בשנה האחרונה, למרות המלחמה שנמשכת ומשפיעה בצורה ישירה על המשק, אזורי הביקוש לנדל"ן ממשיכים לשמור על רמות מחירים יציבות, ויש אף עליות קלות בחלק מהערים המרכזיות. המלחמה הובילה לירידה משמעותית בכמות התחלות הבנייה וגמר הבנייה, וזה ניכר במיוחד במרכז הארץ. בנוסף, המלחמה והאנטישמיות העולמית הובילו יותר רוכשים מחו"ל להשקיע בנכסים במרכז הארץ; ובמקביל, מפונים רבים מהצפון ומהדרום בחרו להישאר באזורי הביקוש. וכך, נתונים עדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על עלייה של 0.4% במחירי הדירות באזור המרכז.
בעזרת מדד שנבנה במיוחד עבור ynet ו"ידיעות אחרונות", הסוקר את השכונות החדשות שנמצאות בתהליכי בנייה או כאלו שנבנו בשנים האחרונות, בדקנו בכתבה זו, החמישית והאחרונה בסדרה, ארבע שכונות נבחרות באזור המרכז: שכונת פארק איילון באור יהודה, שכונת גדות ביהוד, שכונת דרום תל השומר ברמת גן ושכונת צומת סביון, המכונה גם אונו הצעירה, בקריית אונו. מדובר בארבע שכונות קרובות מאוד שנמצאות כולן באזור בקעת אונו, לאורך כביש הרוחב 461 שמחבר בין כביש 4 לכביש 40.
המדד בודק לעומק את האיכויות של כל שכונה לפי פרמטרים כמו תכנון, שטחי ציבור, שטחים ירוקים, מוסדות חינוך, נגישות תחבורתית וכמובן המחיר המבוקש עבור דירת 4 חדרים ממוצעת. לצורך יצירת המדד ערך שמאי המקרקעין ניב כרמי, מלשכת שמאי המקרקעין, חלוקה לפרמטרים רלוונטיים לבדיקה. חברת הייעוץ האסטרטגי והמחקר Vcell שבבעלות מוטי ויזל בחנה את הפרמטרים בכל שכונה והעניקה ציון משוקלל בין 0 ל-5 לכל פרמטר, ולבסוף ציון משוקלל לשכונה.
המתודולוגיה לדירוג כללה:
1. דירוג לפי היקף מוסדות חינוך קיימים ועתידיים - היקף השטחים המיועדים לצרכי חינוך ובניהם - מעונות יום, גני ילדים, בתי ספר יסודיים ועל יסודיים .
2. דירוג לפי רמת התכנון - תחבורה ונגישות בפנים השכונה, מוטיבים של עירוב שימושים, חסכון באנרגיה ומתקנים ייחודיים.
3. דירוג לפי רמת נגישות תחבורתית - נגישות לכבישים ראשיים, תחנת רכבת ותחבורה ציבורית.
4. דירוג לפי היקף שירותים נלווים קיימים ועתידיים - מוסדות ציבור, מרפאות, מרכזים קהילתיים, מסחר, בילוי ופנאי.
5. דירוג לפי היקף שטחים ציבוריים פתוחים - פארקים, גני שעשועים, מתקני כושר, פנאי וספורט.
המחיר
עם העלייה המתמשכת במחירי הדירות, עלות הנכס הפכה לאחד הגורמים העיקריים במסגרת השיקולים ברכישת דירה. לפי נתוני הלמ"ס, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת במחוז המרכז הוא כ-2.58 מיליון שקל (חדשות ויד שנייה) – כ-15% יותר ממחיר הדירה הממוצעת בישראל. מחירי הדירות בשכונות שנבחנו במדד גבוהים הרבה יותר.
לפי הניתוח השמאי, מבין השכונות שנבחנו, היקרה ביותר היא דרום תל השומר ברמת -גן. דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונה נמכרת בכ-3.92 מיליון שקל, שהם כ-37.5 אלף שקל למ"ר. במקום השני נמצאת שכונת גדות ביהוד עם מחיר ממוצע של כ-3.78 מיליון שקל, המשקף סכום של כ-35.4 אלף שקל למ"ר.
אחריה, בפער של כ-560 אלף שקל, נמצאת שכונת צומת סביון/אונו הצעירה בקריית אונו, עם מחיר ממוצע של כ-3.22 מיליון שקל לדירת 4 חדרים — סכום המשקף כ-29.3 אלף שקל למ"ר. שכונת פארק איילון באור יהודה סוגרת את הרשימה עם מחיר ממוצע של כ-3.06 מיליון שקל, שהם כ-30.9 אלף שקל למ"ר. הסיבה לכך שהמחיר למ"ר בפארק איילון גבוה מזה שבשכונת צומת סביון היא שדירות 4 חדרים שם קטנות יותר.
השמאי ניב כרמי: "מדובר בשכונות שנמצאות בטווח של כ-5 ק"מ אחת מהשנייה, קהלי היעד כמעט זהים, ולכן המחיר מהווה משקל משמעותי עבור הרוכשים, וישנם פערים של 500-900 אלף שקל. ברמת המחירים הזו גם פריסת התשלומים ומבצעי המימון משפיעים מאוד. לכן חשוב לבחון לפני כל עסקה את גובה ההחזר החודשי של המשכנתה".
התכנון
4 השכונות הן חדשות, רובן בתחילת הבנייה, חלקן בשלבי בנייה מתקדמים עם אכלוס חלקי. התב"עות (תוכניות בניין עיר) שלהן לוקחות בחשבון את הצורך בתכנון מודרני וניצול יעיל של השטח, במיוחד באזורי הביקוש הצפופים. חלק מהשכונות משתמשות גם בשירותים הציבוריים של שכונות סמוכות.
השכונה הגדולה ביותר היא פארק איילון באור יהודה, שנמצאת במערב העיר וגובלת בשכונת רמת פנקס, מדרום לכביש 461 ומצפון למושב חמד. השכונה משתרעת על כ-1,677 דונם וכוללת 2,466 יחידות דיור, מתוכן 500 יחידות מיועדות לדיור מוגן ו-90 יחידות דיור הוקצו עבור מעונות סטודנטים. מדובר באינטנסיביות (צפיפות) של כ-1.4 יחידות דיור לדונם (ברוטו — לא כולל מבני ציבור, מסחר ומשרדים). כמעט חצי (47%) מהשטחים בתוכנית מוגדרים כשטחים ציבוריים פתוחים.
שכונת גדות נמצאת בצפון מערב יהוד, גובלת בשכונת קריית הסביונים, בין סביון בצפון וכביש 461 בדרום וממזרח לכביש 4622. היא משתרעת על כ-804 דונם וכוללת כ-4,413 יחידות דיור, כ-25% מתוכן הן דירות קטנות לצעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים. כ-300 יחידות מכלל הדירות מיועדות לדיור מוגן. מדובר באינטנסיביות של 5.4 יחידות דיור לדונם. כ-29% מהשטחים בשכונה מוגדרים כשטחים ציבוריים פתוחים.
שכונת דרום תל השומר ברמת גן נמצאת בדרום מזרח העיר, מצפון לכביש 461, מדרום לבית החולים שיבא (ומעט ממערב לו) וממערב לדרך מוטה גור. שטחה כ-558 דונם והיא כוללת כ-3,050 יחידות דיור, מתוכן כ-300 דירות תחת הגדרת דיור מיוחד (דיור מוגן/מעונות סטודנטים וכו') שיהיו בגודל של עד 80 מ"ר. מדובר באינטנסיביות של 5.4 יחידות דיור לדונם. כ-20% מהשטחים בתוכנית מוגדרים כשטחים ציבוריים פתוחים.
שכונת צומת סביון/אונו הצעירה היא בעלת השטח הקטן ביותר – כ-442 דונם. היא נמצאת בדרום קריית אונו, מצפון לכביש 461, מדרום לשכונת האקליפטוסים (שטרם החלה בנייתה), ממערב לכביש 4622 וממזרח לשכונת בית בפארק של אור יהודה. בשכונה מתוכננות כ-1,315 יחידות דיור. כ-20% מהן יהיו קטנות, עד 75 מ"ר. למרות שהשכונה היא הקטנה ביותר מ-4 השכונות, האינטנסיביות בה היא של 2.9 יחידות דיור לדונם בלבד, ומבחינה זו היא במקום השני לאחר שכונת פארק איילון. כ-22% משטח התוכניות מיועד לשטחים ציבוריים פתוחים.
מוסדות חינוך
החינוך במרכז הארץ נחשב לרוב כמוביל באיכותו עם ממוצע ציונים ארצי גבוה ביחס לשאר האזורים. עם זאת, בערי המרכז, למרות הקרבה, יש לעיתים הבדלים מהותיים בין ערים באיכות החינוך.
בשכונת פארק איילון באור יהודה ניתן דגש רב על תחום החינוך. בשכונה מתוכננים 3 מעונות לגילי 0-2 עם 9 כיתות, כאשר ממוצע הילדים בכל כיתה עומד על כ-19; ו-4 גני ילדים לגילים 5-3 עם כ-12 כיתות גן, עם כ-29 ילדים בכיתה בממוצע.
מתוכננים 2 בתי ספר יסודיים עם סך כולל של כ-24 כיתות ותוספת אופציונלית של 6 כיתות במידת הצורך. ממוצע הילדים בכיתה: כ-29. בחינוך העל יסודי יהיו 2 מוסדות חינוך עם סך כולל של 24 כיתות ואפשרות לתוספת של 36 כיתות נוספות. לחינוך המיוחד מוקצות 5 כיתות.
גם בשכונת דרום תל השומר ברמת גן יש הקצאות שטח רחבות למוסדות החינוך: 17 כיתות למעונות יום (גילים 0-2), 17 כיתות לגני ילדים (גילים 3-5), 35 כיתות לבתי ספר יסודיים ו-35 כיתות לבתי ספר על יסודיים. לחינוך המיוחד הוקצו 5 כיתות. במסמך הפרוגרמה העירוני לא ניתן מידע לגבי ממוצע הילדים בכיתות, אולם ככל הנראה הוא צפוי להיות זהה לזה ששכונות האחרות, בהתאם לתקן של משרד החינוך.
בשכונת גדות ביהוד מוקצים שטחים נרחבים למוסדות חינוך, אבל מדובר בשכונה עם הכי הרבה יחידות דיור, ולכן גם כמות מוסדות החינוך בהתאם. למעונות יום (גילים 0-2) הוקצו 6 מוסדות עם סך כולל של 25 כיתות וממוצע של כ-20 ילדים לכיתה. 7 מוסדות הוקצו לטובת גני ילדים וחטיבות צעירות (גילים 3-5) עם סך כולל 35 כיתות וממוצע של כ-27 ילדים לכיתה.
כן יהיו 3 בתי ספר יסודיים עם 72 כיתות וממוצע של כ-27 ילדים בכיתה. עוד 72 כיתות הוקצו ל-2 בתי ספר על יסודיים עם ממוצע של 27 ילדים לכל כיתה. ככל הנראה מוסדות החינוך בשכונה ישמשו גם את שאר תושבי העיר.
בשכונת צומת סביון/אונו הצעירה, על פי הפרוגרמה העירונית לשטחי ציבור של כלל העיר, יש הקצאה ל-3 בתי ספר מרכזיים: בית ספר יסודי עם 24 כיתות ואפשרות לתוספת של עוד 6 כיתות לחינוך מיוחד; חטיבת ביניים עם 24 כיתות; ועוד קרקע לבית ספר יסודי או חטיבת ביניים עם 24 כיתות. מכיוון ששטח השכונה קטן יחסית, היא תסתמך גם על מוסדות החינוך שנמצאים בסמיכות אליה בשכונת האקליפטוס שנבנית כיום, שם עתיד לקום בית ספר על יסודי עם כ-60 כיתות. בשכונה עצמה גם הוקם הקמפוס החדש של הקריה האקדמית אונו, על שטח של כ-40 דונם.
נגישות תחבורתית
4 השכונות נמצאות בקרבה למוסדות תעסוקה, מרכזים מסחריים ועורקי תחבורה ראשיים, כך שברמת הנגישות הן כמעט שוות, בייחוד אם לוקחים בחשבון את קווי הרכבת הקלה שנבנים כיום. ההבדלים מינוריים, ולכן לא אמורים להוות פקטור משמעותי בשיקול הרכישה. כל השכונות נמצאות במרחק של 5-10 דקות נסיעה מנמל התעופה בן-גוריון. חיסרון אחד משותף לכולן – מרחק מהרכבת הכבדה.
שכונת פארק איילון באור יהודה ממוקמת בסמיכות לציר הקו הסגול של הרכבת הקלה ולמסלול העתידי של המטרו. בנוסף, היא קרובה לצירי תנועה ראשיים – הכבישים 1, 4, 412 ו-461. בעתיד צפוי להיפתח כביש נוסף ברחוב גולדה מאיר (כביש 4612) שמיועד להיות עורק תנועה ראשי שינגיש את תושבי השכונה לעיר עצמה. בקצה הדרומי של השכונה מתוכנן מסוף תחבורה וחניון לילה, ובנוסף ניתנה הקצאה למספר חניונים לרווחת התושבים בשכונה.
שכונת דרום תל השומר ברמת גן תיהנה אף היא מנגישות גבוהה. היא ממוקמת מדרום למרכז הרפואי שיבא, מצפון לכביש 461 וממזרח לכביש 4 עם יציאות קרובות לכבישים הללו וגישה קלה לכביש 1. בשכונה מתוכננות שתי תחנות של הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיספקו גישה נוחה ומהירה למרכז תל-אביב, גבעתיים ורמת גן. בשכונה צפויים להיות 25 תחנות אוטובוס ומסוף תחבורתי לאוטובוסים. לאורך השכונה יש מספר שבילי אופניים ייעודיים.
גם בשכונת גדות ביהוד יעבור הקו הסגול וישדרג את הנגישות והקרבה לכל יעד במטרופולין תל-אביב. השכונה סמוכה לכביש 461 עם 3 כניסות או יציאות שונות מהכביש לשכונה, וקרובה לכבישים 4, 40 ו-4622. בתוך השכונה מתוכנן מערך אוטובוסים מגוון עם כ-9 קווים. בחלק מרחובות השכונה יש שבילי אופניים ייעודיים.
בשכונת צומת סביון/אונו הצעירה בוצעה השקעה לטובת נגישות תחבורתית. בתנועה הפנים-שכונתית מתוכננים כבישים רחבים וכיכרות רבות לוויסות התנועה והפחתת העומסים. לשכונה יש 3 יציאות וכניסות לכביש 4622 והיא קרובה לכבישים 461 ו-412. מכיוון מערב יש לה 3 יציאות וכניסות לכביש 461 עם קרבה למחלף מסובים, כביש 4 וכביש 1.
בדרום השכונה יעבור הקו הסגול עם מספר תחנות לאורכו. בתוך השכונה מתוכנן מסלול אופניים ורוב הבנייני שלה נמצאים במרחק של עד 300 מטר מתחנת אוטובוס. בדרום-מזרח השכונה יוקם מסוף תחבורה על כ-4.5 דונם.
שונות
בשכונת פארק איילון ניתן דגש רב על איזון בין אורבניות מודרנית וציפוף יעיל לבין שטחים פתוחים. על פי התב"ע, כ-47% מהשכונה מוגדרים כשטחים ציבוריים פתוחים, מהם כ-540 דונם הוקצו לפארק הנחל, שיהווה ריאה ירוקה משמעותית לכלל העיר. בשכונה יש תכנון לכ-560 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה. על פי הפרוגרמה, ניתנה הקצאה למרכז תרבות, אולם מופעים, קאנטרי קלאב, ספורטק ומגרש כדורגל.
בשכונת דרום תל השומר ניתן דגש רב על עירוב שימושים מודרני. במפלס הקרקע ובחזיתות הבניינים ישולבו שטחי מסחר, יש שטחים רבים למבני ציבור, מרכז תרבותי ועוד. על פי התב"ע, היקף שטחי התעסוקה והמסחר מסתכם בכ-360 אלף מ"ר. כ-19% מסך התוכנית מיועד לשטחים ציבוריים פתוחים, שממוקמים בין בנייני המגורים עצמם. תוקם רשת ירוקה רציפה של שדרות, שבילים ופארקים, שתעודד הליכה רגלית ורכיבה על אופניים. צפויים להיבנות גם מרכז קהילתי גדול, מגרשי ספורט ותחנת משטרה.
שמאי המקרקעין ניב כרמיצילום: רביב שטייןבשכונת גדות יש התמקדות בשילוב השטחים הירוקים כחלק אינטגרלי מהשכונה. כמעט שליש מהשכונה מתוכננת להיות עם שטחים ציבוריים פתוחים. בלב השכונה ייבנה פארק ירוק ונחל על שטח של כ-108 דונם, שיפריד בין אזור התעסוקה והמסחר (שיכלול כ-225 אלף מ"ר) לבין אזור המגורים. לאורך הפארק יוקמו מתקני ספורט וכושר, מתקני משחק לכל הגילים, גינת כלבים, אזור לימוד אקולוגי-סביבתי ושטחים ירוקים פתוחים.
לאורך רחובות השכונה יהיו שזורים עצי צל גבוהים, לצד שבילי הליכה ורכיבה שיפחיתו שימוש ברכב פרטי. בשכונה מתוכננת מערכת אוטומטית לאיסוף פניאומטי של פסולת, דבר שישמור על ניקיון השכונה, אולם יכול להוביל גם לעלויות גבוהות של ארנונה.
מוטי ויזל, בעלים VCELL צילום: תמר מצפיבשכונת צומת סביון/אונו הצעירה בוצעה הפרדה תכנונית בין המגורים, השטחים הציבוריים ושטחי התעסוקה. החלק הצפוני מיועד למגורים, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים. במרכזו יוקם פארק ירוק עם שטחי הצללה, מתקני משחק וספורט, סקייטפארק, שביל אופניים, אזורי ישיבה, חורשות נוי ועוד.
בחלק הדרומי של השכונה מוקם מרכז תעסוקה, מסחר ומשרדים של כ-350 אלף מ"ר, לצד הקמפוס של הקריה האקדמית אונו. סך כל שטחי הציבור הפתוחים נאמדים בכ-100 דונם. בשטח השכונה יש כבר מגרש כדורגל, והתוכנית היא להקים לצידו אקדמיה לכדורגל.
אז איפה עדיף לגור?
כפי שניתן לראות בטבלה, שכונת פארק איילון באור יהודה מובילה בדירוג המשוקלל עם ציון 4.4 (מתוך 5). היא גם מציעה את המחיר הנמוך ביותר לדירת 4 חדרים. אחריה שכונת גדות ביהוד עם דירוג 4.2, ובמקומות השלישי והרביעי השכונות צומת סביון/אונו הצעירה בקריית אונו ודרום תל השומר ברמת גן, עם דירוג 4 כל אחת. בשכונת דרום תל השומר מחירי הדירות הם גם הגבוהים ביותר, אך הנגישות התחבורתית היא הטובה ביותר.
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן, מתייחס לסוגיית הנגישות ומציין: "השכונות החדשות באזור בקעת אונו נמצאות לאורך הציר המרכזי של כביש 461 ברצף בין רמת גן ליהוד. הקו הסגול של הרכבת הקלה יחבר את כולן ישירות למרכז תל אביב, כאשר לצידו מתפתחים מתחמי תעסוקה ומסחר גדולים במיוחד, שיהפכו כל שכונה למרכז עירוני עצמאי. מרכזים אלה יאזנו את העובדה שכיום רמת התעסוקה לנפש בבקעת אונו היא מהנמוכות ביותר באזור המרכז, ולכן רוב התושבים נוסעים מדי יום בפקקים לעבוד במרכז".
לדבריו, "למרות המיקום האסטרטגי המשותף והנגישות המעולה, יש פער מחירים משמעותי של עד כ-900 אלף שקל בין השכונות, שמקורו בראש ובראשונה בהבדל בין הרשויות המקומיות שלהן משתייכות השכונות, ברמת המיתוג שלהן ובמצב הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה הוותיקה. עבור זוגות צעירים שמחפשים את דירתם הראשונה, מדובר דווקא בחדשות טובות, שכן אין הרבה אזורים עם שכונות חדשות במרכז שמציעים מגוון כזה של רמות מחיר, עם נגישות תחבורתית ותעסוקתית כה טובה".
האדריכלים ערן לשם וערן שקד ממשרד CityBee, המתכנים פרויקטים רבים בבקעת אונו, מוסיפים: "בקעת אונו מתפתחת כבר שנים רבות והופכת לחלק מרכזי ממטרופולין תל אביב. הקו הסגול וקו המטרו הופכים את האזור ליעד אטרקטיבי וחדשני. 4 השכונות שנבחנו, לצד שכונות נוספות, נותנות דגש על הליכתיות וקישוריות בנוחות מרבית, שבילים ירוקים והצללה, ועירוב שימושים – מגדלי מגורים בסמיכות למבני תעסוקה ושילוב קומת קרקע מסחרית".
לדבריהם, "המקומות הללו עוברים שינוי תרבותי המשקף את המציאות התעסוקתית של זמננו, עם הרצון לחיפוש מקומות עבודה קרוב למקום המגורים. לכן אנו רואים שכונות חדשות מחוץ לתל אביב עם הקצאה של מאות אלפי מ"ר לתעסוקה – זהו תכנון עירוני תומך וחכם, שמטפל בסוגיית היוממות. בנוסף, כאשר השכונות הללו מחוברות למערכת הסעת המונים, מתאפשרת הגעה כמעט לכל יעד במטרופולין בנוחות ובמהירות".
האם יקפיאו את תוכניות דירה בהנחה ומחיר למשתכן? צפו בראיון באולפן
(צילום: מיקי שמידט)
