ענף הנדל"ן הוא אחד מהנפגעים העיקריים במשק הישראלי בתקופה האחרונה. בחודש האחרון מדדי ת"א נדל"ן ות"א בנייה צנחו בבורסה המקומית בכ-14% כל אחד. זאת, לעומת מדד ת"א 35 שירד "רק" בכ-5% ומדד ת"א 125 שאיבד כ-7% בפברואר. ברקע: רצף העלאות הריבית החדות של בנק ישראל, אשר הגיעה בשבוע שעבר לשיעור גבוה במיוחד של 4.25% לאחר שמונה העלאות ריבית רצופות, לצד החששות המתמשכים מהשפעות המהפכה המשפטית על הכלכלה הישראלית.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, טען בריאיון לתוכנית "כסף חדש" ב-ynet radio כי בשוק מרגישים את המגמה בפועל - בצורת ביטול עסקאות. "לפני כחודש-חודש וחצי התחלנו לקבל יותר ויותר טלפונים ממשקיעים, חלקם כבר משקיעים פעילים שנמצאים במשא ומתן להשקעות בנדל"ן בישראל, והם הביעו דאגה וחשש ספציפית לגבי המצב הפוליטי ושאלו הרבה מאוד שאלות. בשבוע-שבועיים האחרונים חלקם השהו עסקאות גדולות מאוד ואף ביטלו אותן".
לדבריו, "בחודש האחרון ביטלו או השהו לנו ארבע עסקאות. הבוקר בוטלה לנו עסקה בשווי כ-50 מיליון שקל, של תושב חוץ שהגיע לקנות בניין שלם בתל אביב. עבדנו על העסקה הזו קרוב לשלושה וחצי חודשים ביחד עם הרוכש והצוות שלו - עורכי דין, רואי חשבון ועוד, אך חוסר הוודאות הכריע אותו והוא החליט לבטל את העסקה לגמרי ולחכות עד שיעבור זעם".
יחד עם זאת, קנר הוסיף כי "יש דווקא משקיעים - ישראלים בעיקר - שרואים במצב הנוכחי הזדמנות. הם מזהים שיש כרגע פחות רוכשים בשוק ומנצלים את היעדר התחרות. מנגד, יש את תושבי החוץ שרובם יהודים שמחוברים למדינה ומוזנים מהתקשורת, ואותם חוסר הוודאות סביב המצב המאקרו-כלכלי הכריע.
"תושבי חוץ הם מאוד זהירים ולא אוהבים להשקיע בחוסר ודאות. הם לא אוהבים 'מים סוערים' ולצערי זה מביא חלק מהם פשוט להשהות את ההשקעות שלהם כרגע".
עוד טען קנר כי "המשרד שלנו מתמחה בתחום היוקרה, אבל אני יודע גם מקולגות שלי שעובדים עם תושבי חוץ שחלקם פשוט עצרו עסקאות. אני שמעתי על פרויקט מסוים שנעצרו בו שלוש עסקאות בו-זמנית".
הוא הוסיף כי "ראינו דברים כאלה קורים המון פעמים - במבצעים צבאיים, בקורונה, כשיש תקופה של פיגועים או אסקלציה עם עזה הדברים יותר נעצרים. אני מאמין שהמדינה תצא לדעת מהמשבר הזו כמו שהיא ידעה לצאת ממשברים רבים אחרים", יחד עם זאת, אמר קנר כי "אם המהפכה המשפטית באמת תקרה והחקיקה תתקדם והכל יושלם - זה עלול לפגוע גם בתחום הנדל"ן. בעיקר משקיעים שהבית שהם יקנו פה הוא לא צורך, אלא מותרות. אם המצב ימשך ככה אז כל עניין המותרות וההשקעה ייחלש. הם מעדיפים לשים את הכסף בצד עד שיעבור זעם, גם על חשבון לאבד עסקה טובה".
"זה מה שקורה ברגע שאין ודאות בשוק"
כאמור, הירידה החדה בענף נרשמה בשבועות האחרונים גם בקרב מניות הנדל"ן בבורסה המקומית. זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות IBI, הסביר כי "אין ספק ששוק ההון לא אוהב חוסר ודאות. אף אחד לא יודע מה יהיה ואם יהיה איך זה יראה בכלל. ברגע שאין ודאות בשוק, זה מה שקורה - המניות נפגעות".
2 צפייה בגלריה
"זה מה שקורה ברגע שאין ודאות בשוק". ירידות בבורסה בתל אביב, אילוסטרציה
(צילום: shutterstock)
יחד עם זאת, טען עין אלי כי לצד החששות שנובעים סביב המהפכה המשפטית, גם סביבת הריבית הגבוהה מקשה מאוד על ענף הנדל"ן: "כרגע הריבית עומדת על 4.25% ואין צפי שזה הולך לרדת. להפך, יש צפי להעלאות נוספות בהמשך. זה מכביד גם על חברות הנדל"ן למגורים וגם על חברות הנדל"ן המניב. אם לפני כמה חודשים חשבו שבאמצע 2023 נתחיל להשתלט על האינפלציה ונראה הורדות ריבית, מבינים כעת שזה לא המצב".
החברות האלה נמצאות בסכנה?
"בסופו של דבר, כל המודל של נדל"ן מניב מושתת על חוב. החברה מגייסת חוב, עליו יש ריבית ואיתו היא הולכת וקונה נכס, משכירה אותו לצד שלישי והדלתא שלה בין דמי השכירות או התשואה שהיא מקבלת מהנכס לבין עלות החוב - זה בעצם הרווח שלה. חברות שיש להן הוצאות והן 'ממונפות' (כלומר שהיחס בין ההון העצמי של החברה להלוואות שלקחה הוא גבוה - ד"ר) עלולות להיות בסיכון, אבל החברות הגדולות והיציבות בהן יש מינוף נמוך ויתרת מזומנים גבוהה - הן לא בסכנה".
מי יכול להרוויח מהמצב?
"מבחינת נדל"ן מניב, אני מניח שנראה גופים שאם ימצאו הזדמנויות - הם ילכו על זה. למשל אם חברה גדולה תצטרף להוסיף או למכור שותפים. מבחינת נדל"ן למגורים, אנחנו רואים שכוח הקנייה של רוכשי הדירות נשחק ומה שמסתמן כרגע זה שהשוק מחפש נקודת איזון חדשה בין מוכרי הדירות לרוכשי הדירות. יכול להיות שזה יתגלגל גם לצרכן".
