לאחרונה השתתף שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, בוועידה בבית שמש, שם הודה כי בקדנציה שלו מכרזי מגורים שהיו מיועדים לציבור הכללי הוסבו לצביון חרדי. "גם מה שחשבו שיהיה לציבור הכללי - אז הוצאנו את זה מאיזה שהוא דרך לציבור החרדי, לא על כל הדברים אפשר לדבר עליהם", אמר גולדקנופף - ועורר סערה. מיד לאחר מכן שחרר הבהרה: "משרד הבינוי והשיכון פועל בהתאם לחוק, ובניגוד לאופן שבו ביקשו גורמים אינטרסנטיים לפרש את דבריי - לא נעשה דבר בניגוד לכללים".
זו לא הפעם הראשונה שנראה כי שר השיכון דואג למגזר שלו על חשבון יתר אזרחי ישראל. גם בלא מעט הגרלות של תוכנית הדיור המוזל הממשלתית דירה בהנחה, הוקצו בין רבע למחצית מהדירות לחרדים. החלטנו לבדוק איפה הדברים עומדים בבית שמש ובעיר נוספת שתושביה חוששים משינוי צביון – קריית גת; וגילינו שאמנם הדברים לא נעשים בניגוד לכללים, אבל הכללים של היום, כך מסתבר, מאוד גמישים.
הכותרת
האם מחירי הדירות באמת מזנקים והפתרונות של הישראלים שרק רוצים לקנות
26:55
בית שמש: מנגנון מתוחכם
נתחיל עם שכונת נווה שמיר בבית שמש, שם שווק מכרז להקמה של כ-3,500 יחידות דיור, חלקן במסלול מחיר מטרה, אשר יועד תחילה לציבור הכללי ועבר שינוי לצביון חרדי. מדובר בשכונה המכונה במוסדות התכנון ה' 1 והיא ממוקמת בסמוך לפארק נווה שמיר, רצועה ירוקה המתחברת מדרום העיר ונמתחת ממזרח למערב, ומהווה חלק משכונת רמה ה'.
לפני פחות מחודש הוחלט להפקיד בתנאים את התוכנית לשכונה ה' 1, שמציעה בינוי לגובה בחטיבת קרקע שלא בנו בה במשך שנים, בין היתר משום שהקרקע תלולה וסלעית. ההחלטה לבנות על הקרקע הגיעה מתוך רצון לפתח את העיר גם בתחום ההרים ולמצות את זכויות הבנייה המצויות באזורים אלה.
גורמים המעורים בנושא עמם שוחחנו מסבירים כי מדובר בתוכנית המקודמת על ידי משרד השיכון, שנוקט במנגנון מתוחכם: למרות שמדובר בתוכנית שהייעוד שלה מלכתחילה מיועד לציבור הכללי, לפי חוק הוא יכול לתכנן שתי פרוגרמות (חלופות) למתחם - האחת, כאמור, לציבור הכללי ואילו השנייה לציבור החרדי. התוכנית לציבור הכללי כוללת בינוי לגובה (10 קומות ומעלה) ויותר יחידות דיור; ואילו התוכנית לציבור החרדי כוללת בינוי נמוך יותר (עד 9 קומות בלבד), פחות דירות - ועל חשבון יחידות הדיור יותר מוסדות ציבור כגון גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת, מקוואות וכו', הדרושים למגזר החרדי.
הוראות התוכנית קובעות שלאחר אכלוס של כ-70% מסך יחידות הדיור בתוכנית, מהנדס העיר יכול להגיש חוות דעת לוועדת התכנון, לפיה אופי השכונה מתאים יותר לציבור כזה או אחר. כלומר, אם רואים ש-70% מהפרויקט יתאכלס, למשל, על ידי ציבור חרדי, תיבחר החלופה שהוכנה לציבור החרדי. אם רואים שרוב הפרויקט יתאכלס על ידי ציבור חילוני, תיבחר החלופה שהוכנה לציבור הכללי. במקרה של בית שמש ניתן לנחש איזו אוכלוסייה תאכלס את הפרויקטים, כנראה עוד לפני אכלוס של 70% מיחידות הדיור, והנה כך בעצם תוכנית שקודמה תחילה לציבור הכללי – יכולה לשנות כיוון לציבור החרדי בזכות המנגנון הזה.
"התוכנית המקורית כללה בינוי של 9-10 קומות, למעט 3 מגרשים שהבינוי שהוקצה להם הגיע ל-24 קומות. הייתה סערה מול הרשות המקומית, ראש העיר קיבל פניות מתושבים והתבקש לבחון מחדש מול משרד השיכון את גובה הבינוי (תושבים חרדים שהתנגדו לבנייה גבוהה בגלל בעיות של שימוש במעלית שבת וכו' - ה.צ). בבית שמש יש מסמך רבנים שקובע שהבינוי לא יעלה על 9 קומות בגלל חילול שבת. אז בתיאום שנערך בין משרד השיכון לראש העיר הוחלט להנמיך את הבינוי במגרשים האלה עד ל-10 קומות. בין היתר נטען כי גובה הבינוי לא מתאים לאוכלוסייה המתגוררת במקום ויחסום את נראות המבנים הקיימים בגלל אופי הקרקע", אומרים הגורמים.
גם בשכונה הסמוכה ה' 2 שאושרה סופית לפני כשנה וחצי קודם המנגנון הזה. "ועדות התכנון מתכננות לציבור הכללי. אבל בבית שמש יוצאים מנקודת הנחה שיגיע בעיקר ציבור חרדי כי מעל 60% מהאוכלוסייה בעיר היא חרדית, ולכן משרד השיכון הכין שתי חלופות גם בשכונה הזו", אומרים לנו הגורמים. "לרוב, לא ניתן לדעת מלכתחילה את אופי האוכלוסייה שתאכלס את עיקר הדירות, שכן מדובר בתוכניות גדולות שהביצוע שלהן נעשה בשלבים, במקטעים". בבית שמש, כאמור, המקרה מעט שונה וייתכן שבשלב מוקדם יותר נקבעו עובדות בשטח.
מעיריית בית שמש נמסר כי "ראשית חשוב להדגיש כי שיווק המכרז פתוח לכל אדם, וכפי שקרה בשכונת נווה שמיר – שם רכשו דירות משפחות מכלל המגזרים – גם במקרה זה הצפי הוא לאוכלוסייה מגוונת. ההגדרה המנהלית של השטח כצביון חרדי נועדה לאפשר לעירייה לקבל תוספת משמעותית של שטחים למוסדות ציבור וחינוך, אשר העיר זקוקה להם מאוד.
"במקביל, חשוב לציין כי בנייה המיועדת לציבור הכללי מקבלת תאוצה בימים אלו בשכונת רמת לחי, שם החלו כבר בהריסת הבניינים הישנים, ובקרוב תצא לדרך בנייתם של מגדלים מודרניים. מדובר על אלפי יחידות דיור, כאשר בסך הכול מתוכננות כ-11 אלף דירות במסגרת פינוי בינוי, ונרשמת התעניינות רבה בפרויקטים אלו".
קריית גת: עיר או שכונה לחרדים?
בשכונת קריית גת מערב, המשתרעת על שטח של כ-4,500 דונם, תוכננו תחילה כ-9,360 יחידות דיור לציבור הכללי, במסגרת תוכנית שאושרה ב-2016 על ידי הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור). כשנתיים לאחר מכן, בתקופת כהונתו של שר השיכון יעקב ליצמן, הוא תכנן את השכונה מחדש עבור המגזר החרדי, החלטה שספגה התנגדות מצד ראש העיר הקודם שהודיע כי השכונה לא תהיה חלק מקריית גת.
בתקופת שר השיכון זאב אלקין בממשלת בנט-לפיד בשנת 2022 הוחלט להסב בחזרה את התוכנית לצביון כללי, והמדינה אף חתמה הסכם גג שלישי עם העירייה, שהסכימה שהשכונה תהיה בשטחה המוניציפלי תחת ההנחה שהיא מיועדת לכלל האוכלוסיה. אולם משנפלה הממשלה והוחלפה בממשלה הנוכחית ב-2023, שוב הוסבה התוכנית מצביון כללי לחרדי.
במסגרת זו צומצם מספר הדירות בכ-2,000 יחידות דיור לכ-7,000 דירות, כאשר יחידות הדיור העודפות בוטלו למעשה לטובת הקמת מבני ציבור בעלי צביון חרדי (גני ילדים, מעונות יום, מקוואות, בתי כנסת וכו'). במקביל, קודם מכרז מסלול מטרה בעיר לטובת המגזר החרדי.
כל שינוי תוכנית כזה עשוי לעלות כספים רבים מבחינת תכנון. אחרי הסבת התוכנית לאוכלוסייה הכללית, חלק ממנה כבר היה מוכן לביצוע, אבל השינוי עיכב את פיתוח התשתיות. בנוסף הוחלט להוריד את גובה המבנים כדי להתאים אותם לציבור החרדי, להפחית את כמות יחידות הדיור, מצב שעלול להוביל להתייקרות עלות הפיתוח ליחידת דיור.
תושבים בעיר חוששים מההקמה המתוכננת של עוד כ-35 אלף יחידות דיור לציבור החרדי בשכונה הסמוכה לקריית גת מערב, הנקראת תוכנית פלוגות. הממשלה אמורה להחליט לשייך את המתחם לעיר חרדית חדשה הסמוכה לקריית גת, אבל החשש הוא שעד שמוסדות התכנון יאשרו עיר חדשה, ייתכן שלא תהיה הפרדה אמיתית מהעיר ויהיה ריכוז לא פרופורציונלי של אוכלוסייה חרדית.
למרות החששות, ראש עיריית קריית גת הנכנס, כפיר סוויסה, אינו מודאג. "בקרוב אנחנו אמורים לחתום על הסכם גג להקמה של כ-20 אלף דירות לציבור הכללי בלבד בכרמי גת מזרח, בצמוד לקיבוץ גת. התוכנית המקורית כללה כ-12 אלף דירות, אבל פעלתי להגדיל אותה משמעותית", הוא אומר. "בנוסף, בחלקה הצפוני של העיר יש עוד כ-6,300 יחידות דיור גם כן לציבור הכללי שמצויות בשלב מתקדם. ויש את מערב העיר, שכולל את התוכנית שהוסבה לציבור החרדי לא בתקופתי (קריית גת מערב הכוללת כאמור כ-7,500 דירות – ה.צ), ועוד שטח עצום (מתחם פלוגות) שיושב על שטחים של המועצות האזוריות יואב, שפיר ולכיש והתנגדתי לספח אותם לתחומי קריית גת".
לדבריו, "ועדות התכנון תכננו שהמתחם יהיה חלק מהעיר, מה שבאמת ישנה את הצביון, אבל אני התנגדתי התנגדות נחרצת. לפני כחודשיים הוציא משרד השיכון הודעה שנערכים להקים את העיר הנפרדת פלוגות, שתתווסף לערים החרדיות תילה וכסיף שאושרו בהחלטות ממשלה".
מעיריית קריית גת נמסר: "כ-7,000 יחידות דיור הוסבו למגזר החרדי עוד בטרם כניסתו של ראש העיר הנכנס, כפיר סוויסה לתפקיד, שחרט על דגלו לשמור על צביונה הכללי של העיר, כאשר 3,500 מהן כבר שווקו. שינוי הייעוד בתב"ע (תוכנית בניין עיר) הפך לעובדה מוגמרת כבר לפני למעלה משנה, ובקיץ האחרון הושלמה הפקדת התוכנית. עם כניסתו לתפקיד בחודש מרץ האחרון, בלם סוויסה את הרחבת השכונה ל- 45 אלף יחידות דיור, והבהיר באופן חד וברור כי מתחם זה (מתחם פלוגות – ה.צ) לא יהיה חלק מהעיר קריית גת. בהתאם לכך, משרד השיכון נערך להקמת עיר נפרדת במתחם זה.
"במקביל, שווקו כבר 6,300 יחידות דיור המיועדות לציבור הכללי בשכונת קריית גת צפון, ובימים אלה צפוי ראש העיר לחתום על הסכם גג חסר תקדים להקמת כ-20 אלף יחידות דיור חדשות במזרח כרמי גת, המיועדות אף הן לציבור הכללי והחילוני. קריית גת תישאר עיר של כולם – שוויונית, מאוזנת ומגוונת, הפתוחה לכלל האוכלוסיות והמגזרים. בהתאם להתחייבותו של ראש העיר, העיר תשמור על צביונה ותמשיך לשרת את כלל תושביה מכל חלקי הציבור".
תגובות: "השינוי נעשה בהתאם לכללים"
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "בשנים 2025-2023 שווקו קרקעות ל-189,700 יחידות דיור, מתוכן קרקעות ל-14,222 יחידות דיור שיצאו לאוכלוסייה בצביון חרדי, המהווים כ-7.4% בלבד מסך הקרקעות ששווקו. שיעור החרדים באוכלוסייה עומד על כ-13.5%, ועל פי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עד שנת 2050-שיעורם ינוע בין 20%-30%. במסגרת מכרזים במסלול מחיר מטרה, שווקו בשנים אלו קרקעות לבניית 69,510 יחידות דיור, מתוכן קרקעות ל-12,970 יחידות דיור לציבור החרדי, המהוות 19% בלבד מכלל הקרקעות.
"לאוכלוסייה החרדית ישנם מאפיינים וצרכים ייחודיים, המצריכים תכנון ייחודי הנותן מענים בתחומים השונים, דוגמת הקצאת קרקעות לצורכי ציבור וכדומה. יש לציין כי שיווק המיועד לצביון חרדי בתוכנית מחיר מטרה אינו מונע מזכאי שאינו חרדי לגשת להגרלה ולזכות. כל אדם העומד בתנאי הזכאות יכול להירשם להגרלה ולזכות בדירה, כך שאין בסיס לטענה לאפליה בהטבה הכלכלית הניתנת במסגרת התוכנית.
"בעניין קריית גת, בעיר קודמו ומקודמות 5 תוכניות: בכרמי גת צפון מקודמת תוכנית בהיקף של כ-6,000 יחידות דיור לציבור הכללי; בקריית דרום מקודמת תוכנית בהיקף של כ-8,000 יחידות דיור לציבור הכללי; בקריית גת מזרח מקודמת תוכנית בהיקף של כ-21 אלף יחידות דיור לציבור הכללי, ב-1011א מקודמת תוכנית בהיקף של כ-6,000 יחידות דיור (תוכנית היברידית שיכולה להתאים הן לציבור כללי והן לחרדי מאחר שהיא מאפשרת התאמות בין יחידות הדיור למבני ציבור).
"בקריית גת מערב (1011) מקודמת תוכנית שתוכננה בראשיתה לציבור חרדי. בממשלה הקודמת שונתה התוכנית לצביון כללי בהיקף של כ-9,000 יחידות דיור ומענה פרוגרמטי ל-45 אלף נפש; וכעת תוכננה מחדש לצביון חרדי בהיקף של כ-7,500 יחידות דיור ומענה פרוגרמטי ל-60 אלף נפש. כלומר, אמנם פחות יחידות דיור אך מענה לציבור גדול בהרבה.
"יודגש כי כל התוכניות קודמו ומקודמות בעצה אחת עם הרשות המקומית, תחילה עם ראש העיר הקודם, אבירם דהרי, וכעת עם ראש העיר הנוכחי, כפיר סוויסה. לצד הפיתוח המואץ, רמ"י ומשרד השיכון מקדמים אלפי יחידות דיור בתוך העיר במסגרת התחדשות עירונית לציבור הכללי. מדובר בהיקפי בנייה חסרי תקדים, שיגיעו בסופו של יום לכ-35 אלף יחידות דיור.
"לגבי בית שמש יש לפנות למשרד הבינוי והשיכון בנושא. נציין כי התכנון היה כלל עירוני ולא לצביון חרדי. לאחר שלמנת השיווק הראשונה ניגשו גם מציעים חרדים (שזכו), החליט משרד הבינוי והשיכון לפרסם את יתרת השיווק לצביון חרדי".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "משרד הבינוי והשיכון פועל לקידום ופיתוח בנייה בכל הארץ, תוך מתן מענה לצרכים של כלל האוכלוסיות, לרבות גם המגזר החרדי, כחלק מהמאמצים להרחיב את היצע הדירות. לגבי שכונת קריית גת מערב, יש לציין כי כבר בשנת 2019 סימן מינהל התכנון את האזור כייעוד לתכנון בצביון חרדי, כחלק מהתוכנית האסטרטגית לדיור. ההסבה לצביון חרדי אושרה ב-2024, אך השינויים בתוכנית נעשו בשנים 2020-2021, בשיתוף פעולה עם כל הגורמים הרלוונטיים, כולל העירייה ושר הפנים.
"בנוגע לשינוי המיוחס לשכונת נווה שמיר בבית שמש, יש לציין כי השינוי נעשה בהתאם לכללים ותוך עמידה בכל דרישות התכנון. משרד הבינוי והשיכון ימשיך לפעול להגדלת היצע הדירות לכלל האוכלוסיות, תוך שמירה על מדיניות תכנונית ומקצועית".
