר על עירוב השימושים, אלא להחליף את סוג השימוש. במובן הרחב מדובר בשכבות של תפקודים לאורך כל חתך הבניין: מרחבים משותפים לתושבים, גינות שמיים וגגות פעילים, קומות לעבודה ולפנאי, שימושי קהילה וספורט וגינות ציבוריות במפלס הרחוב. כך למשל בפרויקט שתכננו בבת ים, הוקצתה קומה שלמה למרחב לרווחת הדיירים, עם פינות ישיבה וחדר כושר, וזו החלטה שמשפיעה על אופי הבניין הרבה יותר מאשר עוד חנות בקומת הקרקע. הבניינים שנבנים היום יעמדו עשרות שנים, בעוד תמהיל השימושים נקבע לפי צורכי השוק של רגע אישור התוכנית, ולכן אנחנו מתכננים מעטפת שמאפשרת להסב שטחים לשימושים אחרים בהמשך הדרך, בהתאם למה שהשכונה תצטרך בעוד עשור או שניים".
"האם המקום מסוגל לתמוך?"
מבחינת האדריכלית טלי דראל, שותפה ב־V5 אדריכלים, עירוב שימושים אינו פתרון אוטומטי. לדבריה, "השאלה אינה האם עירוב שימושים הוא טוב או רע, אלא האם המקום מסוגל לתמוך בו. עירוב שימושים לא מתאים לכל מקום. יש לו הצדקה במקומות שבהם קיימת אינטנסיביות עירונית, שמאפשרת לשימושים השונים להתקיים. אי אפשר פשוט להוסיף קומות תעסוקה בתחתית בניין ולהניח שהן יתמלאו. אם אין נגישות טובה, תחבורה ציבורית, ביקוש והיקף אוכלוסייה שמצדיקים את השימוש – אפשר למצוא את עצמנו עם פיל לבן".
עירוב שימושים בפרויקט חדש בבת־ים
(הדמיה: תכנון גוטמן אסיף אדריכלים)
דראל מסבירה כי את ההיגיון הזה ניתן לראות גם במדיניות התכנון הארצית. תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו, מבקשת לרכז סביב תחנות המטרו העתידיות בנייה אינטנסיבית ושילוב של מגורים, תעסוקה ומסחר. מבחינת דראל, החיבור בין השניים אינו מקרי: "שטחי תעסוקה זקוקים לנגישות וליכולת להביא אליהם מדי יום מספר גדול של אנשים. מערכת הסעת המונים יכולה לתמוך באינטנסיביות הזאת. אבל במקומות שאינם נהנים מתנאים דומים, העתקה אוטומטית של אותו מודל עלולה פשוט לא לעבוד".
עוד נקודה שמעלה דראל נוגעת להעדפה של הרשות המקומית שימושים שאינם למגורים. לדבריה, "גם הרשויות המקומיות נדרשות לא פעם לאזן בין הרצון להגדיל שטחי תעסוקה – בין היתר בשל הכנסות מארנונה – ובין הביקוש האמיתי. יש גבול לכמות המשרדים שרחוב יכול לשאת. אפשר לתכנן עוד ועוד שטחי תעסוקה, אבל אם אין להם הצדקה כלכלית ועירונית, בסוף הם פשוט לא יעבדו". עוד לדברי דראל, "בישראל יש דוגמאות לערים שצמאות לשטחי תעסוקה, גם מבחינה כלכלית כמקור משמעותי להכנסה לעירייה, אבל לא פחות מבחינת איכות החיים. חריש ממחישה היטב מה קורה כאשר בונים עיר שמבוססת במידה רבה על מגורים, בלי לייצר במקביל מספיק מוקדי תעסוקה ופעילות עירונית. רבים מתושביה יוצאים בבוקר לעבוד מחוץ לעיר, ובמשך שעות היום חלקים ממנה מתרוקנים. התוצאה היא מעין 'עיר רפאים' בשעות שבהן עיר אמורה להיות פעילה – רחובות שקטים, מעט תנועה ומרכזים מסחריים שלא תמיד מצליחים לייצר לבדם את החיים העירוניים הרצויים. זו בדיוק הסיבה שצריך עירוב שימושים. כשיש בעיר גם מגורים, גם תעסוקה, גם מסחר וגם שירותים, אנשים נמצאים ברחוב בשעות שונות של היום. הרחובות פעילים ושוקקים יותר, ויש לכך גם משמעות לתחושת הביטחון".
