בשיתוף ידיעות הנדל"ן
בכל כנס ובכל אירוע מדברים על הצורך הבוער בהגדלת היצע הדירות. אבל בפועל, גם עלייה משמעותית בשיווק הקרקע כמו שהייתה ב-2021 לא מספיקה. גורמים בענף הנדל"ן מסבירים שניתן לשווק קרקע בצורה נרחבת, אבל הבעיה המרכזית נמצאת במקום אחר וקשורה דווקא לחסמים שמונעים בנייה. החל מתנאים בתב"ע שלא מאפשרים קבלת היתר, דרך מחסור בכוח אדם וכלה באי רצון של רשויות מקומיות לקדם בנייה נרחבת למגורים.
אולפן הנדל"ן - חסמים
פאנל המורכב משלושה בכירים בענף הנדל"ן התכנס לדיון באולפן "ידיעות הנדל"ן" כדי לבחון מה החסמים המרכזיים ומה האפשרויות לפתרון. מדובר בראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה; מיכה קליין מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים ומריו קופל מנכ"ל אורון נדל"ן.
"מדובר בעיקר בתשתיות שאינן מאפשרות הוצאה לפועל של פרויקטים", פתח ואמר סרוגו. "הדוגמה הכי טובה היא הרצליה. העיר סתומה לגמרי עם המט"ש (מכון טיהור שפכים) שלה. אם לא יהיה פתרון, מהר מאוד ישפכו ביוב לים וזה גרוע מאוד ורע מאוד. צודק ראש העיר שם שאומר שעד שלא יהיה פתרון לביוב הוא לא יאשר יחידות דיור נוספות".
קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים הוסיף: "הרצליה זו דוגמה מצוינת. ראש העיר באמת הכריז שהוא לא יכול להתקדם ולא יאשר שום יחידות דיור בגלל המט"ש. יש רשויות נוספות כמו פתח תקווה למשל ואחרות, שבגלל הסתה של נחל כזה או אחר גורמות לעיכוב של הוצאה בתב"עות מאושרות".
גם קופל העניק דוגמה משלו לחסמים: "בראשון לציון, בפרויקטים שנעשים בבסיס צריפין, תהליך ההיתרים הוא מאוד איטי, כי בסופו של דבר מישהו צריך להביא בתי ספר בזמן, מישהו צריך להביא את האשפה הפנאומטית. אבל בשטח, לחלק מהאתרים (אם אני לא טועה) עדיין אין מים וחשמל. יש המון אתרים שיושבים על גנרטורים וחשמל זמני. שלושתנו יכולים לתת פה עוד הרבה מאוד דוגמאות".
עיכוב עולה כסף
במקביל, קופל מעלה נקודה נוספת שקשורה לחסמים אבל משפיעה גם על מימון הפרויקט. אם קבלן זוכה במכרז, הוא משלם על הקרקע ומקבל מימון מבנק או גוף אחר. אבל כל עוד אין אפשרות לבנות, המימון עדיין קיים והקבלן משלם ריבית ותשלומים שבסופו של יום מתווספים לעלות הפרויקט הכוללת ללא הצדקה. "קנינו קרקע לפני שנתיים וחצי ב-180 מיליון שקלים ואתה יוצא מנקודת הנחה שתוך שנה או שנה וחצי יהיה לך היתרים. אבל פתאום אתה בשנתיים וחצי ומה קורה? החישוב הפשוט הוא בסביבות 350 עד 400 אלף שקל תוספת בריבית על הסכום המקורי. כלומר בערך 1.8 מיליון שקל הולכים לבנקים".
טענה נוספת שעלתה בדיון התייחסה לחסמים הקשורים לפיתוח תשתיות. לא פעם, יזמים וקבלנים לא יכולים להתקדם בבנייה בשכונה חדשה בשל העובדה שתשתיות שצריכות להיבנות על ידי המדינה או הרשות המקומית מתעכבות. אין ספק שהבניינים החדשים זקוקים לכבישים, מדרכות ועוד, אבל היזמים והקבלנים טוענים כי אם יתנו להם לבנות את התשתיות – הדברים יזוזו הרבה יותר מהר. "בידי רשות מקרקעי ישראל יש היום 300 אלף יחידות דיור ל-300 אלף דירות שאפשר לשווק אותם מחר בבוקר. לא חייבים למכור אותם לקבלנים רק כשהקרקע בשלה אחרי ביצוע תשתיות. במקום לבוא לעבוד בטור בואו נעבוד במקביל. לקבלנים ולחברות, בטח לחברות הגדולות, יש יכולת לבצע את עבודות התשתית בעצמם. לא צריך לחכות שהחברה הכלכלית של עיר מסוימת תעשה זאת אחרי מכרז וכל מיני הליכים ארוכים. אנחנו יודעים לבנות מהר יותר, טוב יותר ולתכנן טוב יותר". עוד מוסיף סרוגו ואומר: "בואו טיפה נחשוב מחוץ לקופסה. נשווק את כל הקרקעות האלה כי זה יוזיל גם את עלויות הקרקע וגם יוזיל את מחירי הדירות. ברגע שכל השוק ידע שהקרקע הזאת עוברת ליזמים ותוך כדי היזמים גם יתחייבו ללוחות זמנים - אז המחירים באמת יתחילו לרדת".
"הפתרון הוא ברתימה של ראשי הרשויות"
לשאלה כיצד ניתן להתמודד עם החסמים השיב קליין: "אני חושב שהפתרון הוא ברתימה. זאת אומרת, אם כולם רתומים, אם רשות מקומית רוצה - זה יקרה. יש לי דוגמה חיובית מעולה לנושא הזה. ירושלים - ראש עיר חדש החליט בניגוד לכל מה שחושבים מסביב שבעצם דירות למגורים זה הדבר שנכון לעיר שלו, אז הוא לקח את הנושאת מטוסים הזו שהיא עיר, זה לא איזה משהו קטן, וסובב אותה 180 מעלות. והיום אנחנו זוכים מעיריית ירושלים פעם בחודש או פעם בשבועיים לטלפון ממהנדס העיר, ופעם בחודשיים לטלפון מראש העיר, כדי לבדוק איך אנחנו יכולים לקדם".
בהמשך, התייחסו חברי הפאנל לעוד מספר חסמים נוספים. "גם בהתחדשות עירונית יש לא מעט חסמים", כך קופל. "כשקובעים שבלי מחלף לא ייתנו לך את ההיתר למשל. הרתימה בנושאים האלו צריכה להיות הרבה יותר. ויש גם חסם של העובדים. הכוח הניהולי שלנו. המהנדסים שמגיעים, הם שותים בירה עם חבר'ה שלהם מההייטק ורוצים להיות כמוהם. אז הם מוכנים להיות רק שלושה - ארבעה חודשים בתפקיד מהנדס ביצוע והם כבר רוצים להיות מנהלי פרויקטים גדולים".
גם קליין התייחס לחסם נוסף וניסה להתייחס לפתרון אפשרי: "עוד חסם שלא דיברנו עליו זה כמובן רשות מקרקעי ישראל. זה יכול להיות גם פתרון ויכול להיות גם חסם. הפתרון האפשרי הוא קיצור תהליכים ושוב, רתימה של גורמים נוספים".
סרוגו סיכם את הנושא ואמר: "יש לנו מחסור בקרקע. חסרים לנו עובדים, חסרים לנו מהנדסים, יש לנו בעיית אשראי כשהיום שני בנקים גדולים בישראל על סף המגבלה שלהם לתת אשראי. יש לנו גם בעיות רגולטוריות. בקיצור, לאן שלא תסתכל יש בעיות, והכל מצביע על עלייה במחירי הדירות, על קיטון בהיצע ועל חוסר יכולת להתפתח. אני מציע לממשלה שתתחיל לפרק את המוקשים האלה אחד אחד. חשוב להכיר בהם ולראות היכן הבעיות, ולהתחיל לפרק אותם. בראש ובראשונה רמ"י - אולי הפרטה של רמ"י".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
