"התחדשות עירונית היא צו 8 נדל"ני. אנחנו יודעים את זה בכל עת, גם כשאין מלחמה, ובימים האלו על אחת כמה וכמה. אנחנו פוגשים אנשים שגרים בדירות שיש בהן מרחב מוגן דירתי וניכר עד כמה רווחתם גדולה. לכן, המטרה שלנו היא שלכל דירה בישראל יהיה ממ"ד".
כך אומר עו"ד אור קרן, שותף ומייסד של משרד עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות’ (KDC), המתמחה בהתחדשות עירונית. שותפו והמייסד השני של המשרד, עו"ד רועי דהן, מדגיש עד כמה סימן ההיכר המקצועי של המשרד הוא ייצוג בעלי דירות בפרויקטי ההתחדשות העירונית. "במהלך השנים סיימנו פרויקטים רבים ואנו מלווים גם כעת אלפי בעלי דירות. אנחנו מתמלאים סיפוק כשבעלי דירות שקודם נאלצו לרדת כמה קומות למרחב מוגן, בהם גם מבוגרים שזה קשה להם, באים להגיד לנו תודה. במהלך מבצע "שאגת הארי" קיבלנו המון טלפונים כאלו מבעלי דירות בפרויקטים שליווינו ואוכלסו. הם אומרים לנו: ‘בזכותכם אנחנו נמצאים בממ"ד, עם המשפחה, ולא צריכים לרוץ למקלטים ציבוריים’. זו גאווה אמיתית שלנו".
מצב הלוחמה המתמשך במדינה הצריך מכם לבצע התאמות במשרד?
עו"ד קרן: "כן, במטרה לשמור, להגן ולמקסם את זכויות בעלי הדירות שאנו מייצגים הן בפן המשפטי והן בפן המסחרי, זירזנו את העבודה על פרויקטים באזורי העימות בצפון ובדרום שמותקפים בצורה אינטנסיבית יותר, מתוך הבנה שישנה דחיפות שדווקא במקומות האלה כל בעל דירה יזכה לממ"ד במהירות האפשרית".
עו"ד דהן: "מכיוון שליבת העשייה של המשרד היא ייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, פעמים רבות הדרך הטובה ביותר למקסם את התמורה לבעלי הדירות היא ייצור של הליך מכרזי. כלומר, אנחנו מייצרים מעין תחרות שבה מספר יזמים מגישים הצעות במקביל, ומי שנותן את ההצעה הטובה ביותר - זוכה. מאז שהתחילה המלחמה דאגנו לעשות התאמות למכרזים הללו ולדרוש גם פרמטרים נוספים שיתאימו למצב. למשל, תקציב מהיזמים לסידור והשמשה של המקלטים. אנו גם עומדים על כך שיזם יהיה מחויב להעמיד תקציב לתיקון הבניין הקיים עד שייהרס במקרה שבו הוא יוגדר כמבנה מסוכן".
עו"ד קרן: "אני חושב שהשינוי המשמעותי ביותר שעשינו בשנים האחרונות הוא דווקא תפיסתי. עשינו סוויץ’ ממשרד עו"ד קלאסי לבית של פתרונות. הבנו שעלינו להיות מקום הוליסטי, המספק ליווי שהוא מעבר להיבט המשפטי בלבד. אני קורא לזה: ליווי חברתי. אנשים חושבים שהתחדשות עירונית זה רק לנסח סעיפים שעוסקים במטרים שנוספו לדירה או בממ"ד שמתווסף, אבל אין שני פרויקטים זהים כי אין שני בעלי דירות זהים. פרויקט בצפון לא דומה לפרויקט במרכז וחיים לא דומה ליוסי. לכן עלינו להיות גוף שמנהל דינמיקה אנושית מותאמת, להתייחס לכל פרויקט על פי צרכיו".
עו"ד דהן: "חשוב להבין ולהפנים שבעל הדירה נמצא במרכז האירוע. הוא חייב לדעת וגם להרגיש שהוא חלק מהתהליך, לכן, חשוב מאוד גם לייצר שקיפות מלאה מול כלל בעלי הדירות - אמון הוא היסוד של כל בניין".
מגמה ברורה של מעבר לתכנון מתחמי
משרד עו"ד KDC הוקם בשנת 2000, ותוך שנים ספורות הפך למשרד מוביל ובולט בתחום ההתחדשות העירונית. השותפים המייסדים בפירמה, עורכי הדין נורית כהן-קצב, אור קרן ורועי דהן, מחזיקים בידע רב ובניסיון מצטבר בליווי עסקאות נדל״ן מורכבות, ליווי ויישום פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 וכן ליווי ועריכת תוכניות בהיקפים גדולים. עד כה הם ייצגו אלפי בעלי דירות בפרויקטים מורכבים אלה, ומגוון רחב של לקוחות בעסקאות נדל״ן על כל סוגיהן.
כששואלים את עורכי הדין קרן ודהן איזה פרויקט זכור להם במיוחד, הם לא הולכים להיסטוריה רחוקה, ומצביעים על מבצע "עם כלביא", שבו שני מתחמי מגורים גדולים בבת ים נפגעו מטילים איראניים. אחד מהם, דאג שהיזם יתקן את הנזק הרב ויסייע להשמיש את הבניין בחזרה במהירות האפשרית. "מס רכוש נתן תקציב לא מספק להסדרת הבניין, אך הייצוג המשפטי שלנו הביא לכך שבעלי הדירות לא היו צריכים לשלם ויכלו לחזור לגור בבניין עד שהפרויקט יתקדם", מספר עו"ד קרן. ובשני, שבו נקבע כי מרבית הבניינים ייהרסו לגמרי, המשרד מלווה את הבעלים יד ביד מול הרשויות השונות, על מנת לוודא שגם במקרה הזה הם יזכו להיכנס לדירה חדשה עם ממ"ד. "התחדשות עירונית זה כבר לא עניין של בחירה, זו ממש תעודת ביטוח של כל החברה הישראלית, ואנחנו במשרד נמשיך להילחם כתף אל כתף יחד עם בעלי הדירות עד שהממ"ד יהיה הסטנדרט בכל בית בישראל", מציין עו"ד דהן.
אילו מגמות אתם מזהים כיום בשוק בו אתם פועלים?
עו"ד דהן: "ניכרת מגמה ברורה של מעבר מתכנון נקודתי לקידום התחדשות ברמה המתחמית. העתיד הוא מתחמי פינוי-בינוי גדולים מאוד שמחדשים שכונות שלמות ונותנים מענה רוחבי לצורכי העיר, לתשתיות ולפרוגרמות החינוך, התרבות, המסחר והתעסוקה. המגמה הזו מתחזקת לאור תוכנית המטרו שהולכת לתפוס תאוצה בשנים הקרובות ולייצר מתחמי ענק שיכללו את כל מה שהתושב צריך, החל מסופרמרקט דרך המרכז הקהילתי, מרכז הקניות והמשרד. הכל יימצא בטווח הנסיעה ברכבת הקלה או במטרו. זה לא רק עניין של נדל"ן, זה עניין של שוויון בזכות לחיים - צדק חלוקתי מודרני ובפרויקט כזה, עורך הדין הוא שומר הסף עבור בעלי הדירות".
ומה יהיה האתגר העיקרי שלכם בעידן החדש הזה?
עו"ד קרן: "להמשיך ולשמור על האינטרסים של בעלי הדירות שאנו מייצגים. נוודא שהפרויקטים לא רק יוצאים לדרך אלא גם יוצאים לפועל באותה התמורה שהובטחה, שהתחייבויות היזם מתחילת הדרך ממולאות ושהפרויקטים מסתיימים בהצלחה ובאיכות הגבוהה ביותר. זה לא אלמנטרי, בעידן שבו בתחום הנדל"ן חלים שינויים משמעותיים ובעייתיים כנסיקת הריבית, עלייה בעלויות הבנייה וצמצום בכוח העבודה הזמין. כל אלו ועוד משפיעים על הכדאיות הכלכלית של היזמים, ועלינו לוודא שהם לא חוסכים על הלקוח הסופי - בעל הדירה שאנחנו מייצגים. אנחנו לא רק חותמים על הסכם, אנחנו בונים את חומת המגן של בעלי הדירות מול היזם".
מהן תוכניות המשרד לשנה הקרובה?
עו"ד דהן: "קודם כל להוביל את יישום חוקי החירום וההקלות הרגולטוריות החדשות שאושרו בתחום המיגון. מעבר לכך, לפרוץ את הסכר בערים שבהן ההתחדשות העירונית עדיין מדשדשת. אנחנו מאמינים שאחרי המלחמה הנוכחית לא יהיו הרבה בעלי דירות שירצו לוותר על ממ"ד. השיח עבר משיח של נדל"ן ורווח, לשיח של ביטחון והצלת חיים".
עו"ד קרן: "אם מסתכלים יותר הלאה, אנו רואים את KDC הופך לאוטוריטה המובילה בישראל לייצוג בעלי דירות. החזון שלנו הוא שכל בעל דירה הנמנה עם לקוחותינו יידע במהלך כל התהליך שאנחנו תעודת הביטוח שלו לפרויקט מוצלח, הוגן ומשתלם, שבסופו הוא ייכנס לדירה חדשה עם ממ"ד בשביעות רצון מלאה. במשרד שלנו היעד הסופי הוא לא רק חתימה על הסכם, אלא השקט הנפשי של בעלי הדירות ברגע קבלת המפתח. במקביל, אנו משקיעים רבות בהטמעת טכנולוגיות מתקדמות במשרד, שינגישו את המידע לבעלי הדירות בזמן אמת וישפרו משמעותית את יכולות הניהול והבקרה שלנו על הפרויקטים".
