בשיתוף ידיעות הנדל"ן
פאנל נדל"ן - שיווק והתחדשות עירונית
התחדשות עירונית זו הדרך לחידוש מרכזי הערים וחיזוק ומיגון המבנים הישנים, אבל התחדשות עירונית היא גם כלי משמעותי להגדלת היצע הדירות בישראל. עליית המחירים המשמעותית בשיעור של כ-15% בשנה האחרונה, רק מדגישה עד כמה הגדלת ההיצע שפרויקטים במסלול התחדשות עירונית יכולה לתרום לניסיון לבלימת המחירים. הבעיה היא שקידום ומימוש של פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ומייגע שלוקח לפעמים גם למעלה מ-10 שנים.
למה זה לוקח כל כך הרבה זמן? איך זה נראה בשטח ואיך אפשר לקדם את התחום כך שהפרויקטים יבשילו במהירות גדולה יותר? כדי לענות על השאלות הללו כינסנו באולפן "ידיעות הנדל"ן" שלושה בעלי מקצוע שעוסקים בתחום: גל קסטל סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, ניב רום מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת כנען ועו"ד יוסי חזן מנהל תחום התחדשות עירונית בקרדן נדל"ן.
בשלב ראשון ניסינו להבין כמה זמן לוקח לקדם פרויקט. קסטל היה הראשון להשיב: "זה משתנה בין עיר לעיר ותלוי גם מה הסטטוס של הפרויקט, אבל בוא נאמר שהיום לעשות תב"ע בישראל לוקח לפחות בין 3 ל-5 שנים, היתרי בנייה בין שנה וחצי לשנתיים וחצי, תוסיף על זה את כל ההתארגנות מראש של דיירים, עו"ד וחוזים וכל הדברים הלווים, כך שרק התארגנות נלווית עד להיתרי הבנייה היא סדר גודל של 7 שנים. בנוסף, בנייה של הפרויקט אורכת עוד שנתיים שלוש, והגענו לכמעט עשור".
רום: "בפועל, היום באופן מעשי כדי להביא פרויקט לידי יישום מהרגע שפגשת את הדייר הראשון עד הרגע שפינית את הדיירים - זה נע בן 7 ל-10 שנים. פחות מזה לא תמצאו, אין לכך דוגמאות וזה עצוב מאוד".
עו"ד חזן הסכים עם לוחות הזמנים שנקבו רום וקסטל והוסיף: "המכשול העיקרי הוא בתכנון ובזמנים שלוקח לאשר תב"ע ולהוציא היתרי בנייה. על זה אין ספק".
"מוצאים את עצמנו כל פעם מול שוקת שבורה"
אז אחרי שהבנו שאכן לוקח למעלה מ-10 שנים לקדם פרויקט מתחילתו ועד סופו, ניסו חברי הפאנל להתייחס לסיבות ללוחות הזמנים הארוכים. רום היה הראשון להשיב הפעם: "לוחות הזמנים מתפרשים פעם אחת על נושא החתמת הדיירים, ואת זה יחסית ניתן למנוע אם יהיו תמורות מוגבלות וידועות מראש, ללא שיטת הסחר מכר שקיימת היום בשוק. הדבר השני שקובע את לוחות הזמנים הוא הרשות המקומית אליה אתה מגיע אחרי החתמת הדיירים. זה הריבון האמיתי, לא המדינה – אלא הרשויות המקומיות. אתה מתנהל מול ראשי ערים, מהנדסי ערים, ולצערי רובן לא עובדות כמו שצריך, לוחות הזמנים הם קטסטרופה וגם כבר כשמאשרים אין המשכיות בין שלטון לשלטון. אנחנו היזמים מוצאים את עצמנו כל פעם מול שוקת שבורה ומול הדיירים המסכנים שרוצים כבר לפנות ולקבל את הדירה החדשה, לא רק בגלל הרצון שלהם לעשות כסף אלא כי באמת זה מסוכן גם מבחינת רעידות אדמה וגם מבחינה ביטחונית. מי שברוב המקרים מעכב את זה לצערי הרב, הן הרשויות המקומיות מאינטרסים כאלה ואחרים".
קסטל: "כולם מדברים היום על התחדשות עירונית. עד כמה הדבר הזה חשוב. אבל הדבר הזה לא באמת מחלחל, זה רק בכותרות. אם זה היה באמת בדמנו כנראה שההתייחסות לדבר הזה הייתה לגמרי שונה. המדינה, כשהיא יודעת שהיא רוצה משהו, שהוא באמת בוער בעצמותיה, היא יודעת להתנהג ויודעת לקבוע כללים ולנתב את הדברים איך שהיא רוצה. לא רק במילים. אני רואה בניינים שאני באמת לא יודע איך הם עומדים על הרגליים, משב רוח קל והבניין קורס. אני לא צוחק. ועדיין המדינה לא משכילה לקבוע רגולציות מתאימות, מהירות. זה ממש סכנת בטיחות. הייתה כבר דוגמה בחולון, שבמקרה יצאו משם בשן ועין, אבל תחשבו שבניין יקרוס ויהיו פה הרוגים. ברור שתהיה ועדת חקירה, ברור שיהיה הרבה עניין תקשורתי, אבל אותן משפחות שיקרה להן אסון - אף אחד לא יוכל להחזיר עבורן את הגלגל אחורה".
"ממש כמו המערב הפרוע"
לאחר שלב המציאות הקשה והבעיות, הגיע שלב הפתרונות. חברי הפאנל התבקשו להתייחס לנקודות החשובות שיש לטפל בהן כדי שפרויקט יוכל להתקדם מהר יותר.
עו"ד חזן פתח ואמר: "אני תמיד אומר 'מרשות מקומית באת ואל רשות מקומית תשוב'. 'באת', כי כדי לאשר תב"ע אתה חייב לעבור דרך הרשות המקומית, ואני לא מסכים עם מי שאומר שוועדות המחוז קיבלו את כוחן מחדש בהתחדשות עירונית. היום הרשויות המקומיות הן אלה שמכתיבות את הקצב, את הנפח וכו'. ו'תשוב' - כי בסוף אנחנו גם צריכים לחזור אליהן כדי להוציא היתר בנייה. אבל אני כן רוצה להציע איזשהו רעיון. אם יתמרצו ויחזקו את מנהלות ההתחדשות העירונית שקיימות היום, ברוב רובן של הערים שבהן יש פעילות של התחדשות עירונית, יחזקו אותן באנשי מקצוע ובתקציבים, אני רוצה להאמין שהן יהיו הגורם שיודע להעביר בתוך הרשות המקומית את הדברים מהר יותר. זה לא מובטח, ואני יכול לומר שבהרבה ערים דווקא הגורם הזה הוא מעט מעכב, כלומר עד שפוגשים את מהנדס העיר יכולה לחלוף שנה שנה וחצי מהרגע שבו העמדנו סקיצות לתכנון והדיירים כבר עומדים עם חתימות ורוב דרוש, ולכן אני אומר שצריך לשים שם את הדגש כדי להתמקצע יותר היכן שצריך. יש מנהלות שפועלות בצורה יוצאת מן הכלל ובאמת תוך חודש חודשיים פוגשים את מהנדס העיר ועושים פורום - הן אומנם מעטות אבל אני חושב שזה הכיוון ולשם צריך לנווט את הספינה".
רום התייחס אף הוא לפתרון אפשרי: "אני חושב שצריך יד ברזל. יד ברזל זה לייצר פרמטרים כולל לוחות זמנים, כולל ענישה אם צריך או מעבר קדימה לשלב הבא אם, מישהו לא טיפל בו, הדברים צריכים להיות מאוד מתודולוגיים. לקבוע זמן קצוב לוועדה המקומית, לקבוע זמן קצוב לוועדה המחוזית ולקבוע ולהגדיר מה הסיבות שבגינן רשות יכולה לא להוציא פרויקט אל הפועל. בסופו של דבר יש פה אינטרס לאומי רחב מאוד. יש פה גם עניין שאין דירות במדינת ישראל. גם אם רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) תשווק קרקעות במרכז המדינה באזורי הביקוש - עדיין אין קרקעות. האלטרנטיבה היא רק התחדשות עירונית".
קסטל סיכם את הנושא: "צריך לעשות סדר בבלאגן. המושגים בהתחדשות עירונית די זהים למה שהיה לפני עשור או שניים. לא השתנה משהו באמת משמעותי. יש אותם כללים, אותה בירוקרטיה. אז חייבים לעשות סדר כי זה ממש כמו המערב הפרוע. החל מנושא המחתימים והדיירים, הנציגויות ועוה"ד, הרשויות העירוניות, המנהלות וההתחדשות עירונית - ומה לא. כולם מושכים ימינה ושמאלה והדבר הזה לא באמת מתרומם כמו שצריך. יש לקבוע כללים, לקבוע לוחות זמנים, שיהיה מנגנון קנס ופרס לרשות עירונית שתקדם את המתחמים בצורה מהירה, ומי שלא תקדם תיקנס".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
