בשיאו של המשבר הפיננסי העולמי ב-2008, כשהשווקים הפיננסיים חוו טלטלה חריפה, טס זיו ספיר לארה"ב. כשהגיע, הופתע לגלות כי לצד התנודתיות החריפה בשוק ההון, הפעילות הכלכלית הריאלית המשיכה להתנהל. "זה היה שיעור משמעותי עבורי", הוא משחזר. "הבנתי שגם בתקופות של משבר ואי־ודאות, הכלכלה הריאלית ממשיכה לפעול ולייצר צרכים והזדמנויות. דווקא כשהשווקים נמצאים תחת לחץ, חשוב להבחין בין התנודתיות במחירי הנכסים לבין הערך הכלכלי שעומד בבסיסם, ולבחון את המציאות באופן מפוכח ולא דרך הסנטימנט בשוק. לא פעם, השינויים האלה יוצרים הזדמנויות השקעה שלא היו קיימות קודם".
המשבר שעליו מדבר ספיר שימש עבורו כקריאת השכמה, רגע לפני גל צמיחה שהונע מכוחות טכנולוגיים. הבנת הגלים הללו: ממהפכת האינטרנט, דרך מהפכת הסלולר ועד לגל ה-AI הפכה לנדבך מרכזי בתפיסת עולמו הניהולית. מבחינתו, מנהל השקעות אינו יכול להסתמך על הנחות העבר. עליו ללמוד באופן מתמשך, להבין את הכוחות שמעצבים את הכלכלה ולזהות מגמות ארוכות טווח עוד בשלבים המוקדמים שלהן.
מהשוק הסחיר להשקעות ריאליות
ספיר פעיל בשוק ההון מזה כ-25 שנה. הוא מחזיק בתואר ראשון במנהל עסקים ובתואר שני במשפטים לכלכלנים. השילוב בין ההשכלה העסקית והפיננסית לבין הידע המשפטי התברר לאורך השנים כיתרון משמעותי בעולם ההשקעות, ובפרט בעסקאות ריאליות מורכבות. את דרכו בשוק ההון החל בשנת 2000 ובהמשך כיהן בתפקידי השקעות בכירים בין השאר גם פריזמה ובמגדל שוקי הון.
בשנת 2015, כשהמונח "השקעות אלטרנטיביות" עוד היה בראשית ימיו בשוק הישראלי, פנה ספיר לדרך עצמאית, ובהמשך חבר לבית ההשקעות IBI. במסגרת השותפ ות הוקמה זרוע פעילות הקרנות האלטרנטיביות, המנהלת כיום חמש קרנות בהיקף נכסים מנוהל של כשני מיליארד דולר.
כיום נחשב ספיר לאחד ממנהלי ההשקעות הבולטים בישראל וליזם מוביל בתחום ההשקעות האלטרנטיביות והוא שותף עם IBI בקרנות ההשקעה שבניהולו. כחלק מהעיסוק בהשקעות אלטרנטיביות, התמקד ספיר לאורך השנים גם בהשקעות בנדל"ן מניב. שילובו של הנדל"ן המניב הבלתי-סחיר תחת מטריית ההשקעות האלטרנטיביות מאפשר להתמקד בביצועי נכס הבסיס: בתזרים המזומנים, באיכות השוכרים, במבנה החוזים ובפוטנציאל ההשבחה, ללא השפעתם הישירה של שינויי תמחור יומיים המאפיינים את השוק הסחיר.
"בתחום האלטרנטיבי הבלתי-נסחר אין מסך עשן של הבורסה ואין תירוצים. התשואה היא תולדה ישירה של איכות הניהול, כשרון היזמות, והיכולת לייצר ערך בשטח של מנהל ההשקעות", הוא מבהיר.
תפיסה זו באה לידי ביטוי גם בהקמת קרן VOLCANO המתמקדת במתן מימון גישור קצר טווח (Special Bridge Financing) לחברות נדל"ן מובילות בארה"ב, לצורך רכישת נכסי נדל"ן מניב בלבד. הפעילות מתמקדת בנכסים קיימים ומיוצבים, שבנייתם הושלמה ובעלי שיעורי תפוסה גבוהים, כאשר תקופת המימון הממוצעת עומדת על כ־3–6 חודשים.
הגישה של VOLCANO נשענת על בחינה של איכות נכס הבסיס, מאפייני הלווה ומבנה העסקה. כל עסקה נבחנת במסגרת תהליך חיתום ובדיקות נאותות פיננסיות, משפטיות ונכסיות, כאשר גם מבנה הבטוחות נבחן ומותאם למאפייניה כחלק מניהול הסיכון.
מאז הקמתה ביצעה VOLCANO 147 עסקאות והעמידה מימון מצטבר בהיקף של כ־2.4 מיליארד דולר, תוך פיזור הפעילות בין תשעה סקטורים מניבים. "כשבסיס הנכס איכותי והצורך הכלכלי בו ברור, יש לנו בסיס טוב יותר לניתוח העסקה", מסביר ספיר. "סופרמרקט הוא דוגמה טובה לכך - נכס שמשרת צורך בסיסי ויומיומי, עם ביקוש שאינו נעלם בגלל שינוי כזה או אחר בשוק. מבחינתנו, איכות נכס הבסיס וההיגיון הכלכלי שמאחוריו הם מרכיב מרכזי בבניית יחס סיכון-תשואה נכון."
השבחת נכסים: כולם רוצים חשמל
בשנת 2022, עוד לפני שגל הבינה המלאכותית שטף את השווקים, זיהה ספיר את הצורך ההולך וגואה בתשתיות אחסון ועיבוד מידע. הוא העריך כי הגידול הדרמטי בנפחי המידע של חברות מכל המגזרים - פיננסים, ביטוח, רפואה ומדעי החיים, היי-טק וקמעונאות - יהפוך את פתרונות האחסון והגיבוי לקריטיים להמשכיות העסקית.
הערכה זו, לצד המעבר המואץ לענן והגידול בהיקפי המידע שמייצרות טכנולוגיות מתקדמות, ובהן רכבים אוטונומיים ואוטומציה, ערים חכמות, ועוד ועוד, חיזקו את ההבנה כי תשתיות דיגיטליות (Digital Infrastructure) הופכות לרכיב קריטי בכלכלה המודרנית. מתוך תפיסה זו הוקמה בשנת 2022 קרן DataCom המתמקדת בהשקעות בתשתיות דיגיטליות מסוג Data Centers ומגדלי תקשורת G5 בשותפות עם Carter Funds ו־StratCap האמריקאיות, המביאות עמן ניסיון רב־שנים, מומחיות ייעודית ו־Track Record מוכח ברכישה, ניהול והשבחה של נכסי תשתיות דיגיטליות ברחבי ארה"ב.
בבחירת חוות השרתים, ספיר מקפיד להתמקד בנכסים קיימים ומניבים המושכרים בחוזי Triple Net Lease (NNN) ארוכי טווח ומייצרים תזרים שוטף, שבהם ניתן לזהות כבר במועד הרכישה פוטנציאל משמעותי להשבחה. כך משלבת האסטרטגיה בין נכס פעיל ותזרים קיים לבין פוטנציאל ליצירת ערך באמצעות ניהול אקטיבי של הנכס.
היקף הביקוש לחשמל ממחיש את עומק השינוי בענף. לפי הדוח העדכני של Lawrence Berkeley National Laboratory, מעבדת המחקר הלאומית של משרד האנרגיה האמריקאי (U.S. Department of Energy), צריכת החשמל של Data Centers בארה"ב, שעמדה על כ־176 TWh בשנת 2023, עשויה להגיע בתרחיש ריאלי לכ־843 TWh בשנת 2030 כמעט פי חמישה מרמתה בשנת 2023, ולהוות עד כ-16% מצריכת החשמל הכוללת בארה"ב.
הפער הזה משנה גם את האופן שבו נבחנת איכותם של נכסי Data Centers לצד מיקום, איכות המבנה והשוכרים, היכולת לקבל ולהרחיב קיבולת חשמל הופכת למשתנה מרכזי בתכנון ארוך הטווח של הנכס. ככל שלוחות הזמנים לחיבור לרשת ולהקמת תשתיות מתארכים, כך גדלה החשיבות של נכסים קיימים שכבר מחוברים לתשתית ושבהם קיימת אפשרות מעשית להרחבת הקיבולת. מבחינת ספיר, כאן בדיוק נפגשים השינוי המבני בשוק עם היכולת של מנהל השקעות לזהות פוטנציאל שאינו משתקף רק במצבו הנוכחי של הנכס.
על רקע זה, הרחבת קיבולת החשמל (Power Capacity Expansion) היא אחד ממנועי יצירת הערך המרכזיים באסטרטגיה. בעולם שבו כוח המחשוב הנדרש לכל יחידת שטח הולך וגדל, קיבולת החשמל הזמינה הופכת ממשאב תפעולי למרכיב מהותי בכושר ההכנסה ובשווי הכלכלי של ה־Data Center.
"כולם רוצים חשמל", מסביר ספיר. "לא די בשטח ובמבנה. אנחנו בוחנים כמה קיבולת חשמל קיימת בנכס היום, כמה ניתן להעמיד לרשות השוכרים, ובעיקר – מהו הפוטנציאל להרחיב אותה בעתיד. היכולת לזהות את פוטנציאל החשמל שעדיין אינו ממומש היא מבחינתנו חלק מרכזי ביצירת הערך."
לאחר הרכישה פועלת הקרן להרחבת קיבולת החשמל ולשדרוג התשתיות הקריטיות, במטרה להתאים את הנכס לצורכי מחשוב גדולים יותר, להרחבת פעילותם של שוכרים קיימים ולביקושים נוספים. באחד מנכסי הקרן הוגדלה קיבולת החשמל פי 8.5 ביחס לקיבולת המקורית, כחלק מתוכנית ההשבחה והשדרוג של הנכס.
בחלק מהאתרים DataCom אף מקימה תת-תחנות חשמל כחלק מהרחבת תשתית האנרגיה בנכס. "בתחום החשמל אתה חייב להפגין מקצוענות עד הסוף", מדגיש ספיר, ומסביר כי הקרן אחראית למעטפת התשתיתית: חשמל, גנרטורים ומערכות קירור, בעוד שציוד ה־IT נמצא בבעלות ובאחריות השוכר.
הכניסה לתחום בשלב מוקדם אפשרה למנהלי הקרן ולשותפיה לצבור מבעוד מועד ניסיון, יכולות וקשרים משמעותיים עם ספקי ציוד ולבסס קדימות ברכישת ציוד קריטי. יתרון זה סייע לקרן להתמודד עם מגבלות גלובליות בשרשרת האספקה ולהשלים את תוכניות ההשבחה בעשרת המתקנים הראשונים.
הניסיון שנצבר בקרן הראשונה, לצד ההתפתחויות המבניות בשוק ה־Data Centers הובילו להקמת קרן ההמשך DataCom II הממוקדת בתחום ה־Data Centers. קרן ההמשך מבטאת גם את ההתמקצעות שנצברה לאורך השנים בתחום ואת המעבר מזיהוי ההזדמנות הראשונית ליישום שיטתי של אסטרטגיית ההשבחה. פעילותה ממשיכה את תפיסת יצירת הערך שפותחה בקרן הראשונה ומתמקדת בשלושה מנועים מרכזיים: הרחבת קיבולת החשמל (Power Capacity Expansion), שדרוג תשתיות קריטיות (Critical Infrastructure Upgrades) ואופטימיזציה תפעולית (Operational Optimization).
זיו ספיר
(צילום: עינת שילר)
צורך כלכלי פוגש צורך מימוני
הסקרנות המקצועית שמאפיינת את ספיר הובילה אותו לאורך השנים לבחון גם שווקים ואסטרטגיות השקעה חדשים ולחפש תחומים שבהם צורך כלכלי ממשי פוגש פער מימוני שניתן לתרגם להזדמנות השקעה.
אחד התחומים שאליהם נחשף בשנים האחרונות הוא Trade Finance, תחום ותיק המלווה את הסחר הבינלאומי זה שנים רבות ומהווה חלק מתשתית המימון של תנועת סחורות ברחבי העולם. ספיר זיהה את ההזדמנות שנוצרה בתחום על רקע השינויים במקורות המימון של הסחר הגלובלי, ומתוך כך הוקמה קרן Atlantis, המתמקדת במימון קצר טווח של עסקאות סחר בינלאומיות בסחורות בסיס, בשותפות אסטרטגית עם Horizon Capital Group בעלת ניסיון של למעלה מ־20 שנה בתחום ובהיקף פעילות מצטבר של יותר מ־20 מיליארד דולר.
איך אתם משתלבים?
"הקרן משמשת כגשר פיננסי בעסקאות סחר בין-לאומיות. המוכר מבקש לקבל את כספו ברגע שהאונייה עוזבת את הנמל בעוד שהתשלום מצד הקונה מתבצע עם הגעתה ליעד, בהתאם לתנאי העסקה. את פער המימון שבין שני המועדים ממלאת קרן Atlantis.
פעילות זו מתקיימת מול שחקנים משמעותיים בזירת הסחר הגלובלית. במסגרת עסקאות הסחר שמימנה Atlantis נכללת גם פעילות מול Aramco, מענקיות האנרגיה בעולם, לצד תאגידים בינלאומיים מובילים נוספים; ביטוי להיקף הפעילות ולפרופיל הגופים הפועלים בשוק שבו פועלת הקרן".
על איזה סוג השקעות מדובר?
"אחד המאפיינים המרכזיים של האסטרטגיה הוא משך העסקאות הקצר: כ־60–75 יום, המאפשר מחזור הון תכוף וניהול דינמי של החשיפה. לצד זאת, בכל עסקה נבחנים מספר רכיבים כחלק מניהול הסיכון: מאפייני הסחורה והשוק שבו היא נסחרת, מבנה הבטוחות והכיסויים הביטוחיים הרלוונטיים, ובהם ביטוח ימי (Marine Cargo Insurance) ובמקרים המתאימים גם כיסוי War Risk לסיכונים הכרוכים בשינוע." עד היום ביצעה Atlantis מעל 250 עסקאות בהיקף מצטבר של יותר מחצי מיליארד דולר.
ספיר מדגיש כי בעיניו, אחד היתרונות המרכזיים של השקעות אלטרנטיביות הוא היכולת להרחיב ולגוון את מקורות התשואה בתיק לצד אפיקי ההשקעה המסורתיים. לדבריו, השקעות הנשענות על נכסים ופעילות כלכלית ריאלית מאפשרות להוסיף לתיק מנועי ערך המבוססים על תזרים שוטף, ביקוש ממשי ופוטנציאל ליצירת ערך.
עבור ספיר, שלוש האסטרטגיות משקפות עיקרון השקעה משותף: חיפוש אחר פעילות כלכלית ריאלית, ביקוש ממשי ומנוע ערך שניתן לנהל באופן אקטיבי. ב־VOLCANO מדובר באשראי קצר טווח המגובה בנכסי נדל"ן מניב; ב־DataCom בנכסים מניבים לצד פוטנציאל להשבחה באמצעות הרחבת קיבולת החשמל ושדרוג התשתיות; וב־Atlantis במימון קצר טווח של עסקאות סחר בינלאומיות בסחורות בסיס".
השילוב בין האסטרטגיות מאפשר ליצור פיזור לא רק בין סוגי נכסים, אלא גם בין מקורות תזרים, מנועי תשואה וגורמי ביקוש שונים. כל אחת מהן נשענת על מנוע כלכלי אחר: אשראי המגובה בנכסי בסיס, הביקוש המבני לתשתיות דיגיטליות וצורכי המימון של הסחר הבינלאומי; אך המכנה המשותף הוא היכולת לזהות צורך כלכלי ממשי, לבנות סביבו אסטרטגיית השקעה ברורה ולייצר ערך באמצעות ניהול אקטיבי ומשמעת השקעתית.
להיות מנהל טוב בזכות האנשים
לאורך קריירה של כ־25 שנה, שחצתה מגזרים, שווקים ומדינות, גיבש ספיר תפיסת ניהול שבה לאיכות האנשים והצוות שסביבו מקום מרכזי. "מנהל טוב חייב להקיף את עצמו באנשים חזקים ודעתנים, שאוהבים לחקור וללמוד ולא חוששים לשאול שאלות, לערער על הנחות יסוד ולהציג עמדה אחרת. אני רוצה סביבי אנשים שיאתגרו אותי מקצועית, שיתווכחו כשצריך ויציעו אלטרנטיבה כשהם חושבים שיש דרך טובה יותר. בסופו של דבר, החלטות השקעה טובות מתקבלות כשיש סביב השולחן חשיבה עצמאית ומגוון של נקודות מבט."
הוא ממשיך: "בעולם השקעות שמשתנה ללא הרף, אסור להתקבע. האחריות ליצירת הערך מחייבת אותך להמשיך ללמוד, לבחון מחדש הנחות עבודה ולקבל החלטות על בסיס הנתונים והמציאות המשתנה, גם כשהמשמעות היא לשנות כיוון"
מה בכל זאת מרגש אותך אחרי כל כך הרבה שנים בתחום?
"הריגוש האמיתי לא נגזר מעצם גיוס הכספים, אלא מסגירת העסקה הריאלית בשטח - מהרגע שבו רעיון מופשט, מחקר שוק מעמיק וניתוח סיכונים פוגשים נכס פיזי ומייצרים ערך ארוך טווח למשקיעים".
עסקת ענק עם Meta
בסוף אוגוסט השלימו ספיר וצוות DataCom II עסקת Build-to-Suit לפיתוח Data Center ייעודי בסולט לייק סיטי עבור ענקית הטכנולוגיה Meta, שתשכור 100% מהנכס בחוזה ארוך טווח ל־15 שנה. "העסקה ממחישה כיצד ההאצה בביקוש לכוח מחשוב ולתשתיות AI מתורגמת לביקוש חוזי ארוך טווח לתשתית פיזית", מסביר ספיר. "זהו חיבור ישיר בין Hyperscale Demand, קיבולת חשמל ותשתית המפותחת מראש בהתאם לדרישותיו של משתמש קצה מהגדולים בעולם".
עקרונות ניהול ההשקעות על פי זיו ספיר
התחל מהכלכלה הריאלית: השקעה איכותית מתחילה בצורך כלכלי ממשי: נכס בסיס, תזרים, ביקוש והיגיון כלכלי ברור. בין אם מדובר בנדל"ן מניב, בתשתיות דיגיטליות או בסחר בינלאומי – הבסיס הוא פעילות אמיתית שמייצרת ערך.
אל תסתפק בתשואה: הבן מה מייצר אותה: תשואה היא תוצאה של מבנה ההשקעה. איכות נכס הבסיס והלווה, חוזים, בטוחות, תזרים ויכולת השבחה הם שמגדירים את יחס הסיכון־תשואה. מנהל השקעות צריך להבין לעומק את מנוע הערך שמאחורי כל עסקה.
חפש את הערך שעדיין לא מומש: ניהול אקטיבי אינו מסתיים ברכישת הנכס. ב־Data Centers לדוגמה, קיבולת חשמל בלתי ממומשת, שדרוג תשתיות ואופטימיזציה תפעולית יכולים להפוך נכס מניב קיים לנכס איכותי ובעל ערך גבוה יותר.
בנה את ניהול הסיכון בתוך העסקה: ניהול סיכונים מתחיל לפני ההשקעה: חיתום, בדיקות נאותות, איכות נכס הבסיס והצד שכנגד, מבנה בטוחות, משך החשיפה וביטוחים. ככל שמבנה העסקה ברור יותר, כך ניתן לקבל החלטת השקעה מושכלת יותר. עקרון זה משתקף הן ב־VOLCANO והן ב־Atlantis
הקף את עצמך באנשים שמאתגרים אותך: צוות השקעות איכותי אינו מחפש הסכמה אוטומטית. הוא חוקר, שואל שאלות, מערער על הנחות יסוד ומציג אלטרנטיבות. החלטות טובות יותר מתקבלות כאשר סביב השולחן יש חשיבה עצמאית ומגוון נקודות מבט.
הישאר בתנועה: שווקים, טכנולוגיות ומקורות ביקוש משתנים. מנהל השקעות צריך להמשיך ללמוד, לבחון מחדש הנחות עבודה ולהיות מוכן לשנות כיוון כשהנתונים משתנים – מבלי לוותר על משמעת השקעתית.
