זיהום הקרקע שהתגלה בשטחי רובע שדה דב משפיע גם על קידום חלוקת הזכויות במתחם הגוש הגדול בצפון תל אביב: בית משפט השלום בהרצליה החליט שלא לאפשר בשלב זה את ביצוע הגרלת המתחמים בין בעלי הזכויות הפרטיים, עד שתתבהר תמונת המצב בנוגע להיקף זיהום ה-PFAS שנמצא בקרקע ובמי התהום ולהשלכות האפשריות שלו על שווי הזכויות.
בהחלטה שניתנה היום (א') קבע השופט יעקב שקד כי בשלב הנוכחי אין מספיק נתונים כדי לדעת אם היקף הזיהום דומה במתחמים השונים. לדבריו, אם יתברר שקיימים הבדלים בהיקף הזיהום, במשך הזמן שיידרש לטיפול בו או בעלויות הניקוי, הדבר עשוי להשפיע באופן שונה על שווי המתחמים – ובהתאם לחייב שינוי במקדמים שעל בסיסם אמורה להתבצע חלוקת הזכויות.
מדובר בהליך הנוגע לאלפי בעלי זכויות בגוש הגדול, שטח של מאות דונמים בצפון תל אביב, שזכויותיהם מנוהלות מאז שנות ה-70 של המאה הקודמת באמצעות 5 מנהלים שמונו במסגרת הליך לפירוק שיתוף. הקרקע שבה עוסקת ההחלטה היא חלקה 204 בגוש 6896. לפני כ-3 עשורים פותח ונבנה החלק המזרחי של המקרקעין, ואילו החלק המערבי עבר בשנים האחרונות הליכי תכנון, בעיקר מאז פינוי שדה דב.
בעלי הזכויות הפרטיים אמורים לקבל זכויות ב-3 מתחמים: מתחם "אשכול" בתוכנית תא/4444, המכונה גם תמ"ל 3001; מתחם נוסף באותה תוכנית; ומתחם שלישי במסגרת תוכנית תא/3700. לפי ההחלטה, במתחם אשכול אמורים בעלי הזכויות לקבל כ-818 יחידות דיור, במתחם השני כ-1,483 יחידות דיור ובמתחם השלישי כ-202 יחידות דיור.
לצורך חלוקת הזכויות נקבע כבר בשנת 2022 מנגנון הגרלה, ונשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב לשעבר, השופט בדימוס איתן אורנשטיין, מונה ליו"ר ועדת ההגרלה. לאחר עיכובים שונים אף הגישו בעלי הזכויות את העדפותיהם ביחס למתחמים.
חלק מהמגרשים נמצאים באזורים החשודים בזיהום
אלא שכאמור בחודש מרץ האחרון עדכנו מנהלי הגוש הגדול את בית המשפט על גילוי זיהום קרקע מסוג PFAS ברובע שדה דב. במסגרת בדיקות שבוצעו בהתאם לדרישות המשרד להגנת הסביבה נדגמו תרכובות PFAS בקרקע ובמי התהום בתחומי התוכנית ונמצאו חריגות. בעקבות הממצאים נדרשו חקירות נוספות בשטח.
לפי המיפוי שהוצג לבית המשפט, חלק מהמגרשים נמצאים באזורים החשודים בזיהום ובהם נדרש לבצע 4 דיגומי קרקע לדונם. מדובר במגרש 102 במתחם אשכול ובמגרשים 2201, 2210, 2213 ו-2266 במתחם השני. במגרשים אחרים, שבהם אין חשד לזיהום, נדרשים שני דיגומים לדונם.
בתחילה סברו מנהלי הגוש הגדול והשמאי מטעמם כי גילוי הזיהום אינו אמור לעצור את חלוקת הזכויות. זאת, בין היתר, מאחר שהטיפול צפוי להתבצע עוד לפני שלב הוצאת היתרי הבנייה. אלא שבמקביל התברר כי הבדיקות והבירורים מתמשכים וכי קיימת גם מחלוקת באשר לזהות הגורם שיישא בעלויות הטיפול בקרקע.
בחודש מאי החליט בית המשפט לעכב את ההגרלה עד 11 באוגוסט, לאחר שנמסר כי תוצאות בדיקות הזיהום צפויות להתקבל בתוך 60-90 יום. אלא שב-12 באוגוסט הודיעה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כי ההליך טרם הושלם.
לפי עדכון רמ"י, המשרד להגנת הסביבה עדכן את ההנחיות לטיפול בחשד לזיהום, ועדת ההיגוי לטיפול בקרקעות מזוהמות אישרה הגדלת תקציב לחקירה ומימון ביניים המאפשר את ביצוע הבדיקות גם במגרשי המנהלים. תוכניות הבדיקה הועברו לאישור המשרד להגנת הסביבה, הליך שאמור להימשך כחודש נוסף. רמ"י, שציינה כי תוכניות הבדיקה צפויות לקבל אישור בתוך כחודש, נדרשה להגיש לבית המשפט עדכון מפורט בנושא עד 6 באוקטובר.
למרות זאת, מנהלי הגוש הגדול ביקשו שלא לעכב עוד את הגרלת המתחמים. לטענתם, מדובר בשלב זה בהגרלה בין המתחמים בלבד ולא בחלוקה למגרשים ספציפיים. הם ציינו כי קיים פוטנציאל זיהום בכ-46% מהזכויות במתחם אשכול ובכ-56.8% מהזכויות במתחם השני, וטענו כי בעלי הקרקע, שממתינים שנים ארוכות לחלוקת הזכויות, זכאים לכך שההליך ייצא לדרך.
גם יו"ר ועדת ההגרלות תמך בקידום ההליך, בין היתר בשל המשאבים שהושקעו בבניית מנגנון ההגרלה והחשש שעיכוב נוסף יחייב לבצע מחדש שלבים שכבר הסתיימו. ביחס לעלויות ניקוי הקרקע הציע כי אם ייקבע שהאחריות מוטלת על הבעלים הפרטיים ולא על המדינה, העלות תחול על כלל הבעלים בהתאם לחלקם היחסי ולא רק על מי שיקבל זכויות בקרקע שבה נמצא הזיהום.
מנגד, קבוצה אחרת של בעלי זכויות התנגדה לביצוע ההגרלה וטענה כי אין כיום בסיס לקביעה שהתפלגות הזיהום תהיה דומה בשני המתחמים. לטענתה, הבדלים בהיקף הזיהום ובמשך הטיפול בו עלולים להשפיע על שווי הנכסים ועל הזכויות המוקצות לבעלים.
שטח שדה דב
(צילום: רשות מקרקעי ישראל)
"מדובר בזכויות ששוות מיליארדים"
בית המשפט קיבל בשלב זה את העמדה שלפיה יש להמתין. השופט שקד הבהיר כי הטענה שלפיה ניתן לבצע כעת את הגרלת המתחמים מבוססת, למעשה, על ההנחה שהזיהום ישפיע בצורה דומה על שני המתחמים. אלא שלדבריו, נכון להיום אין נתונים עובדתיים המאפשרים להגיע למסקנה כזו.
"אם היקפו של הזיהום שממנו קרוב לוודאי נגזר משך העיכוב, וכן העלות הכספית לניקוי הזיהום, שונים ממתחם למתחם, ייתכן בהחלט ששווי המתחמים אשכול והשני יושפע בצורה שונה מהזיהום", כתב השופט בהחלטתו.
במצב כזה, קבע בית המשפט, ייתכן שיהיה צורך לשנות את המקדמים שקבע שמאי המנהלים לצורך חלוקת הזכויות. המשמעות היא שביצוע ההגרלה כעת, על בסיס מקדמים שנקבעו לפני גילוי הזיהום, עלול ליצור חלוקה שאינה שוויונית. בית המשפט הדגיש את היקפן הכלכלי של הזכויות העומדות על הפרק וקבע כי "הגרלת המתחמים כעת על בסיס מקדמים שלא הביאו בחשבון את הזיהום עלולה לגרום לביצוע חלוקה שאיננה שוויונית", כאשר מדובר בזכויות ששוויין מיליארדי שקלים.
השופט דחה גם את האפשרות לבצע את ההגרלה כעת ולתקן את החלוקה בהמשך, לאחר קבלת מלוא הנתונים. לדבריו, שינוי מאוחר של המקדמים עלול לחייב להעביר בעלי זכויות ממתחם אחד לאחר, לשנות את מספר יחידות הדיור שלהן זכאי כל בעל זכויות ולערוך מחדש את החישוב הכולל של החלוקה. חוסר הוודאות לגבי השיבוץ הסופי עלול גם להקשות על התארגנות קבוצות בעלי זכויות לצורך קידום פרויקטים.
עוד ציין בית המשפט כי מאחר שגם המנהלים עצמם אינם מציעים בשלב זה לבצע את החלוקה הפנימית למגרשים לפני בירור סוגיית הזיהום, ביצוע הגרלת המתחמים לבדה לא יביא לקידום ממשי של הבנייה. לפיכך הוחלט שלא להורות כעת על ביצוע ההגרלה. עם זאת, השופט הדגיש כי מדובר בהחלטה הנכונה למצב העובדתי הנוכחי בלבד וכי קבלת מידע נוסף על הזיהום עשויה להוביל בהמשך לתוצאה אחרת.
עו״ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות׳, המייצג בעלי קרקעות באזור שדה דב: "החלטת בית המשפט לעכב בשלב זה את הגרלות הזכויות במתחמי שדה דב, עד לקבלת תמונה ברורה ביחס להיקף זיהום הקרקע ולהשפעתו האפשרית על שווי המגרשים ועל חלוקת הזכויות, היא החלטה נכונה. אם קיימת אפשרות שתוצאות הבדיקות יובילו לשינוי במקדמים שנקבעו למגרשים, דבר שעשוי להשפיע ישירות על אופן חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע, נכון להמתין לקבלת תוצאות מלאות ומבוססות לפני ביצוע ההגרלות.
"מאחר שרמ״י צפויה לקבל בתוך כחודש את תוצאות הבדיקות והשלכותיהן, הגיוני להמתין פרק זמן מוגבל נוסף, במיוחד לאחר שבעלי הקרקע ממתינים שנים רבות לקידום החלוקה. עם זאת, חיוני שרמ״י תפעל להאיץ ככל הניתן את הליכי הבדיקה, תקבע לוחות זמנים ברורים ותפעל לקידום החלוקה מיד עם קבלת התוצאות.
"הדחיפות ברורה במיוחד לנוכח העובדה שרמ״י כבר שיווקה את המגרשים שבבעלותה ליזמים והבנייה בעיצומה בחלק מהמגרשים, בעוד שבעלי הקרקעות הפרטיים באזור שדה דב ממתינים במשך שנים להסדרה ולמימוש זכויותיהם. לכן יש להבטיח שהעיכוב הנדרש לצורך הבדיקות יהיה קצר, שקוף וממוקד, ולא יהפוך לעיכוב נוסף במימוש הקרקעות שבידי הבעלים הפרטיים".
