בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה בקשה של כמה רוכשי דירות בפרויקט תמ"א שהסתבך לממש את ערבות חוק המכר לאחר שהחברה היזמית קרסה, בטענה כי "הנאמן פועל להשלמת הפרויקט". בהחלטה מלפני שבוע וחצי, קבע בית המשפט כי ערבות חוק המכר נועדה להבטיח שכספי הרוכשים לא ירדו לטמיון במקרה של קריסת החברה; ואולם במקרה הנוכחי שבו מונה לחברה נאמן הפועל להשלים את הפרויקט, ואף נתן הערכה למשך הבנייה ומועד הסיום, אין מקום להתיר את מימוש ערבויות חוק המכר.
המדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 - חיזוק בניין קיים בנתניה בן 3 קומות מעל קומת עמודים עם 14 דירות ושתי יחידות מסחריות, והוספת 10 יחידות דיור חדשות על פני 2.5 קומות נוספות. את הבקשה למימוש ערבויות המכר הגישו שישה רוכשי דירות חדשות. באמצעות עו"ד חיים בנון הם ביקשו לממש את ערבויות חוק המכר בהתאם להסכמים שנחתמו עם החברה ולצאת מהעסקה.
עוד נטען כי תכליתן של הבטוחות לפי חוק הבטחת השקעות היא להבטיח לקונה את הכספים ששילם כתמורה לדירה באותם מקרים שבהם מתברר כי אין שום סיכוי של ממש לקיום החוזה ולקבלת הדירה. נטען כי הרוכשים החדשים שהגישו את הבקשה "נדרשים מצד אחד לשלם דמי שכירות ומשכנתאות, ומצד שני כספם מושקע בפרויקט שקידומו נעצר ומועד השלמת בנייתו אינו ידוע גם היום". לפי הבקשה, "מדובר בקבוצה של 6 רוכשים שציפו לקבל לידם חזקה בדירות אותן רכשו ב-2022 והנה כיום, שנתיים לאחר מועד המסירה הצפוי, לא חלה כל התקדמות מסוימת בפרויקט". יצוין כי עם רוכשי הדירות החדשים נמנה זוג פנסיונרים ששילמו לחברה את מלוא כספי החסכונות שלהם.
מנגד, עו"ד יקיר ניידיק, הנאמן של חברת פלס הנציב 56-58 עמה התקשרו הרוכשים, טען בפני בית המשפט כי טרם קריסת החברה הגיע הפרויקט לשיעור ביצוע של 68.8%, באופן בו עבודות השלד הסתיימו ברובן והבניין נמצא בשלב עבודות הגמר. הנאמן דחה את טענת הרוכשים החדשים שהגישו את הבקשה כי קידום הפרויקט אינו מסתייע, והוסיף כי בהתאם לתחזית המבקשים יידרשו לשלם רק את יתרת התמורה החוזית שנותרה ולא מעבר לכך. עוד טען הנאמן כי האיחור במסירת הדירות אינו מצדיק את חילוט הערבויות וכי ערבות חוק המכר היא כלי שנועד להגן על רוכש ולא מנגנון יציאה מהסכם, "שיכול וכיום נראה לאותו הרוכש כלא כדאי".
עו"ד שירלי כהן חיימג'אן המייצגת את הממונה על חדלות פירעון, תמכה בעמדת הנאמן וציינה בפני בית המשפט כי "עת הנאמן פועל להשלמת הפרויקט ואף נקב זמנים לשם השלמתו, ובשלב זה נראה כי תימסר דירה לרוכשים ואין אנו בפני מצב בו נותרים הרוכשים קרחים מכאן ומכאן (ללא דירה וללא כספם), הממונה סבור כי יש ממש בעמדת הנאמן ומוצא להצטרף אליה". כאמור, השופטת איריס לושי דחתה את בקשת הרוכשים המבקשים לממש את ערבות חוק המכר.
במקביל הוגשה בקשה נפרדת על ידי דיירים ותיקים בפרויקט אשר להם אין ערבות חוק מכר, שטרם ניתנה בה החלטה. אותם דיירים ותיקים, המיוצגים על ידי עו"ד דין סיני, הגישו לבית המשפט בקשה דחופה לחילוט הערבות האוטונומית. נטען כי הדיירים, שרובם קשיי יום, מבוגרים או נכים, התקשרו עם החברה בהסכם תמ"א 38/1 ונטען כי לטובתם הועמדה ערבות אוטונומית. לפי הבקשה, "אין מחלוקת כי הסכם התמ"א הופר באופן יסודי וחמור. נכון להיום, הפרויקט מצוי במצב של 'אתר בנייה' (...) מועד סיום הפרויקט חלף ואף לא נראה באופק (...)דירות הדיירים הרוסות ברובן, אינן בעלות תשתיות, אינן ראויות למגורים ולהשכרה (...) בהתאם להסכם התמ"א מתן צו פירוק או כינוס נכסים נגד החברה מהווה עילה עצמאית ומוחלטת לחילוט הערבות".
מנגד טען הנאמן כי בניגוד לאופן הצגתה בבקשה, הערבות אינה ערבות כללית לפיצוי המבקשים בגין כלל נזקיהם, אלא ערבות ביצוע שמטרתה להבטיח את השלמת העבודות על פי הסכם התמ"א שנכרת עם המבקשים. הדיירים דחו את טענת הנאמן; לדבריהם, "כאשר הדירות אינן ראויות למגורים, החברה בחדלות פירעון והביצוע נעצר, הערבות היא בדיוק 'רשת הביטחון' שנועדה לספק לדיירים יכולת מיידית להתמודד עם נזקיהם ולמנוע קריסה אישית-כלכלית נוספת, בפרט כאשר אין ודאות של ממש לגבי מועד השלמת הפרויקט בפועל". כאמור, בבקשה זו טרם ניתנה החלטת השופטת.
עו"ד חיים בנון המייצג רוכשים חדשים מסר בתגובה: "החלטת בית המשפט שלא להורות על השבת כספים לרוכשי דירות בפרויקט מסוג תמ"א 38, למרות קיומו של ביטוח, מעוררת קושי מהותי החורג מעניינם הפרטי של הצדדים ונוגע בליבת ההגנה על ציבור הרוכשים בישראל.
"פרויקטים מסוג תמ"א 38 מאופיינים מלכתחילה ברמת סיכון גבוהה יותר, בין היתר בשל מורכבותם התכנונית, התלות בהסכמות דיירים והיתכנות כלכלית משתנה. דווקא בשל כך, המחוקק קבע מנגנוני בטוחה, ובראשם ביטוח, שמטרתם להבטיח כי כספי הרוכשים יהיו מוגנים גם במקרה של כשל בפרויקט. כאשר בית המשפט קובע כי אין מקום להשבת כספים חרף קיומה של פוליסת ביטוח, נוצר מצב בו ההגנה שנועדה להיות "רשת ביטחון" הופכת הלכה למעשה לאות מתה. המשמעות היא פגיעה ישירה בציבור הרוכשים, אשר הסתמכו בתום לב על מנגנוני ההגנה הקבועים בדין".
עו"ד סיני, המייצג כאמור את הדיירים הוותיקים (בעלי הזכויות) מסר בתגובה: "להבדיל מערבויות חוק המכר, הערבות שבידי מרשיי היא 'אוטונומית', וכשמה כן היא – אמורה להיות עצמאית, ובלתי תלויה בהסכם התמ"א (עסקת היסוד). מדובר בבטוחה שנועדה בדיוק למקרה של קריסת החברה היזמית. מרשיי מתמודדים מזה תקופה ארוכה עם מציאות עגומה ובלתי נסבלת. דירותיהם פרוצות והרוסות, ללא מטבחים, ללא דלתות כניסה, עם ליקויי רטיבות קשים, כאשר הם לא יכולים להתגורר בדירות (שמן הסתם אינן ראויות למגורים) וגם לא מקבלים פיצויים בגין האיחור או דמי השכירות. אנחנו מכבדים את עבודת הנאמן, אך חילוט הערבות הוא זכות מוקנית למרשיי, ואף כורח המציאות".
עו"ד יקיר ניידיק, נאמן החברה, מסר תגובה ביחס לבקשת הרוכשים שהוכרעה: "אני פועל על מנת להשלים את הפרויקט בשיתוף פעולה עם כלל הגורמים הרלוונטיים וזאת הן לרווחת בעלי הזכויות בבניין והן לרווחת רוכשי הדירות. במצב כזה, הדין אינו מאפשר חילוט של ערבויות חוק המכר ולא בכדי נקבע כך על ידי בית המשפט".
עו"ד דין סיניצילום: רז רוגובסקימטעם היזמית, מסרה עו"ד חיות גרינברג: "היזמית, כמו רבות דומות לה בענף הנדל״ן ובמיוחד בתחום התמ"א, מתמודדת עם אתגרים לא פשוטים במשך יותר משנתיים מורכבות שחווה הענף וכלל המשק. ערבות חוק המכר וערבות ביצוע הינן אמצעי שיש להפעיל באיזון, תבונה ושיקול דעת וכך מצא לנכון בית המשפט בהחלטתו. בשיתוף פעולה עם הנאמן, החברה פועלת למזער נזקים ולהביא להשלמה מיטבית של הפרויקט".
