ניו יורקרים, כמו תל אביבים, כבר רגילים לקרוא מודעות נדל"ן בעיר בעירבון מוגבל: חדר שינה שבקושי נכנסת בו מיטה, משרד שהוא למעשה ארון וחלון שנפתח אל קיר לבנים. אלא שהבינה המלאכותית הפכה את משחק הניחושים הישן למשהו אחר לגמרי. היא יכולה להחליף מטבח, לחדש ריצוף, להעלים רטיבות, להרחיב חדר ואפילו להוסיף אח שמעולם לא נבנה. ראש עיריית ניו יורק, זוהראן ממדאני, רוצה שההפתעה הזאת תיגמר עוד לפני הביקור בנכס. לפי ההצעה שהוא מקדם, בעלי דירות ומתווכים שיפרסמו תמונות או סרטונים ששונו דיגיטלית יידרשו לסמן זאת במודעה באופן ברור ובולט.
המהלך אינו מבקש לאסור שימוש בבינה מלאכותית או להחזיר את ענף התיווך לימי הפילם. ספה וירטואלית בדירה ריקה, תיקון תאורה ועריכות אחרות יוכלו להישאר. המטרה היא להבהיר למחפש הדירה מתי הוא מביט בתיעוד של הנכס, ומתי מוצגת לו גרסה משופרת, מרוהטת או מומצאת שלו. "אתם לא אמורים לתהות אם הדירה שאתם רואים ברשת בכלל אמיתית", אמר ממדאני, לפני ששלח עקיצה לפורטל הדירות המוביל בעיר: "קוראים לו StreetEasy, לא StreetHard".
ההצעה נכללת ב"דוח עוקצי השכירות" של ממשל ממדאני, מסמך בן 68 עמודים שנבנה לאחר סדרת שימועים בכל חמשת רובעי העיר. לפי הדוח' השתתפו בתהליך 2,419 ניו יורקרים, נערכו 852 מפגשי הקשבה אישיים ונאספו 882 עדויות דיגיטליות. התוצאה היא 23 צעדים, ובהם בדיקת כל תלונה על היעדר חימום, טיפול יסודי בעובש במקום לכסות אותו בשכבת צבע, מאבק במעליות מושבתות והכרה משפטית בוועדי דיירים. ביוני אישרה ועדת שכר הדירה העירונית גם הקפאה לכמיליון דירות בשכירות מפוקחת, הבטחת בחירות מרכזית של ממדאני.
ראש העיר בחר להציג את התוכנית במוזיאון המהגרים (Tenement Museum) בלואר איסט סייד. בבניין ההיסטורי ברחוב אורצ'רד חיו בעבר 110 בני אדם, רובם ככולם מהגרים יהודים ממזרח אירופה, ובארבעים שנותיו הראשונות לא היו בו מים זורמים או שירותים פנימיים. אז נדרש חוק כדי שבעל בית ידליק אור במסדרון. כעת העירייה מנסה לקבוע מה מותר לבעל דירה להדליק בצילום.
המתווכים טוענים: בלי השיפור המתעניינים לא היו מגיעים
הבעיה זכתה בארצות הברית לכינוי "housefishing", בן הדוד הנדל"ני של catfishing מאפליקציות ההיכרויות. עריכה מחמיאה אינה המצאה חדשה. מתווכים הוסיפו רהיטים, תיקנו תאורה והעלימו כבל מכוער בפוטושופ הרבה לפני שמישהו ביקש ממחולל תמונות להוסיף שטיח סקנדינבי. אלא שכעת אפשר בדקות ספורות להחליף ארונות מטבח, להוריק חצר, למחוק עמוד חשמל מהחלון או להגיש שקיעה שהדירה מעולם לא ראתה. במקרה ויראלי בניו יורק, דירה שנראתה מרווחת ומוארת התגלתה כצפופה, עם מקלחת בתוך המטבח. בסרטון של דירה בפורטלנד, שהוצעה ב-260 אלף דולר, בערה אש באח שלא היה קיים. המתווך הודה ש-AI הוסיף אותו על דעת עצמו.
מעצב גרפי בן 38 שחיפש דירה בהובוקן שבניו ג'רזי, הגיע הקיץ לנכס שנראה באתר Zillow מואר, מרווח ומעוצב. במקום גילה מיטת קווין המשתלטת על חדר השינה, משרד שהיה למעשה ארון עם שולחן וחדרים חשוכים בהרבה. לדבריו, זו לא הייתה תקרית יחידה: בדירות אחרות נתקל בתמונות ששינו אביזרי אמבטיה, ארונות מטבח וקמינים. המתווך שהציג את הדירה טען שהעריכה נועדה לנקות את הבלגן שהשאירו הדיירים הקודמים, לא להגדיל את החלל. בלי השיפור, הסביר, מחצית מהמתעניינים כלל לא היו טורחים להגיע. זו בדיוק נקודת החיכוך: מה שנראה למוכר כמו ניקיון דיגיטלי, נראה לשוכר כמו נסיעה שבוזבזה על נכס אחר.
(צילום: Kolena)
הנזק גדול במיוחד למי שמחפש דירה מחוץ לעיר. שוכר שעובר לניו יורק לצורך עבודה או לימודים עלול לחתום על חוזה לשנה בלי לראות את הנכס. עבור מי שסוגר דירה עוד מתל אביב, צילום מטעה כבר אינו רק נסיעה מיותרת בסאבוויי, אלא התחייבות יקרה למקום שלא נראה כפי שהובטח.
גם התמריץ הכלכלי ברור. ״הום סטייג'ינג״ פיזי עשוי לדרוש יועץ, הובלה והשכרת רהיטים, להימשך ימים ולעלות מאות או אלפי דולרים. חברות מסוימות מציעות להפיק סרטון נדל"ן מבוסס AI בתוך עשר דקות תמורת 12 דולר למודעה. הן טוענות שהשימוש הוגן כל עוד הוא מסומן ואינו משנה את מבנה הבית, למשל דלתות וחלונות. אלא שבפועל אפילו מתווכים מספרים שקשה להם לזהות מה אמיתי. נורות אזהרה נפוצות הן מנורות שאינן תואמות זו לזו, מראה חיצוני שאינו דומה לבניין ב-Google Street View וחללים שטופים בזוהר חמים ואחיד מדי.
העירייה ציינה כי נתקלה גם במודעות לדירות שאינן קיימות, ששימשו כפיתיון לפני שמתווכים דרשו דמי תיווך בלתי חוקיים כדי להציג מלאי אמיתי.
ממדאני לא המציא את הגלגל
Zillow, פורטל הנדל"ן הגדול בארצות הברית, תומך לדבריו בגילוי ברור כש-AI משנה תמונה באופן מהותי ובהצגת המקור לצד העריכה במידת האפשר. בחברה מודים כי הבינה המלאכותית הפכה את התמונות הערוכות למהירות יותר לייצור, קשות יותר לזיהוי ונפוצות יותר. StreetEasy מסרה כי היא דורשת שהמודעות יציגו את הנכס במדויק, בין שנעשה שימוש ב-AI ובין שלא, וקראה למשתמשים לדווח על מודעות מטעות.
קליפורניה כבר הלכה צעד נוסף בעסקאות מכר: חוק שנכנס לתוקף בינואר מחייב מתווכים לסמן תמונה ששונו בה מרכיבי הנכס ולהנגיש לצדה, בקישור או בקוד QR, את הגרסה המקורית. החוק מפרט כמעט קטלוג של שינויים החייבים בגילוי, מרהיטים ומכשירי חשמל ועד קירות, חזיתות, גינון והנוף הנשקף מהחלון. תיקוני חשיפה, איזון צבע, חיתוך ויישור שאינם משנים את מראה הנכס פטורים. לעומת זאת, החוק אינו חל על עדשה רחבה שמגדילה חדר כבר בעת הצילום, אלא על שינויים שנעשו אחריו.
ראש עיריית ניו יורק זוהראן ממדאני
(צילום: Michael M. Santiago/Getty Images America/AFP)
בישראל, שבה שוכרים כבר למדו לחשוד בסלון שנמתח בעדשה רחבה ובמרפסת שצולמה מזווית שמסתירה את הבניין ממול, עדיין אין חובת סימון ייעודית לתמונות נדל"ן שנערכו ב-AI. יש מסגרת כללית: חוק הגנת הצרכן אוסר על עוסק להטעות צרכן בעניין מהותי, והאיסור חל גם על פרסומת. חוק המתווכים מחייב מתווך לפעול בנאמנות ובהגינות ולמסור ללקוח מידע מהותי על הנכס. תמונה שמוסיפה חלון, מעלימה רטיבות או ממציאה חניה עשויה להיחשב מצג מטעה ולהפוך לבעיה משפטית. אבל אין כיום תווית אחידה, אין חובה להצמיד את צילום המקור, ואין כלל פשוט שמבהיר מתי ספה וירטואלית הופכת לדירה וירטואלית.
בינתיים ברוצ'סטר שבמינסוטה, הגיעה לאחרונה מתווכת עם קונה לבית שכבר הכירה מהמודעה. במקום חיכו לה אריחים מיושנים שלא תאמו את הרושם מהתמונות. גם אחרי שנים במקצוע, היא לא הייתה בטוחה שנכנסה לנכס הנכון. "הסתכלתי סביב ושאלתי את עצמי", סיפרה, "רגע, אני בכלל בבית הנכון?"
