מתקפת הטילים אתמול שוב הותירה אחריה הריסות בלתי נתפסות. בזמן שהמדינה מנסה לגבש פתרונות לתושבים שאיבדו את ביתם, ובענף הנדל"ן המניות של חברות ההתחדשות העירונית מזנקות, נשאלת השאלה מה קורה עם תשלום הארנונה עבור מבנים שיצאו מכלל שימוש (דירות או עסק) ומהי זכאותם של בעלי הנכסים והדירות שנפגעו לפטור מארנונה.
ב-18 ביוני פרסם משרד הפנים הנחיות הקשורות לנזקי מלחמה שנגרמו לנכסים במהלך מבצע "עם כלביא", לפיהן נכסים שנהרסו או ניזוקו, כך שלא ניתן להתגורר בהם וניתן לגביהם אישור מהנדס הרשות המקומית, יקבלו פטור מארנונה על ידי הרשות המקומית, וזאת ללא צורך בהגשת בקשה או הודעה על ידי המחזיק בנכס. ynet גיבש מדריך בעזרת עוה"ד מוטי איצקוביץ וחגי בורשטיין ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ המתמחה במיסוי מוניציפלי.
מה קובע החוק בעניין פטור מלא או חלקי מתשלום ארנונה ללא קשר למלחמה?
החוק בישראל מאפשר כיום פטור חלקי או מלא בארנונה, אולם אין בו הסדרה מספקת למקרים של נזקי מלחמה. במצב הנוכחי, הדבר יוצר חוסר ודאות ופוטנציאל לפגיעה בזכויות בסיסיות של האזרחים.
עו"ד מוטי איצקוביץ צילום: ניר קופרמןעוה"ד איצקוביץ ובורשטיין מסבירים כי נכון להיום, קיים פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, כאשר בעל הנכס מוכיח שהדירה (או המשרד וכו') אינה ראויה למגורים או לשימוש מסחרי, עקב ליקויים חמורים או נזק פיזי שנגרמו. במקרה כזה, הפטור המלא מוגבל ל-3 שנים, כאשר לאחר תקופה זו יהיה הנכס מחויב למשך 5 שנים נוספות, בהתאם לתעריף המינימלי בתקנות לאותו סוג נכס ולפי השימוש האחרון שנעשה בו.
לאחר תקופה זו יהיה פטור באופן מלא עד השמשת הנכס. ככל שהנכס יושמש במהלך תקופות אלו, הוא יאבד את זכאותו לפטור. כמו כן, קיים פטור לנכס ריק, כאשר בעל הנכס מוכיח כי הוא ריק מחפצים ולא נעשה בו שימוש. במצב כזה, הפטור מוגבל לחצי שנה אבל לא כל הרשויות מאמצות אותו אלא זה נתון לשיקול כל רשות.
ומה קורה בזמן מלחמה?
עוה"ד איצקוביץ ובורשטיין מציינים כי למרות שקיים פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש, החוק אינו מתייחס באופן ייחודי לנכסים שניזוקו כתוצאה מאירועי מלחמה, וקיימים מקרים של נזק אשר אינם עונים לתנאים הקבועים בחוק למתן הפטור: "מצב זה עלול להוביל לבעיות, במיוחד כאשר בעלי נכסים מגישים בקשות לפטור זמני בשל הנזק מהמלחמה, ובכך ממצים את זכותם לפטורים עתידיים, כגון פטור עבור נכס ריק המוגבל לתקופה של חצי שנה; או פטור לנכס לא ראוי לשימוש המוגבל גם הוא.
עו"ד חגי בורשטייןצילום: מירי מנחם"כך לדוגמא, בעל דירה, שכל החלונות והתריסים שבה נהרסו, יגיש בקשה לפטור בגין נכס לא ראוי לשימוש. יש להניח כי יזכה לתשובה שלילית מהרשות המקומית, כיוון שאין מדובר בנכס הרוס שנכנס לגדר הפטור. דוגמא נוספת: בעל חנות שיגיש בקשה לרשות המקומית לפטור מארנונה בגין נכס ריק עקב נזקים שנגרמו, יזכה ככל הנראה לתשובה שלילית כיוון שהנכס אינו ריק ויש בו חפצים.
"אם התשובה תהיה חיובית, תקוזז מהנכס זכאות עתידית לפטור עבור נכס ריק או לא ראוי לשימוש (למשל כשיש מעבר בין שוכרים או תקופת שיפוצים). לכן רצוי שהמחוקק יפעל לקבוע הסדר נפרד וברור עבור נכסים שנפגעו מפעולות איבה במלחמה. הסדרה זו תבטיח שהזכאות לפטור עקב נזקי המלחמה תהיה ללא תנאים; וכן לא תיפגע זכאות הנכס לעשות שימוש בפטור בגין נכס ריק או נכס לא ראוי לשימוש בעתיד עקב ניצולו כעת שלא באשמת בעל הנכס. מעבר לצורך המשפטי, מדובר באחריות מוסרית של המדינה כלפי אזרחיה בשעת חירום".
אני בעל עסק ולנוכח מצב החירום אין תנועת לקוחות בכלל. מה הדין?
לאור הכרזת מצב החירום ואיסור ההתקהלות הציבורית, נוצרה פגיעה קשה בבעלי נכסים, במיוחד בעסקים שהושבתו או הוגבלו משמעותית בפעילותם. בעלי נכסים מסחריים נאלצו לשלם ארנונה גם בתקופות בהן לא היו יכולים להפעיל את עסקיהם או להשכיר אותם לאחרים, תוך אובדן הכנסה מוחלט. הפגיעה הזו מעלה שאלות משפטיות וציבוריות בנוגע לחובת הרשויות המקומיות להעניק פטור או הפחתה מארנונה בתקופות חירום.
עוה"ד איצקוביץ ובורשטיין: "בעקבות מלחמת חרבות ברזל ניתן פטור מארנונה לתושבים שפונו מבתיהם באזורים שהוכרזו על ידי המדינה כאזורי פינוי, כגון אזור עוטף עזה וישובים הסמוכים לקו הגבול בלבנון. בתקופת הקורונה ניתנו הנחות בארנונה לתקופה מוגבלת לבעלי עסקים שנפגעו משמעותית. יש מקום לבחון מנגנוני פיצוי מעבר להנחיה מה-18 ביוני, תוך התחשבות בעקרון ההגינות המנהלית, כדי לאזן בין צורכי הרשות המקומית לבין הזכות הקניינית של בעלי הנכסים".
משכנתא בזמן מלחמה - מה עושים?
(ירון ברנר)
אז מה העצות המעשיות שניתן לתת כעת עד שהמחוקק יתערב?
ראשית, לתעד בתמונות עם תאריך של הנזקים שנגרמו ולשמור כל מסמך בעניין, כגון קבלות וכו'. שנית, לשלוח הודעה למחלקת השומה בעירייה בבקשה לפטור מארנונה עקב נזק שנגרם בעקבות המלחמה, ולמען הזהירות פטור לנכס לא ראוי לשימוש בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות.
לדברי עוה"ד איצקוביץ ובורשטיין, "מניסיוננו, ללא התערבות ישירה של המחוקק הרשויות המקומיות יעשו ככל יכולתן שלא לתת פטור לדיירים שביתם נפגע או לעסקים שנפגעו מהמלחמה, ועד ליום זה אנו מנהלים הליכים משפטיים הנוגעים לפינוי דיירים ופגיעה בעסקים עקב מלחמת חרבות ברזל".
המדינה הורתה כי יינתן פטור מארנונה במבצע עם כלביא. אז מה הבעיה?
עו"ד בורשטיין: "ב-18 ביוני פרסם משרד הפנים הנחיות בהן הוא מנחה את הרשויות לזכות נכסים שנהרסו ופונו מיושביהם ולגביהם ניתן אישור מהנדס העיר בעניין פטור מארנונה, אף ללא מתן הודעה בעניין. הנחיה זו מתייחסת בעיקרה לנכסים שנפגעו באופן קשה, ואינה נותנת מענה לנכסים רבים שאינם נכנסים להגדרה זו והנחיות אלו לא יסייעו להם. כמו כן, ההנחיות אינן נוקבות בתקופת הפטור, מה שעלול ליצור בעתיד ויכוח ביחס לתקופת הפטור.
"בנוסף, ההנחיות מפנות לפטורים הקבועים בחוק, מה שמותיר את הפגיעה בזכאות העתידית של הנכסים לנוכח מגבלת הזמן הקבועה בחוק. כזכור, הפטור לנכס לא ראוי לשימוש והפטור לנכס ריק מוגבלים בזמן. ההנחיות לא ממציאות פטור חדש אלא מפנות לחוקים בעניין פטור לנכס לא ראוי לשימוש ופטור נכס ריק, ולכן למעשה אינן פותרות את בעיית מיצוי הפטורים בראיה עתידית".
ממשרד הפנים נמסר: "לאור הנסיבות, משרד הפנים הנחה את הרשות המקומית כי בגין הנכסים שנהרסו או ניזוקו, כך שלא ניתן להתגורר בהם ושפונו מהם התושבים, ואשר ניתן לגביהם אישור מהנדס הרשות המקומית, יינתן פטור מארנונה על ידי הרשות המקומית בהתאם להוראות החוק, וזאת ללא צורך בהגשת בקשה או הודעה על ידי המחזיק בנכס".
