בשיתוף אפריקה ישראל מגורים
"חשוב מאוד לדעת שאין מתנות חינם"
"בדרך הביתה" הוא פודקאסט חדש שנועד לעשות סדר בכל מה שקשור לרכישת דירה בשפה פשוטה, עם טיפים ששווים הרבה כסף ותשובות לשאלות שאולי עוד לא חשבתם לשאול. האורחת בפרק הפתיחה היא רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, שתעזור לנו להבין את שפת הנדל"ן - המונחים שכולם חייבים להכיר. יחד נבין מה זה דירה על הנייר, ערבות חוק מכר, מדד תשומות הבנייה, מפרט טכני ועוד. צפו בפרק הראשון
רונית, השפה היא הבסיס של הבסיס. מהניסיון שלך בענף, כמה אנשים באמת מכירים את המושגים החשובים?
"נדל"ן במדינת ישראל זה סוג של ספורט לאומי, לצד הכדורגל, כולנו אוהבים 'לשחק' את זה. אני חייבת להגיד שהאוכלוסייה במדינת ישראל יחסית מלומדת ומכירה, אבל לפעמים מתבלבלים בין ההקשרים שלהם. זאת המטרה של מה שאנחנו עושים כאן - להסביר על כל מושג איפה משתמשים בו, מה המטרה שלו ואיך הוא תורם לי".
זו החלטה מאוד גדולה, להתחיל את התהליך של רכישת דירה. איך ניגשים אליו בצורה נכונה?
"קודם כל, צריך להתחיל בשאלה הבסיסית – 'למה?'. האם אני רוצה לקנות דירה כדי לשמור על הערך של הכסף שלי? האם אני קונה דירה כי אני רוצה מקום מגורים לי ולילדיי? האם זה בגלל שאני רוצה להשכיר את הדירה? יש כל מיני היבטים, וכדאי שכל אחד ישב עם עצמו לפני שהוא מגיע למשרדי המכירות ומתבלבל מההיצע. עכשיו זו תקופה מצוינת לקנות, יש הרבה מאוד הצעות, אבל קודם לשבת עם עצמך. אחרי ה'למה' אתה כבר תמצא את ה'איך'".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים ואורי חודי
(צילום: אולפן ynet)
דירה על הנייר – מה זה בעצם?
"דירה על הנייר זו הגדרה כללית לכל הדירות שרוכשים ממי שמקים אותן. ניתן לרכוש אותן בהמון שלבים של ההקמה, היום להקים בניין במדינת ישראל לוקח בין 3.5 ל-5 שנים או אפילו למעלה מכך, תלוי בגודל, ואנחנו מתחילים לשווק בערך חצי שנה-שנה לפני שעלינו על הקרקע. דירה על הנייר עונה על הטווח הזה – רוכשים אותה לפני שבאמת אפשר לקבל את המפתחות ולעבור להתגורר בה באופן מיידי. רוכשים אותה בדרך כלל על בסיס תוכניות, במסגרת חוזית מסוימת, עם התחייבות מהקבלן תוך כמה זמן הוא בונה את הדירה, באיזה מפרט הוא ימסור אותה ומה היא מכילה".
אשד לוי מוסיפה שלרכישה מוקדמת יש גם יתרון כלכלי ברור: "ככל שקונים דירה על הנייר מוקדם יותר, המחיר בדרך כלל יותר אטרקטיבי, והיא גם מאפשרת פרק זמן מאוד משמעותי לארגן את יתר הכסף על מנת להשלים את הרכישה. היום אנחנו רואים הרבה מבצעי מימון כמו 10/90 ו-20/80. בפועל זה אומר שצריך להביא חלק מאוד קטן משווי הדירה, ובעוד כמה שנים להשלים את היתר. בתקופה הזאת חוסכים כסף, עוברים לגור אצל ההורים אולי, כל אחד וההסדרים הכלכליים שלו, ובאותה נשימה משריינים דירה במחיר של היום, בעוד שמחירי שוק הנדל"ן עשוי להמשיך לעלות כמו שקרה בעשורים האחרונים".
עוד מונח חשוב שלא בטוח שכולם באמת מכירים - המפרט הטכני. מהו ולמה צריך לשים לב בו?
"מפרט טכני הוא אחד הניירות הכי חשובים שמקבלים במסגרת של רכישת דירה. הוא מפרט את כל הפרטים והניואנסים שבדירה ושבבניין המגורים. כלומר, לא רק כמה חדרים יש בדירה, אלא מאיזה חומר עשויים הקירות, איזה סוג של מתגים ושקעים אנחנו שמים, מהו סוג החיפויים בחדרים הרטובים, הריצוף, פרטי המטבח שבבית ישראלי זה המקום הכי חשוב. דרך המפרט, אנשי מקצוע יודעים לראות את רמת הגמר של הדירה, כמה היא תהיה יוקרתית, נראה את לובי הכניסה, החניון, כמה חדרי מדרגות יש, כמה מעליות, איזה סוג של אלומיניום. נכון לקרוא אותו ובאמת לעבור סעיף-סעיף. על פי חוק, מפרט טכני חייב להיות חלק ממסמכי חוזה המכר. מאחר שמדובר ב-30–40 עמודים של טרמינולוגיה מקצועית, יזמים גדולים מספקים בדרך כלל גם גרסה מקוצרת וקריאה יותר".
אחרי שאנשים קונים דירה יש נספח שינויים - מה אנחנו צריכים לדעת לגביו?
"לכל יזם יש הסכם בסיסי שאותו הוא שולח לרוכשים, ולכל רוכש יש דברים אחרים שחשובים לו – לחלק מהרוכשים חשוב לוודא את ההגדרה של כוח עליון, לחלק חשוב לוודא לוחות זמנים ובאילו נסיבות אפשר לדחות תשלומים. נספח השינויים מצטרף לחוזה, ובו רושמים את כל התיקונים ומנהלים עליו משא ומתן. יש גבולות גזרה – יש דברים שלא ניתן לענות עליהם ויש דברים שאפשר לתת. צריך לדעת מה חשוב לכם, מה נסגר במשא ומתן ולראות שזה כתוב בצורה שמובנת לכם גם אם תצטרכו לקרוא את זה עוד שנתיים-שלוש".
עוד מושג חשוב - מדד תשומות הבנייה. מה זה אומר ואיך זה קשור לתשלומים?
"שוק הנדל"ן בעצם צמוד למדד תשומות הבנייה, הוא מתפרסם אחת לחודש על ידי הלמ"ס ומורכב מסעיפים שונים שמשפיעים על עלות ביצוע עבודות קבלניות – עלות הברזל, המלט, כוח האדם. זה בעצם המדד שעל בסיסו אנחנו גם משלמים לקבלנים, וכשאנחנו רוכשים סחורה התשלומים צמודים אליו. על פי חוק, אנחנו לא יכולים להצמיד יותר מ-40% משווי הדירה למדד. בממוצע מדד תשומות הבנייה עולה באזור 3% בשנה וזה יכול להיות מאוד משמעותי למחיר הדירה הסופי".
מה החשיבות של לוח התשלומים שמדברים עליו במעמד המכירה? מה צריך לדעת ולקחת בחשבון?
"חשוב מאוד לדעת שאין מתנות חינם. אם מציעים 20/80 ופטור, בדרך כלל המחיר האבסולוטי שיבקשו יהיה גבוה יותר מהחלופה של לינארי צמוד. אז הכי חשוב לקבל הצעות בשני המסלולים, לבדוק מה שמו אחד נגד השני מול הבנק במשכנתא ולהבין את הדלתא. היום אנחנו יודעים לעבוד בצורה יצירתית ובאמת לתפור חליפה".
מה לגבי הלוואות קבלן?
"מה שעומד מאחוריהן זה שליזם יש צורך לקבל תזרים מסוים כי הוא בונה במקביל, והלוואת קבלן נותנת לו תשלום של אחוז כלשהו ממחיר הדירה. היזם מממן את הריבית שהבנק היה לוקח עבור ההלוואה הזאת. זה ווין-ווין כי גם הפרויקט מקבל תזרים וגם הדייר לא הוציא יותר ממה שתכנן".
ערבות חוק מכר - במילים פשוטות מה זה אומר, ומה התהליך מול הבנק?
"מאז מקרה חפציבה תוקן חוק המכר ומכוחו נוצרה חובה לתת לכל רוכש דירה שמשלם יותר מ-7% ממחיר הדירה ערבות בנקאית. ומה הערבות הבנקאית עושה? כל תשלום שאתה משלם ליזם על חשבון הדירה, אתה משלם במסגרת פנקס שוברים. זה נכנס ישירות לחשבון הליווי – לא עובר אצל היזם, אלא בחשבון ייעודי שנפתח לטובת הפרויקט הספציפי ושדרכו מנוהלים כל כספי הפרויקט. ברגע שמשולם שובר, באופן אוטומטי הבנק מנפיק ערבות באותו סכום ואתה מקבל את זה במייל. המשמעות היא שאם חלילה היזם יקרוס או לא יוכל להשלים את ההתחייבויות שלו, הבנק מבטיח לך את הכסף ששילמת עבור הדירה".
הרבה פעמים אנשים חושבים המון על השלבים שלפני, אבל כשמגיעים לסוף הדרך כבר רוצים מהר להיכנס. כשמקבלים את הדירה יש פרוטוקול מסירה, איך עושים את השלב הזה כמו שצריך?
"פרוטוקול המסירה מתחלק לשניים. במשך ביצוע הפרויקט הרוכש מוזמן לפחות פעם אחת כדי לראות את הריצופים, המטבח – אתה לא פוגש את הדירה רק פעם אחת בסוף. פרוטוקול המסירה הראשון בדרך כלל נעשה לפני שיש חשמל בדירה, הדירה כבר יחסית עומדת, הריצוף והחיפויים נמצאים, המטבח קיים – מזמינים את הדייר לראות שאכן מה שהוא בחר, זה מה שהתקינו. לקראת המסירה הסופית, אחרי שהדירה כבר מחושמלת וקיבלנו תעודת גמר לבניין, עוברים רכיב-רכיב: נקודות תאורה, מרצפות, מטבח, ארונות אמבטיה, תריסי גלילה. אתה כותב בפרוטוקול את כל ההסתייגויות שלך. השאיפה היא למסור דירות מושלמות, אבל דירה היא לא בקבוק מים, היא דבר טיפה יותר מורכב. ולכן יש את שנת הבדק ותקופת הבדק. בסוף כל יזם שמכבד את עצמו יענה לטלפון של הרוכש שלו גם אם חלפו התקופות".
לסיום, אשד לוי מסיימת במסר לרוכשים החדשים: "זה דבר מדהים לרכוש דירה במדינת ישראל. זו החלטה מרגשת לתא משפחתי – אני ממליצה לעשות את זה ממקום של אנרגיות טובות, לקחת החלטה המותאמת לכם כמשפחה, ולא לקחת התחייבויות כלכליות שלא תוכלו לעמוד בהן".
בשיתוף אפריקה ישראל מגורים
