ההאטה בשוק הדיור: בחודש נובמבר נרכשו 7,800 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) - ירידה של 57% בהשוואה לנובמבר 2021. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש נובמבר 2022, שפרסמה היום (רביעי) הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג. ירידה חדה זו מוסברת בחלקה על רקע רמה גבוהה במיוחד של עסקאות בנובמבר 2021, כאשר משקיעים הזדרזו לסגור עסקאות טרם העלאת מס הרכישה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
אמנם בהשוואה לחודש הקודם, אשר הושפע ממיעוט ימי עבודה על רקע חגי תשרי, נרשם גידול של 54% במספר העסקאות. אולם, באוצר מבהירים כי רמת העסקאות בנובמבר האחרון הייתה מהנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי נובמבר ב-20 השנים האחרונות, והנמוכה ביותר בעשר השנים האחרונות. נתונים ראשוניים לחודש דצמבר מצביעים אף הם על רמה נמוכה יחסית של עסקאות.
בניכוי הרכישות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בנובמבר על 7,200 דירות - ירידה של 58% בהשוואה לנובמבר 2021, והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה במספר העסקאות בשוק החופשי מאז פרוץ מגפת הקורונה (ללא חודשי חגים).
ירידה חריגה ברכישות המשקיעים
על פי הנתונים, רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,300 דירות בלבד - ירידה בשיעור חריג של 80% בהשוואה לנובמבר 2021, זאת בין היתר על רקע רמה גבוהה של רכישות משקיעים באותה תקופה, כאמור טרם העלאת מס הרכישה. עם זאת, גם כאן עדיין מדובר ברמה נמוכה של רכישות משקיעים. ביחס לנובמבר 2020 מדובר בירידה של 42%. הירידה הקיפה את כל האזורים, החל מירידה של 71% באזור טבריה ואז צניחה של 86% באזור תל אביב.
ירושלים הובילה ברכישות המשקיעים, עם 113 דירות שנרכשו להשקעה, אם כי מדובר בירידה של 78%. רק בקריית מלאכי נרשם גידול ברכישות המשקיעים, אף כי כמותית מדובר בתוספת של 33 דירות בלבד (הנובע ברובו ממבעי מכירות של קבלנים בעיר). בהשוואה לנובמבר 2021, הצטרפו ל-20 הערים המובילות ברכישות המשקיעים בנובמבר השנה 5 ערים פריפריאליות (קריית מלאכי, טבריה, קריית ים, נהריה וקריית אתא).
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,700 דירות - ירידה חדה של 54%, אם כי שיעור ירידה מעט פחות חד מזה שנרשם במכירת דירות יד שנייה. אזור תל אביב הוביל בירידה במכירות עם שיעור של 67%. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת, כאשר במהלך החודש נגרעו ממנו כ-415 דירות.
בפלח השוק של דירות יד שנייה הסתכם מספר העסקאות ב-4,900 דירות - ירידה של 58%. זוהי הרמה הנמוכה ביותר בפלח שוק זה בחודשי נובמבר מאז 2003, אשר עמדה בצל האינתיפאדה השנייה. באוצר מסבירים כי החולשה בשוק הדירות מיד שנייה עמוקה מזו שבפלח השוק של הדירות החדשות, זאת בין היתר על רקע מבצעי מכירות שעורכים הקבלנים.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, כאשר שיעור הירידה המינימלי נרשם באזורי הפריפריה הצפונית (ירידה של 46% באזור נוף הגליל, שם מחיר ממוצע של דירה עמד על כ-1.02 מיליון שקל) והוא מגיע עד ירידה של 66% באזור תל אביב (שם מחיר ממוצע של דירה עמד על כ-3.31 מיליון שקל). באוצר מציינים כי למעשה, באזורים המתאפיינים ברמות מחירים גבוהות יותר, הירידה במספר העסקאות עמוקה יותר. כך, בהשוואה לחודשי נובמבר ב-20 השנים האחרונות, הגיע מספר העסקאות בדירות יד שנייה באזור תל אביב לרמתו הנמוכה ביותר. רמת שפל היסטורי (בהשוואה לחודשי נובמבר קודמים) נרשמה גם באזור המרכז.
סימנים ראשונים לירידות מחירים ברחובות
מכירות הקבלנים הסתכמו ב-2,900 דירות - ירידה של 56%. בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,300 דירות - ירידה של 57%. הירידה הקיפה את כל האזורים, למעט טבריה שם נרשמה עלייה של 18% במכירות (אם כי במונחים כמותיים מדובר בתוספת של 12 דירות בלבד).
ניתוח לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה (ביחס למועד החתימה על החוזה) מעלה כי נמשכה הרמה הגבוהה של דירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעור זה הגיע לרמת שיא של 72% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי. באוצר מזכירים כי מאז אוגוסט 2021 ניכרת עלייה משמעותית בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר". הירידה החדה מצאה ביטוי בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, אשר עמד על 6.5 מיליארד שקל - ירידה ריאלית של 58% בהשוואה לנובמבר 2021.
הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברגצילום: דוברות האוצררכישות "דירה ראשונה" (מרביתם זוגות צעירים) הסתכמו ב-3,900 דירות - ירידה של 34%. מדובר בשיעור הירידה המתון ביותר מבין כל פלחי השוק שנבחנו על ידי האוצר. בניכוי מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך עסקאות זה על 3,300 דירות - ירידה של 31%. אזור רחובות בלט בקרב רוכשי דירה ראשונה, בין היתר על רקע מבצעי מכירות של קבלנים באזור. מניתוח הנתונים עולה כי מחירי הדירות שנרכשו היו נמוכים ב-2.1% ממחירי הדירות שנרכשו בחודש מרץ האחרון, טרם תחילת העלאות הריבית על ידי בנק ישראל.
רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-2,600 דירות - ירידה של 53%. למעט אזור טבריה, שרשם ירידה מתונה יחסית של 9%, בכל האזורים האחרים נרשמה ירידה חדה ברכישות. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה בטרם מכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עמד על 36 חודשים, פרק זמן הארוך ב-60 יום בהשוואה לנובמבר 2021. עם זאת, בחודשים הקודמים עמד פער זה על 90 יום, ובהשוואה לחודש הקודם התקצרו חודשי המדף בממוצע ב-30 יום.
