בשיתוף Ewave Nadlan
עסקאות נדל"ן בחו"ל הן אפיק השקעה נפוץ ומבוקש, במיוחד על רקע מחירי הדיור הגבוהים ואי הוודאות במשק הישראלי. עם זאת, במשך השנים השתרשו מספר מיתוסים לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל, שאינם בהכרח משקפים את המציאות. שוחחנו עם עו"ד רונית אמיר-יניב, שותפה מובילה במשרד עורכי הדין ארנון תדמור-לוי, ומייצגת יזמי נדל"ן ישראלים המשווקים נכסים בחו"ל; ועם אסף כהנר, מנכ"ל Ewave Nadlan הפעילה בשוק הנדל"ן בקפריסין ב-8 השנים האחרונות, על המיתוסים הנפוצים - ועל המציאות שמאחוריהם.
1. המיתוס: רכישת נדל"ן בחו"ל זה כאב ראש
המציאות: הרבה פחת כאב ראש מניהול דירה להשקעה בישראל, אם בוחרים נכון.
"כאשר רוכשים דירה בישראל, הרוכש לרוב מנהל את התפעול בעצמו, מפרסם באינטרנט, מנהל את ההשכרה - כל זה מול תקופות של מיתון, מלחמה, הפגנות ועוד", אומרת עו"ד רונית אמיר-יניב.
במקרה של רכישת נדל"ן בחו"ל, בעקבות המרחק ואופי הנכסים, לרוב ישנה חברת ניהול אשר אחראית לאיתור שוכרים ותחזוקת הנכס באופן שוטף. "בחלק מהמקרים, החברה היזמית אומרת בתחילת הדרך שהיא תחבר את הרוכש לחברת ניהול בסיום הבנייה, כך שהרוכש לא יודע עליה דבר בשלבים מוקדמים, ויכול להיתקל בתנאים שונים ממה שהובטח", מסבירה עו"ד אמיר-יניב. "אחד היתרונות של Ewave Nadlan היא העובדה שחברת הניהול היא מתוך הקבוצה. כך יודעים מראש מי החברה שתנהל את הנכס והכל מתנהל בשקיפות מלאה".
עו"ד אמיר-יניב מוסיפה כי "עבור מי שמחזיק כבר דירה בישראל, יש הרבה פחות אפשרויות איכותיות לניהול מקצועי, ולכן נכס מנוהל בחו"ל הוא פתרון מושלם. כאשר מדובר בנכסים שמושכרים לטווח קצר, זה מאוד נוח שיש גורם המטפל בדירה, דואג שהיא תהיה מתוחזקת ותראה טוב בכל עת. אין בלאי מצטבר כי רמת התחזוקה הגבוהה נשמרת כל הזמן".
2. המיתוס: בחו"ל מסוכן יותר לרכוש נדל"ן
המציאות: מורכבת יותר.
ישראלים רבים מתעניינים ברכישת דירה בחו"ל, מבינים שהיא בתקציב שלהם, ובסוף מחליטים שלא להחליט, מחשש של רמת סיכון גבוהה ברכישה מעבר לים. "במציאות, חברה אמינה ומנוסה מציעה רמת ביטחון דומה לרכישה בישראל", אומרת עו"ד אמיר-יניב. "הבית רשום על שם הרוכש בטאבו, ולא בהסכם שיתוף. הקונה מקבל את המקבילה המקומית של הערת אזהרה, בעלות מלאה על שמו, והוא יכול למכור, להוריש ולהשכיר בכל עת. הוא יכול אפילו למכור את הנכס לפני תום הבנייה - היזמיות מאפשרות זאת אחרי מכירה של אחוז מסוים מהדירות, כדי שלא תהיה מולן תחרות ישירה".
לדברי כהנר, "רכישה בחו"ל יכולה להיות בטוחה, אך הדבר תלוי במשרד עורכי דין מקומי אמין, שמבצע את הרישום בזמן ובאופן נכון, ומשרד עורכי דין ישראלי אמין שמפקח על המשרד במדינת היעד".
עו"ד אמיר-יניב מוסיפה כי "יש בתל אביב בניינים שאינם נרשמו משום ששילמו לעורך הדין של הקבלן מראש על פעולת הרישום תוך זמן מסוים, אך משום שהוא כבר קיבל את התשלום, לא היה דחוף לו לבצע את הפעולה – ועשור לאחר מכן הבניין לא רשום".
3. המיתוס: וילה על הים זה החלום
המציאות: רכישת וילה מבודדת באופן עצמאי יכולה להיות סיוט.
"יש מי שמדמיין את עצמו יורד בלי חולצה מהבית ישירות לחוף, בוילה שקנה ליד הים", מספר כהנר. "בפועל, כאשר מסתכלים על ההשקעה, זו לא השקעה נבונה. ברכישת וילה שכזו קיימות בעיות ואתגרים בניהול. השקעה נבונה בחו"ל היא השקעה שאפשר 'לשחרר' ולקבל שקט נפשי לצד הכנסה קבועה ועליית ערך, מנכס במתחם מנוהל".
הדרך להגיע לווילה הזו, מציע כהנר, "היא להיות בשוק עם הכנסה ביורו. תנו למומחים לבחור את הלוקיישן ולעשות בדיקת נאותות. אנחנו בוחרים את הפרויקטים שלנו על פי ניתוח מעמיק של אזורים שצפויים להתפתח בעתיד, בין היתר". אחרי שמכניסים רגל לשוק, אומר כהנר, "אפשר להשכיר את הנכס ולהזמין בבוקינג את וילת החלומות באמצעות ההכנסה הפנויה ביורו – בלי הטרחה וכאב הראש של בעלות על אותה וילה".
עו"ד אמיר-יניב מוסיפה כי "הווילה המבודדת היא בדרך כלל עונתית, כך שההשכרה שלה בעייתית. לעתים היא נמצאת באזורים שבחורף כל העסקים בהם סגורים, כך שאם אתם מתכננים לבוא לשם מחוץ לעונה, החופשה תהיה הרבה פחות מהנה. ההמלצה שלי – להפריד בין פנטזיות רומנטיות לבין פרקטיקה של השקעה בנדל"ן. בנוסף, תחזוקה עצמאית של וילה כזו מרחוק עלולה להתגלות כמבצע אופרטיבי מתמשך שמרחיק את הרוכש מהשלווה והשקט אותם הוא דמיין לעצמו".
4. המיתוס: רכישת נדל"ן בחו"ל היא הזדמנות להכנסה ללא מיסוי
המציאות: עבודה עם איש המקצוע הנכון תבטיח תשלום מס אופטימלי ועל פי חוק.
"יש מי שמציע לקנות דירה בחו"ל, לפתוח חשבון בנק, לקבל את ההכנסות ולא לדווח לאורך השנים", אומר כהנר. "בסופו של דבר, זו לא התנהלות מומלצת. כמו בכל הכנסה, גם לשכר דירה מנכס מחו"ל יש מיסוי, וצריך לשלם עליו כחוק. כאשר עובדים עם חברה מסודרת, הנציגים שלה מובילים את הרוכש במסלול המסודר והמוסדר, גם אם הוא יותר שמרני וכולל תשלומי מס".
המיסוי על רווחי נדל"ן בחו"ל הוא מורכב, ומי שלא מכיר מספיק טוב את החוקים והתקנות, עלול למצוא את עצמו משלם יותר מיסים ממה שתכנן. עו"ד אמיר-יניב מוסיפה כי "בכל פרויקט שהמשרד שלנו עובד עליו בקפריסין, למשל, אנחנו מכסים את כל היבטי המס בקפריסין ובישראל גם יחד. אנחנו עובדים עם אחד מעורכי הדין הגדולים בקפריסין בתחומי המיסוי והנדל"ן".
לדבריה, חשוב לקבל ייעוץ 360 מעלות, "עם הסבר מפורט על התשלומים ברכישה ועל המיסוי על ההכנסה השוטפת מדמי השכירות לאורך השנים. תפקידו של עורך הדין המתמחה בנדל"ן ובמיסוי הוא לדאוג לתשלום המס האופטימלי עבור הרוכש, על פי התקנות בישראל ובמדינה בה נמצא הנכס".
5. המיתוס: הכי טוב לקנות נכס עם 'תשואה מובטחת'
המציאות: הבחירה הנכונה היא מודל עם אינטרס משותף שלכם ושל חברת הניהול.
"אפשר למצוא בשוק גימיקים כמו 'תשואה מובטחת', 'המע"מ עלינו' והמיסים עלינו'", אומר כהנר, "אבל הצעות שכאלו הן פתח לסרט אימה בהמשך הדרך". לדבריו, "יש חברות שמבטיחות תשואה, גובות שכר דירה גבוה לתקופת זמן מוגבלת, משלמות מתוכו את התשואה, אך לאחר מכן הרוכש מגלה שהיא לא משקפת את התשואה הריאלית. חברות רציניות לא עושות מהלכים מסוג זה, אלא לוקחות אחוזים מסוימים על ניהול הנכס".
עו"ד אמיר-יניב מסבירה כי "רק במצב שבו החברה לוקחת אחוז מסוים מהניהול, יש לשני הצדדים אינטרס משותף לשכר דירה גבוה לטווח הרחוק".
לסיכום, מציין כהנר, "יש פער בין חלומות וסטיגמות ובין המציאות. השקעה נכונה בחו"ל צריכה להתבצע בקור רוח, מתוך בחינה של מכלול גורמים ולהיעשות עם גופים מקצועיים ומנוסים. כי את זה צריך לזכור – חלומות יכולים להתממש, אך חלומות גם יכולים להפוך לסיוטים, והפער בין השניים תלוי בתהליכי קבלת ההחלטות ובשותפים שאת או אתה בוחרים לדרך".
בשיתוף Ewave Nadlan
