שוק הדיור להשכרה בישראל השתנה בשנה האחרונה בעקבות מלחמת חרבות ברזל. לצד עליות במחירי השכירות בערים שבהן השתכנו מפוני הצפון והדרום, נצפתה עלייה בהיצע הדירות להשכרה בערי המרכז, בעיקר תל אביב, עקב נטישה של הדירות הישנות על ידי משפחות צעירות, כמו גם ותיקות, מתוך רצון להתרחב לדירות גדולות וחדשות יותר, לשלם פחות – ובעיקר לחיות במקום מגורים עם ממ"ד.
חברת דיפרנט, המעניקה הגנה לדמי השכירות לבעלי נכסים, ערכה עבור ynet מחקר מיוחד לרגל יום העצמאות, שבוחן את איכות הדירות להשכרה בישראל ביחס לשכר הדירה הנדרש עבורן. זאת במטרה ליצור מפה של ערי השכירות בישראל, שמציגה את יחס העלות-תועלת של מגורים בשכירות בערים אלה. במסגרת המחקר, נסרקו כ-180 אלף מודעות של דירות להשכרה שפורסמו מ-15 באפריל 2024 עד 15 באפריל 2025 באתרי חיפוש הדירות יד 2, הומלס, מדלן וקומו וברשתות חברתיות שונות.
המחקר מדד את איכות הדירות לפי המפרט הטכני שלהן ונקבע לפי ציון הנע בין 0-10 לפי הפרמטרים הבאים: סוג הנכס (דירה, דירת גן, דופלקס וכו'), גודל, מספר חדרים, מספר חדרי שירותים, מרפסת, האם הדירה חדשה או משופצת, ממ"ד, מעלית, מטבח, חניה, דוד שמש, סורגים, מחסן, חצר ומזגן. המשקל של כל פרמטר חושב לפי חוות הדעת של מומחי דיפרנט, ולנוכח שנת המלחמה ניתן משקל גדול למיגון. הציון הממוצע ברמה הארצית הוא 4.4.
מחירי שכר הדירה המופיעים במפה נכונים לחודש מרץ 2025 ומוצבים בהשוואה למרץ אשתקד. ברמה הארצית, שכר הדירה הארצי הממוצע עמד על 5,169 שקל – עלייה של 6% ביחס לממוצע הארצי במרץ 2024, שעמד על 4,872 שקל.
חריש מובילה, בת ים הרחק מאחור
אז באיזו עיר המדד קובע כי הדירות להשכרה המצויות בה הן הכי איכותיות ביחס למפרט שלהן ולשכר הדירה הנדרש עבורן? על פי דיפרנט, העיר חריש זכתה במקום הראשון עם הציון הגבוה ביותר - 8.5 במדד איכות הדירות להשכרה. שכר הדירה הממוצע עמד על 4,174 שקל – עלייה של כ-17% לעומת אשתקד. במהלך השנה האחרונה היצע הדירות השכורות בעיר היה נמוך יחסית – 938 יחידות דיור.
אביב סגרוןצילום: בן יעבץ"חריש היא עיר חדשה, שכל הדירות בה יחסית חדשות עם בנייה מתקדמת ולכן כמעט תמיד ניתן למצוא בה דירות מרווחות וגדולות, ומצד שני זולות יחסית בשל מיקומה. לכן מגיעות אליה בעיקר שכבות סוציו-אקונומיות ברמות בינוניות-נמוכות", מסביר אביב סגרון, סמנכ"ל בחברת דיפרנט. "אנו עורכים את מדד איכות הדירות להשכרה מאז 2021, ועד 2023 חריש הגיעה למקום הראשון עם הציון הגבוה ביותר (10). הירידה ב-2025 נובעת מהשינוי במצב הדירות (בלאי מדי שנה) והחמרת הקריטריונים במדד לאור עלייה בסטנדרטים והצורך במיגון".
את הציון הנמוך ביותר רושמת בת ים, עם שקלול של 1.5 בלבד מתוך 10 במדד איכות הדירות להשכרה. שכר הדירה הוא 5,067 שקל – עלייה שנתית של כ-5%. היצע הדירות נחשב בינוני ועומד על 4,709 דירות להשכרה. "מצד אחד, בת ים קרובה לתל אביב ולאזורי תעסוקה, מרושתת היטב מבחינה תחבורתית ונבנו בה מגדלי מגורים חדשים ליד הים", אומר סגרון. "מצד שני, המגדלים התאכלסו מהר ולא ראינו מיזמי התחדשות עירונית שהתאכלסו בשוכרים. כך נוצר מצב שנותרו בה דירות להשכרה בבנייני שיכון ישנים עם שכר דירה גבוה בגלל המיקום שלה".
ארז כהןעומר קורןהשמאי והמשפטן ארז כהן מחזק את הדברים: "הביקוש לשכירות בבת ים גבוה בשל הקרבה לתל אביב ולים, ולכך נוספה הנגישות לרכבת הקלה. המחירים לא הדביקו את מחירי השכירות בתל אביב ולכן יש זליגת שוכרים ממנה ומהשכנה ראשון לציון, שמגבירה את הביקוש. ההיצע הקיים מורכב ברובו מדירות ישנות, חלקן הגדול אינו ממוגן ובסטנדרט בנייה נמוך. כך שמחירי השכירות אמנם נמוכים יותר מאשר בתל אביב, אך עדיין גבוהים ביחס לאיכות הדירות".
העיר רמת השרון היא היקרה ביותר בגובה השכירות מבין הערים שנמדדו. היא קיבלה את הציון 4.9 במדד איכות הדירות להשכרה (ציון בינוני ודומה לממוצע). שכר הדירה הוא 7,925 שקל – עלייה של 18%. היצע הדירות להשכרה עמד על 1,278 יחידות דיור בשנה. סגרון: "הביקוש הגבוה לעיר נעוץ במאפיינים עירוניים, שהופכים אותה לבחירה מבוקשת עבור משפחות ובשל נגישותה הגבוהה לתל אביב".
העיר קריית שמונה מציעה את שכר הדירה הנמוך ביותר מבין הערים שנמדדו ומציגה ציון בינוני – 4.8 מתוך 10. שכר הדירה הוא 2,599 שקל – ירידה של 17%, ההיצע היה נמוך מאוד ועמד על 487 דירות להשכרה בשנה. סגרון מסביר: "העיר ספגה פגיעה קשה במהלך המלחמה, תושבים רבים נטשו אותה או פונו, שוכרים עזבו דירות והשאירו בהן את חפציהם. בימים כתיקונם זו עיר סטודנטיאלית וגם עיר משפחתית שנבנו בה בשנים האחרונות פרויקטים חדשים. כעת בעלי דירות מודדים את הנזקים, לא רק הפיזיים שמצריכים שיפוץ, גם הכלכליים עקב אי תשלום שכר דירה במשך שנה שלמה. חלקם עדיין ממתינים למס רכוש".
נתי שיינפלד, זכיין כפר ורדים מעלות וכרמיאל ברשת אנגלו סכסון, מוסיף: "המלחמה שינתה את פניה של קריית שמונה. תושבים רבים שפונו, בהם גם שוכרי דירות, טרם חזרו אליה. רבים מהם סטודנטים, שבוודאי אין להם סיבה לחזור כרגע לעיר, אחרים שפונו למרכז העדיפו להישאר שם וכך נוצר היצע גדול של דירות פנויות עם ביקושים נמוכים, כך שהמחירים לא מתקרבים לרמה שלפני המלחמה".
השוכרים נטשו את תל אביב
למרות הנטישה של תל אביב, היא דווקא עלתה במדד איכות הדירות להשכרה. "עד 2023, תל אביב הגיע למקום האחרון וקיבלה את הציון הנמוך ביותר (0) מאחר שגם איכות הדירות בעיר הייתה נמוכה מאוד ואילו שכר הדירה הממוצע היה גבוה מאוד", אומר יניב ברנשטיין, סמנכ"ל חברת דיפרנט. "אבל היום, לאחר סיום מיזמי התחדשות עירונית ובניית שכונות חדשות, היא עלתה בדירוג ומקבלת את הציון 3 מתוך 10, אם כי עדיין מדובר בציון נמוך יחסית למדד".
לפי הנתונים, שכר הדירה בעיר ללא הפסקה הוא 6,947 שקל – עלייה של כ-2%; היצע הדירות זינק ל-20,346 יחידות דיור להשכרה. "היום תל אביב מציעה לצד דירות ישנות גם דירות איכותיות, משופצות או חדשות, אך נושא הממ"ד עדיין בעוכריה והיא יקרה מאוד", ממשיך ברנשטיין. "העלייה של 2% בלבד בשכר הדירה נובעת, בין השאר, מההיצע הגדול של דירות להשכרה. יש הרבה דירות עם שוכרים שנשארים בהן שנים ארוכות והתחלופה מועטה. במקביל, מפונים עזבו את העיר, עבודות התשתית להקמת הרכבת הקלה הובילו רבים לעזוב לערים הסמוכות, ובינתיים התווספו לשוק גם דירות Airbnb להשכרה לטווח קצר".
הכותרת
האם מחירי הדירות באמת מזנקים והפתרונות של הישראלים שרק רוצים לקנות
26:55
ערי המעגל הראשון – רמת גן וגבעתיים – כבר אינן מהוות אלטרנטיבה משום שהן צמצמו את הפער מול תל אביב ומציגות ציונים דומים במדד. כך, גבעתיים קיבלה את הציון הנמוך 2.3 עם שכר דירה של 6,220 שקל – עלייה של 10%. ההיצע נמוך: 2,475 דירות להשכרה. "העיכובים בקידום מיזמי התחדשות עירונית בעיר משפיעים על ההיצע של דירות חדישות יותר, ומשאירים אותו בעיקר עם דירות ישנות", אומר ברנשטיין. רמת גן קיבלה ציון נמוך של 3.6 עם שכר דירה של 5,911 שקל – עלייה של 4% בשנה. ההיצע גבוה יותר: 7,273 דירות להשכרה. ברנשטיין: "בשנה וחצי האחרונות השתחררו מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי רבים, אך בתוך ההיצע הגדול הם מהווים טיפה בים, לפחות בכל הנוגע לשוק השכירות".
במעגל השלישי של תל אביב נמצאת פתח תקווה, שקיבלה ציון נמוך במדד איכות הדירות להשכרה – 3.4. שכר הדירה הוא 5,463 שקל – עלייה שנתית של 15%. ההיצע גבוה יחסית: 5,857 דירות להשכרה. סיגרון: "פתח תקווה היא אבן שואבת למשפחות וזוגות דתיים וחילוניים, שהגיעו אליה בזכות דירות מרווחות ומחירים סבירים ביחס למרכז. בעיר נבנו שכונות חדשות במסגרת מחיר למשתכן, מה שמסביר את שכר הדירה הגבוה מהממוצע השנתי. עם שכונות חדשות נוספות, בהן השכונה שתוקם על חורבות מחנה סירקין שפונה, היא צפויה לעלות בדירוג בשנים הבאות".
בני ברק קיבלה ציון של 3 מתוך 10. שכר הדירה הוא 4,496 שקל – ירידה של 11%. ההיצע נמוך 2,901 דירות להשכרה. בדיפרנט מסבירים: "הדירות שם לא איכותיות, ההיצע קטן ושכר הדירה בינוני. הדבר היחיד שמעלה את ממוצע השכירות הוא פרויקט מתחם הסופרים - פרויקט ענק של מחיר למשתכן והשוק החופשי. מחירי השכירות שם גבוהים בזכות מיקום העיר, הנגישות התחבורתית והקרבה למרכזי תעסוקה. למתחם הגיעו שוכרים דתיים ומעט חילונים משום שהיא ממוקמת כ-700 מטרים מרמת גן וניתן לשכור בה דירה במחיר נמוך בכ-1,500 שקל ממחיר דירות דומות בעיר השכנה".
אזור השרון: "בועה פנימית"
ערי המעגל שלישי, כמו רמלה, באר יעקב, מודיעין, ראש העין, קריית אונו, ראשון לציון ואור יהודה, ממוקמות על קו צירי תנועה מרכזיים עם נגישות גבוהה לאזורי תעסוקה, ולכן הן אטרקטיביות. מדובר בערים עם שכונות חדשות המהוות אלטרנטיבה לאזורי הביקוש, ולכן שוכרי הדירות מעדיפים לעבור אליהן ומוותרים על הערים הגדולות יותר עבור תמורה גבוהה יותר לעלות.
באר יעקב קיבלה את הציון 7 עם שכר דירה של 6,674 שקל – עלייה של 27%. זאת עקב היצע נמוך של 926 דירות להשכרה וגם בשל היותה עיר מבוקשת. רוב הבנייה החדשה סמוכה לתחנת הרכבת, מה שמעלה את הביקוש. רמלה קיבלה את הציון 5 עם שכר דירה של 4,718 שקל – עלייה של 8% והיצע נמוך של 1,321 דירות להשכרה. איכות מרבית הדירות להשכרה בעיר נמוכה. אמנם נבנו בה שכונות חדשות לצד פרויקט מחיר למשתכן, אבל בשל מיקומה במרכז והמחירים הסבירים, היא הפכה למבוקשת והדירות אוכלסו בידי הרוכשים, כך שהדירות להשכרה שנותרו הן ישנות.
אור יהודה קיבלה ציון 5.1 עם שכר דירה של 6,299 שקל – זינוק של 32% והיצע של 1,013 דירות להשכרה. בשנים האחרונות העיר הגדילה את ההיצע בזכות השכונה החדשה בצומת סביון, הכוללת פרויקט מחיר למשתכן. בשל סיבה זו השכירות גבוהה יחסית. קיימים פערים גבוהים בין דירות שיכון ישנות לדירות מקבלן.
"יותר שוכרי דירות עוברים מתל אביב לערי הלוויין, בין היתר הרצליה, רמת השרון והוד השרון, שמייצגות מעין בועה פנימית", אומר סגרון. "ערים אלה התאפיינו לאורך השנים בקהילות הומוגניות, אבל בזמן האחרון החלה להגיע אוכלוסייה מבחוץ". הרצליה קיבלה ציון 4.5 עם שכר דירה גבוה של 7,510 שקל – עלייה של 11% והיצע של 3,520 דירות להשכרה. היא מציגה תמורה טובה לשכר הדירה בזכות בנייה חדשה בשנתיים האחרונות. "השוכרים משלמים כמו בתל אביב, אך מקבלים תמורה טובה יותר לכסף שלהם", מסביר סגרון.
6 צפייה בגלריה
"יותר שוכרי דירות עוברים מתל אביב לערי הלוויין, בין היתר הרצליה, רמת השרון והוד השרון, שמייצגות מעין בועה פנימית"
(צילום: עידו ארז)
הוד השרון קיבלה ציון של 4.6 עם שכר דירה של 6,997 שקל (עלייה של 6%) והיצע של 1,419 דירות להשכרה. בצפון השרון, היישוב פרדס חנה-כרכור קיבל ציון של 5 עם שכר דירה של 5,382 שקל בחודש (קפיצה של 32%) והיצע נמוך של 801 דירות להשכרה. "מדובר ביישוב עם אווירה של כפר שמשך משפחות רבות מתל אביב והסביבה", מסבירים בדיפרנט.
הפתעה: עפולה על המפה
חיפה קיבלה ציון נמוך מאוד (1.7 מתוך 10) עם שכר דירה של 3,604 שקל – ירידה של 0.07%. היצע הדירות גבוה ועמד על 9,691 יחידות דיור להשכרה בשנה, מה שמסביר את מחירי השכירות הנמוכים. ברנשטיין: "במלחמה ראינו שוכרים שעזבו דירות בגלל מחסור בממ"ד, וכעת גם מפונים מאזור הגליל העליון עזבו וחזרו לבתיהם. בימים אלה מגיעים סטודנטים, תושבי העיר שפונו ותושבים מהמרכז שבחרו להגר לעיר גדולה עם שירותים לתושב, השוכנת ליד הים, שהנגישות אליה וממנה גבוהה בזכות מערך רכבת משוכלל. ועדיין, העיר לא נמצאת באכלוס מלא".
במבט על הקריות, ניתן לראות כי קריית אתא קיבלה ציון נמוך של 2.1 עם שכר דירה של 3,730 שקל (עלייה של 16%) והיצע של 1,468 דירות להשכרה. "מפונים רבים שרצו להישאר בצפון, העדיפו את קריית אתא", מספר ברנשטיין. "היצע הדירות בה נמוך יחסית משום שזו אחת הערים המועדפות על משקיעים שקנו בה דירות, ייעדו אותן להשכרה והצליחו להשכיר את מרביתן. עם זאת, גם בה נרשם גל עזיבות בצל המלחמה בצפון".
העיר עפולה הפתיעה עם ציון גבוה של 6.3 במדד איכות הדירות להשכרה, שכר דירה של 3,726 שקל בחודש (עלייה שנתית של 13%) והיצע של 1,273 דירות להשכרה בשנה. העיר הכפילה את גודלה בשנים האחרונות, היא מאופיינת בשכונות חדשות ומהווה יעד פופולרי למשקיעים. שכר הדירה שבה נמוך יחסית בגלל המיקום שלה ובגלל המלחמה בצפון, אבל הערכות הן שהוא צפוי לטפס .עורכי המחקר מעריכים שהיא עוד צפויה לטפס במדד בשנים הבאות.
באופן לא מפתיע טבריה קיבלה ציון נמוך של 3.9 מתוך 10, עם שכר דירה נמוך של 3,427 שקל בחודש (עלייה של 4%) והיצע סביר לגודלה של 1,261 דירות להשכרה בשנה, מרביתן דירות שיכון ישנות. העיר נפרדה מרוב מפוני הצפון, אך הדירות חזרו לשרת לא רק את תושבי העיר אלא גם תיירים במסגרת תיירות פנים שהחלה לחזור בחודשים האחרונים.
איכות נמוכה של דירות באילת
"באופן כללי, בזכות המחירים הנמוכים יחסית של שכר הדירה בערי הדרום, השוכרים יכולים לאפשר לעצמם לגור בדירות מרווחות ואיכותיות יותר, ואנחנו גם רואים שיש יותר ביטחון לשוב להתגורר באזור אלה", אומר סגרון. באר שבע קיבלה ציון בינוני של 4.4 עם שכר דירה של 3,275 שקל בחודש (קפיצה של 10%) והיצע של 7,471 דירות להשכרה.
"בשוק השתחררו אלפי דירות חדשות, גדולות ומרווחות בשכונות חדשות שמשוועות לדיירים", מסביר ברנשטיין. "העיר מספקת תעסוקה לכל תושבי אזור הדרום, לכן השוכרים יעדיפו להתגורר בה, לצד הסטודנטים ואנשי הקבע שמשרתים בעיר הבה"דים. במהלך 2024 בבאר שבע הרגישו 'פחות' את המלחמה ולכן היא חוותה עלייה בביקושים ובשכר הדירה".
נתיבות, שהתרחבה בשנתיים האחרונות ונבנו בה שכונות חדשות, משמשת עבור תושבי הסביבה חלופה לבאר שבע. לכן גם מחירי השכירות נתנו אותותיהם. היא קיבלה ציון גבוה של 7.2 עם שכר דירה של 3,679 שקל בחודש (עלייה של 14%) ומלאי נמוך מאוד של 607 דירות להשכרה בשנה. ההיצע הנמוך נובע מביקוש קשיח בזכות השכירות הנמוכה ואיכות הדירות הגבוהה.
שדרות חוזרת להתאכלס על ידי תושבים וסטודנטים שהתגוררו בה ועזבו במלחמה, וכיום מרגישים בטוחים בזכות כוחות צה"ל באזור. אל העיר הצטרפו משפחות מקיבוצי העוטף שממתינים שביתם יבנה מחדש. היא קיבלה ציון גבוה של 6.5 עם שכר דירה חודשי של 3,476 (ירידה של 2%) והיצע נמוך של 707 דירות להשכרה. "בנגב המערבי, בערים כמו נתיבות, שדרות ואופקים, איכות הדירות להשכרה גבוהה יחסית, רמת החיים טובה, ואנו מאמינים שזה זמן אידיאלי לעבור אליהן", טוען סגרון.
"בנגב המערבי, בערים כמו נתיבות, שדרות ואופקים, איכות הדירות להשכרה גבוהה יחסית, רמת החיים טובה, ואנו מאמינים שזה זמן אידיאלי לעבור אליהן"
באשקלון נוספו בשנתיים האחרונות שכונות ענק חדשות כמו עיר היין הכוללת אלפי יחידות דיור ומיועדות בעיקר למשפחות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, שבו רוב הרוכשים מעדיפים להשכיר את דירותיהם. היא קיבלה ציון של 5.3 במדד איכות הדירות להשכרה עם שכר דירה של 3,730 שקל בחודש (עלייה של 4%) והיצע גבוה של 5,701 דירות להשכרה בשנה.
קריית מלאכי קיבלה ציון של 5.4 עם שכר דירה של 4,139 שקל בחודש (זינוק של 24%) ומלאי נמוך של 626 דירות להשכרה בשנה. העיר הכפילה את עצמה וכוללת שכונות חדשות לצד בנייה חדשה שנמצאת בעיצומה, ולכן מצד אחד היא התאכלסה מהר ומצד שני שכר הדירה עלה בגלל ביקושים גבוהים והיצע נמוך.
אילת קיבלה ציון נמוך מאוד של 1.9 מתוך 10, שכר דירה גבוה יחסית של 4,287 שקל בחודש (עלייה שנתית של 6%) והיצע סביר לגודלה של 1,893 דירות להשכרה בשנה. "העיר חזרה לעצמה לאחר שרוב המפונים עזבו. חלקם נשארו ותיירות הפנים חזרה לטפס. כיום אין עדיין בנייה חדשה בפועל למטרות מגורים".
בית שמש הפכה בשנה האחרונה לעיר עם שוכרים רבים בזכות הרחבות ושכונות חדשות ומיקומה על קו הרכבת. "מלבד היותה אבן שואבת לחרדים, היא החלה למשוך לאחרונה משפחות של שוכרים דתיים לאומיים וגם חילונים בשל הבנייה המסיבית", אומר ברנשטיין. היא קיבלה ציון של 5.1 במדד עם שכר דירה של 5,291 שקל (עלייה של 8%) והיצע נמוך של 1,319 דירות, מה שמעיד על ביקושים רבים.
בירושלים יש עדיין הגירה שלילית של תושבים חילוניים ודתיים שרוצים לגור בדירות מרווחות. עם זאת, הסטודנטים שזורמים לעיר מאכלסים את הדירות השכורות, אך גם שם יש תחלופה רבה עם סיום הלימודים. היא מציגה ציון נמוך של 2.6 עם שכר דירה של 5,890 שקל (עלייה של 7% והיצע של 10,522 דירות להשכרה).
"ירושלים תמיד תהיה מבוקשת, בעיקר עבור הציבור החרדי והדתי-לאומי, אך לא רק. בזכות פרויקטים חדשים שמשתחררים לשוק, איכות הדירות להשכרה משתפרת"
"ירושלים תמיד תהיה עיר מבוקשת, בעיקר עבור הציבור החרדי והדתי-לאומי, אך בוודאי לא רק", מדגיש סגרון. "בזכות פרויקטים חדשים למגורים שמשתחררים לשוק, איכות הדירות להשכרה הולכת ומשתפרת, וזאת לצד הצרכים של השוכרים שהשתנו. הם כבר לא מוכנים לקבל דירות ישנות ובלויות ולשלם הון תועפות עבורן. המשתנים החשובים ביותר לשוכר הישראלי הם ממ"ד, מעלית וחניה, בעיקר בערים".
הבעיה, הוא ממשיך, היא שבעלי הדירות לא ממהרים לשפץ את הדירות השכורות מכיוון שרובם מגיעים ממעמד הביניים, והם זקוקים לתשלום שכר הדירה כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא שרק מאמירים או משלימים פנסיה. "באזור גוש דן בעלי הדירות להשכרה הורגלו שהנכס שלהם מבוקש כמו שהוא. אבל המצב השתנה בחלק מהמקרים. לכן, כאשר הם ניצבים בפני ההחלטה אם לשפץ את הנכס או להמשיך להשכיר אותו כמו שהוא, הם יעדיפו את הברירה השנייה כי הם רוצים למקסם את התשואה שיוכלו להשיג, בוודאי בנכסים ישנים באיכות ירודה יחסית".
