בצל החשש מפני הסלמה נוספת מול איראן, שלה עלולות להיות השלכות על כלל המשק הישראלי, דוח חדש העוסק בשוק הנדל"ן למגורים מתריע מפני כניסה מחדש של השוק לעננה של אי ודאות. הדוח, שחובר על ידי מחלקת המחקר של חברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט והגיע לידי ynet, מציג תמונת מצב עדכנית של שוק הנדל"ן בתקופה הנוכחית, לאחר תקופה של התייצבות ראשונית במהלך 2025.
על פי הדוח, שוק הנדל"ן נכנס להסלמה מנקודת פתיחה מורכבת, לאחר האטה חדה בשנים 2023-2024, שנבעה מעליית הריבית ומהשפעות של מלחמת חרבות ברזל. במהלך 2025 נרשמו סימני התאוששות, בעיקר בצד הביקוש לדירות, אך ההתפתחויות הביטחוניות האחרונות החזירו את השוק למצב של חוסר ודאות, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע.
"בטווח הקצר, אירועים ביטחוניים משמעותיים נוטים להוביל לירידה בפעילות העסקאות, כאשר משקי בית דוחים החלטות רכישה גדולות על רקע אי-ודאות תעסוקתית, הכנסות עתידיות ורמת הריבית", מסבירים עורכי המחקר. "עם זאת, הביקוש הבסיסי לדירות בישראל נותר גבוה, בין היתר בשל גידול אוכלוסייה, מחסור מתמשך בהיצע והעדפה תרבותית לרכישת דירה, כך שבמקרים רבים מדובר בדחיית ביקוש ולא בהיעלמותו".
בצד ההיצע, בשונה מתקופת חרבות ברזל, אתרי הבנייה ממשיכים לפעול ברובם גם במהלך ההסלמה הנוכחית, בין היתר בזכות היערכות מוקדמת של הממשלה והקבלנים מבחינת כוח אדם, כולל עובדים זרים. עם זאת, הסיכונים עדיין קיימים: פגיעה בכוח האדם במקרה של הסלמה ממושכת, עיכובים בייבוא חומרי בנייה ועלייה בעלויות הובלה, ביטוח וחומרי גלם.
בדן אנד ברדסטריט מוסיפים כי התפתחות מחירי הדיור מושפעת משילוב של שלושה גורמים מרכזיים: סביבת ריבית גבוהה, שמכבידה על יכולת המימון; היצע גבוה של דירות חדשות, שעמד על שיא של מעל 85 אלף דירות לא מכורות; והמצב הביטחוני, שממתן את הביקוש בטווח הקצר.
"בהתאם לכך, בטווח המיידי ייתכן קיפאון או ירידה קלה במחירים, כפי שבא לידי ביטוי בירידה של כ-1% במחירי הדירות במונחים שנתיים", מסבירים עורכי הדוח. "עם זאת, בטווח הבינוני, ככל שההיצע ייפגע והביקוש המבני יישאר גבוה, צפויים לחצים מחודשים לעליית מחירים, במיוחד באזורי הביקוש".
מהממצאים עולה כי במקביל, נמשכת מגמה של שינוי מבני בשוק הדיור, עם עלייה בשיעור השוכרים וירידה בשיעור בעלי הדירות. בשנת 2025 כ-29.6% מהדירות בישראל היו בשכירות, לעומת כ-24.3% בלבד בשנת 2013. "סביבת הריבית הגבוהה דוחקת זוגות צעירים מחוץ לשוק הרכישה ומובילה לעלייה בביקוש לשכירות, מגמה שעשויה להימשך גם בטווח הבינוני", כותבים עורכי הדוח.
"יותר משקי בית עוברים לשכירות"
לדברי רוני אלפרן, סמנכ"ל דאטה בחברה, "בהסתכלות קדימה, הקושי לשפר את ההכנסה הפנויה של משקי הבית, לצד עלויות המימון הגבוהות, עשוי להוביל לשינוי הדרגתי במבנה השוק – שבו יותר ויותר משקי בית, ובפרט זוגות צעירים, מוותרים לפחות זמנית על רכישת דירה ועוברים למודל של מגורים בשכירות, בדומה לשווקים מפותחים באירופה".
רוני אלפרןצילום: טרנדיאלפרן מוסיף כי "שוק הנדל"ן בישראל נמצא כיום בסביבת האטה, כאשר בחודשיים האחרונים נרשמו ירידות מחירים קלות, ובהסתכלות שנתית מחירי הדירות מצביעים על ירידה של כ-1.7%. הגורם המרכזי לכך הוא עלייה חדה ברמת אי-הוודאות הגיאופוליטית כתוצאה מהעימות מול איראן וחיזבאללה, אשר משפיעה ישירות על התנהגות משקי הבית".
לדבריו, "חוסר הבהירות לגבי התפתחות אפשרית של עימות רחב, לצד חשש מפגיעה בהכנסה עקב חל"ת, גיוס למילואים או האטה בפעילות הכלכלית, מובילים רבים לדחות החלטות רכישה משמעותיות – והציבור נותר על הגדר. במקביל, להתמשכות הלחימה עשויה להיות השפעה אינפלציונית, בעיקר דרך עלייה במחירי האנרגיה ושיבושים בשרשראות האספקה. בתרחיש כזה, סביבת הריבית צפויה להישאר גבוהה לאורך זמן, מה שימשיך להכביד על שוק הדיור ולדחות את חזרת הביקושים".
מנגד, ממשיך אלפרן, ככל שיתממש תרחיש של ירידה בעצימות העימות מול איראן ובצפון וחזרה הדרגתית לשגרה, ניתן לצפות לירידה בלחצי האינפלציה, מה שיאפשר לבנק ישראל להתחיל בתהליך של הפחתות ריבית. "מדובר בתרחיש שעשוי להוביל להתעוררות מחודשת בפעילות בשוק הנדל"ן", הוא אומר.
להערכתו, בשלב זה התרחיש הסביר ביותר הוא הפחתת עצימות הלחימה, בעקבות השינויים הגיאופוליטיים במזרח התיכון וחזרה הדרגתית לשגרה. "לכן אנו צופים שלאורך השנה האינפלציה לכל הפחות תישמר ברמתה או תחל בירידה מתונה, דבר שיאפשר הפחתת ריבית אחת לפחות עד סוף 2026 וחזרה של ביקושים לשוק הנדל"ן. עם זאת, פתיחת חזיתות מחדש מול איראן או התעצמות הלחימה בלבנון או בעזה עשויים לגרור שוב את המשק לחוסר ודאות, אשר ימשיך את הסטגנציה בשוק הנדל"ן".
