חברת הנדל"ן חג'ג' מציגה מחירי מכירה גבוהים לדירות בפרויקט פירסט בשדה דב – אף על פי שחלק משמעותי מהרוכשים חתומים על הסכמי אופציה, שבמסגרתם ניתן להפחית את מחיר הדירה כאשר יהיה לפרויקט היתר בנייה, בתמורה להגברת קצב התשלומים.
ממידע שהגיע לכלכליסט עולה, כי בני זוג שהגיעו למשרד המכירות של הפרויקט לאחרונה דיווחו כי הוצג להם מחיר מכירה נמוך משמעותית מהמחירון במסגרת מבצע פריסייל. כך, למשל, במסגרת הסכם האופציה, דירת 90 מ”ר, 3 חדרים, הוצעה במחיר של כ־5.8 מיליון שקל בפריסה לאורך חיי הפרויקט — שהוגדר כמחיר פירסט (שם הפרויקט) המשקף 64.5 אלף שקל למ"ר, בעוד מחיר המחירון היה כ־6.8 מיליון שקל, הפרש של מיליון שקל — כ־76 אלף שקל למ"ר. אלא שלהפתעתם, הם טוענים, נאמר להם כי את מס הרכישה ישלמו לפי מחיר המחירון, כלומר המחיר הגבוה.
בחברה מסבירים, כי אנשי המכירות שלהם מציגים את שתי החלופות ללקוחות ובכל מקרה, מבחינת הדיווח לרשות המסים אין בכך פגם — זאת בניגוד לטענת בני הזוג — היות שרוכשים שיבקשו לרכוש את הדירה במחיר המכירה הנמוך, כאשר מתקבל היתר לפרויקט, יגישו דיווח עם המחיר המתוקן.
שיטת האופציה מאפשרת לחברה לשדר עסקים כרגיל, אך הדיווח על המחירים הגבוהים לרשות המסים יוצר עיוות בדיווחים ללשכה המרכזית לססטיסטיקה ובניתוחים של האוצר על ענף הנדל”ן. בדרך זו לא ניתן לשקף את מצב השוק. לדברי עו”ד (רו”ח) מוטי ארניה, מומחה במיסוי ישראלי ובינלאומי, עסקה שמדווחת לרשות המסים צריכה להיות במספרי אמת. “אי־דיווח אמת לרשות זו הצהרה כוזבת ויש לכך השלכות פליליות גם עבור הרוכשים”, אמר וציין כי גם אם ניתן לתקן את הדיווח בהמשך, מדובר בהפרש של 100 אלף שקל במס הרכישה, ויש סבירות גבוהה שאי אפשר יהיה לקבל על כך החזר מהרשות.
כפי שהחברה טוענת, הסכמי האופציה אכן מצוינים באותיות הקטנות של דו”חותיה. בדו”חות לרבעון השלישי נכתב, כי לרוכשים ניתנה האפשרות להקדים את מועדי התשלומים בתמורה להפחתה במחיר הדירה. מהלך זה, לפי הדו”ח, עשוי להפחית מההכנסות ממכירת דירות כ־100 מיליון שקל לפני מע"מ. בדו”ח מצוין כי הרווח לפני מס לא צפוי להשתנות היות שהקדמת התשלומים תביא לקיטון בהוצאות המימון.
תנאי התשלום שדרשה החברה על מנת לזכות בהנחה, מחייבים תשלום 50 אלף שקל במעמד החתימה על בקשה לרכישת דירה, ובהמשך, עם חתימה על הסכם רכישה, 7% משווי הדירה. לאחר מכן, עם קבלת ההיתר, יידרשו להשלים ל־35% מהמחיר, ובהמשך, כעבור שנתיים, עוד 12.5%; כעבור שנתיים נוספות עוד 12.5%, וחצי שנה לפני קבלת טופס 4, תשולם יתרת הסכום.
הפרויקט של חג'ג' בשדה דב, פרויקט FIRST, שווק באגרסיביות במסגרת קמפיין רחב היקף, והניב לחברה מכירות רבות, כפי שעולה גם מדיווחי החברה לבורסה. לפי הדיווח האחרון, מתוך 99 דירות שמכרה החברה ברבעון השלישי של 2025, 86 דירות היו בפרויקט זה. לפי ההפחתה בהכנסות (100 מיליון שקל), גם אם ההנחה הממוצעת עומדת על כ־2 מיליון שקל לדירה (והיא כנראה נמוכה משמעותית), מדובר בכ־50 דירות לפחות שבהן המחיר עשוי להשתנות — יותר ממחצית מהדירות שנמכרו.
התחרות על מכירת הדירות בשדה דב נחשבת לאחת הקיצוניות בישראל. מרבית היזמים רכשו את הקרקע ב־2021, כשהשוק בשיאו. הם שילמו בחלק מהמגרשים 4-3.5 מיליון שקל לקרקע ליחידה, כך שעל מנת להרוויח, הן חייבות למכור במחירים של 100-80 אלף שקל למ"ר. אלא שמאז, הריביות עלו, הרוכשים נעלמו, עלויות המימון עבור הקרקעות זינקו ויזמי השכונה נותרו עם כ־10 אלף יחידות דיור למכירה, ובמחירים גבוהים.
באזור הגבול התחתון
חג'ג' רכשה את הקרקע בשדה דב בפברואר, יחד עם 6 חברות נוספות, ושילמה עבור המגרש 803 מיליון שקל (כולל פיתוח), שהם כ־2.3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, כך שמצבה טוב משמעותית משל החברות שרכשו בעבר. הפרויקט של חג'ג' צפוי לכלול 350 דירות בשלושה בניינים של 9 קומות, ולצידם מגדל של 45 קומות ושטחי מסחר ותעסוקה.
זמן קצר לאחר הזכייה במכרז, העריכו בחברה כי ימכרו דירות במחיר גבוה. בחברה ציינו כי מחירי המכירה בשכונה עומדים על כ־90 אלף שקל למ"ר, ובמידה שימכרו במחירים אלה, הרווח יעמוד על כ־50% ביחס לעלות. בתרחיש השני, החברה העריכה את הרווח בכ־25%, ואת הגבול התחתון למחיר היא סימנה בכ־65 אלף שקל למ"ר, בערך המחיר שהוצע לזוג המוזכר בידיעה. לפי הדו”ח, החברה מכרה במחיר ממוצע של כ־80 אלף שקל למ”ר עם מע”מ, באמצע טווח המחירים.
מקבוצת חג׳ג׳ נמסר בתגובה: ללקוחות FIRST ניתנת אפשרות לחתום על חוזה שבו 2 מסלולי תשלום —רכישה במחיר מלא עם תנאי תשלום נוחים יותר או רכישה עם הנחה אם יוקדמו תשלומים. בשני המסלולים, הרווחיות של החברה זהה בזכות חיסכון בעלויות מימון, כפי שדווח גם בשקיפות לבורסה ובמצגת למשקיעי החברה. הדבר נכון גם לגבי המחיר למ״ר - ככל שפריסת התשלומים גמישה יותר, כך המחיר למ״ר גבוה יותר, ולהפך.
